Actualització comercial

La companyia ha anunciat avui per separat que vol recaptar aproximadament 650 milions de lliures lliures d'ingressos bruts mitjançant una col·locació.

David Sleath, director executiu, va dir:

"La pandèmia de la Covid-19 ha accelerat l'adopció de la tecnologia i el comerç electrònic a tota la societat. A més d'un enfocament renovat de molts ocupants en la importància crítica de les millors cadenes de subministrament logístics, és probable que això ajudi a impulsar una forta demanda d'ocupants i inversors de magatzems moderns i d'alta qualitat.
“El negoci de SEGRO continua avançant bé, malgrat la incertesa provocada per la pandèmia, amb nous lloguers i acords de desenvolupament previ a nivells per sobre de les nostres expectatives a principis d'any. Estem treballant de manera constructiva per donar suport a una petita proporció de clients que s'enfronten a reptes de flux d'efectiu a curt termini com a resultat de les mesures de bloqueig del govern.

"El nostre sòlid pipeline de desenvolupament, principalment pre-arrendament, al Regne Unit i Europa continental reflecteix la demanda dels clients que volen créixer. La nostra llista de pre-arrendaments addicionals a curt termini, que és aproximadament el doble de la mida de fa un any, i el nostre banc de terres ben situat ens indiquen que estem ben situats per avançar més en els propers mesos".

Destacats

• Les tendències estructurals ben establertes en l'adopció de la tecnologia i el comerç electrònic s'estan accelerant. Les dades sobre la penetració del comerç electrònic durant la pandèmia actual avalen la importància de la cartera de magatzems urbans i de caixes grans ben ubicades i d'alta qualitat de SEGRO: al Regne Unit, els volums de comerç electrònic a l'abril van representar el 31 per cent de les vendes minoristes, un 16 per cent més. que el mes anterior (font: ONS) i les vendes de queviures en línia gairebé es van duplicar, representant el 13 per cent del mercat, més que el 7 per cent anterior (font: Nielson). S'han observat tendències similars a l'Europa continental.
• Els nous lloguers i els acords de desenvolupament previ a tot el grup s'estan avançant a les expectatives prèvies a la crisi. S'han contractat 20,9 milions de lliures de lloguer general durant els cinc mesos fins al 31 de maig de 2020. Això inclou acords de lloguer previ equivalent a 9,7 milions de lliures de lloguer, inclosos 4,0 milions de lliures a l'abril i maig, amb projectes addicionals significatius en etapes avançades de negociació o pactat subjecte a consentiment de planificació.
• L'impuls continuat en la cartera de desenvolupament pre-arrendament d'alta qualitat, ambientalment sostenible i de SEGRO. Aproximadament 600 milions de lliures esterlines de despeses de desenvolupament futur es refereixen a projectes en construcció o en negociacions avançades.
• La recent adquisició de Perivale Park, a l'oest de Londres, per 203 milions de lliures, ofereix oportunitats de gestió d'actius per fer créixer els lloguers mitjans locals baixos juntament amb un potencial de desenvolupament a mitjà termini en una àrea on SEGRO ja té una gran experiència i coneixement del mercat local i la base de clients.
• Política de dividends sense canvis. SEGRO continuarà apuntant a una ràtio de pagament del 85 al 95 per cent del benefici ajustat després d'impostos, en línia amb l'objectiu declarat d'oferir un dividend progressiu i sostenible que creixi d'acord amb la seva rendibilitat subjacent. Després d'haver pagat el dividend a compte del 2019 de 14,4 penics, actualment el Consell té la intenció de declarar un dividend a compte del 2020 de 6,9 penics per acció (S1 2019: 6,3 penics), cosa que reflecteix la seva pràctica habitual de fixar el dividend a compte en un terç del total anterior. dividend anual.
• Balanç sòlid amb estructura de deute a llarg termini i alta liquiditat. LTV proforma al 27% a 31 de maig de 2020, un venciment mitjà del deute de 9 anys i sense venciments importants abans del 2023.

Fons del Centenari SEGRO

La Covid-19 ha tingut implicacions àmplies per a les comunitats en què opera SEGRO i la companyia està treballant estretament amb les parts interessades locals per entendre com es pot donar suport millor. A l'abril, SEGRO va anunciar la formació del SEGRO Centenary Fund que permetrà atorgar 10 milions de lliures a projectes comunitaris locals al Regne Unit i a Europa continental durant la propera dècada. El Fons es va anunciar abans del previst per permetre donar suport a les comunitats locals més afectades pels efectes de les mesures governamentals per combatre la pandèmia. S'han concedit subvencions del Fons a aproximadament 51 organitzacions benèfiques i projectes locals, que han ajudat unes 25.000 persones.

Actualització operativa

El negoci de SEGRO avança bé el 2020 malgrat la pandèmia de la Covid-19. Tot l'equip de SEGRO ha estat operatiu durant tota la crisi, treballant des de casa des de principis de març, amb total accés als sistemes centrals i a la xarxa de comunicacions. Cap de la plantilla de SEGRO ha estat acomiadada i l'empresa no ha rebut cap suport del govern.

L'impuls de l'arrendament ha estat positiu i està per davant de les expectatives de la Junta establertes abans de l'inici de la pandèmia. S'han acordat nous lloguers als edificis existents, inclosos els desenvolupats especulativament durant l'últim any, i la companyia ha continuat capturant el potencial de reversió de la seva cartera: els nous lloguers principals en revisió i renovació fins al moment de 2020 són aproximadament un 13% més que els anteriors. lloguers de pas (Regne Unit: +15,5 per cent, Europa continental: +2,5 per cent). Les negociacions sobre nous acords de prearrendament continuen a ritme; cap client s'ha retirat de cap negociació prèvia contractada i les últimes setmanes han sorgit noves oportunitats. Des de mitjans de març s'han signat pre-arrendaments equivalents a 4,0 milions de lliures esterlines de lloguer general, augmentant encara més la cartera de pre-arrendaments pactats condicionalment a curt termini, que representa un potencial de lloguer de 33,0 milions de lliures esterlines a 31 de maig de 2020, aproximadament el doble. tan gran com fa un any.

La vacant es manté baixa al 5,6 per cent (31 de desembre de 2019: 4,0 per cent), amb un 1,1 per cent de l'augment des de final d'any a causa del desenvolupament especulatiu acabat recentment. La retenció de clients s'ha mantingut alta al 88%.

Les mesures de bloqueig implementades pels governs d'Europa per combatre la propagació del virus van provocar una interrupció generalitzada en molts sectors de l'economia. En alguns casos, això ha afectat les operacions i els fluxos d'efectiu dels clients de SEGRO, fet que ha afectat el nivell de lloguer cobrat en el segon trimestre. A 31 de maig de 2020, el 82% del lloguer facturat pel segon trimestre del 2020 (incloent el lloguer que normalment es factura mensualment a l'Europa continental) s'havia cobrat o s'espera que es pagui en breu (Regne Unit: 83%, CE: 79 per cent).

SEGRO ha treballat de manera constructiva per donar suport als clients que s'enfronten a autèntics reptes de flux d'efectiu oferint, en la majoria dels casos, reprogramar els pagaments del lloguer. 15 milions de lliures de lloguer, que representen al voltant del 16 per cent del lloguer que s'havia de pagar pel segon trimestre de 2020, s'han ajornat o s'estan reprofilant, la majoria dels quals s'ha de pagar durant aquest exercici o el 2021. 2 £ milions de lloguers, que representen al voltant del 2 per cent del lloguer que s'havia de pagar pel segon trimestre del 2020, segueix sense pagar i actualment no està subjecte a negociacions d'ajornament. Cap d'aquests clients ha demanat retornar el seu espai.

Les recuperacions en el que portem d'any són lleugerament per sobre de la taxa d'execució anual anualitzada de 6,6 milions de lliures esterlines, en part a causa d'una unitat de 5.000 metres quadrats en un parc de magatzems urbà privilegiat de Londres que recentment ha estat recuperada d'un client insolvent del sector de l'hostaleria que ja estava experimentant algunes dificultats financeres abans de l'inici de la pandèmia de la Covid-19. Atesa l'alta qualitat de l'espai retornat i la demanda generalment forta en aquest emplaçament, s'espera que l'espai es torni a arrendar en condicions similars o millors que les del contracte d'arrendament preexistent.

Les obres de construcció d'una sèrie de desenvolupaments es van endarrerir per les mesures de bloqueig del govern, però tots els llocs ja estan operatius i s'espera que finalitzin en un termini d'1 a 2 mesos des de la data de finalització original. L'empresa està treballant amb els seus contractistes per garantir que tota l'activitat de construcció compleix les directrius de distanciament social i protegeix la seguretat dels qui treballen a l'obra.

Actualització del pipeline de desenvolupament

Actualment, SEGRO està construint, o ha identificat, projectes de desenvolupament que requereixen una despesa de capital de 595 milions de lliures per completar. Un cop llogats completament, s'espera que aquests projectes donin un rendiment del cost total de desenvolupament (inclosos els terrenys) del 6,8 per cent.

• El 31 de maig de 2020, SEGRO tenia projectes de desenvolupament aprovats, contractats o en construcció per un total de 702.100 metres quadrats, que representaven 216 milions de lliures de despeses de capital futures i 40 milions de lliures anuals d'ingressos bruts de lloguer (part de SEGRO) quan es llogaven completament. Els projectes estan llogats o prellogats en un 74 per cent i haurien de rendir aproximadament el 6,5 per cent del cost total de desenvolupament quan estiguin totalment llogats. Tots els projectes s'han de finalitzar el 2020 i el 2021. (Vegeu l'annex 2).
• El 31 de maig de 2020, SEGRO tenia una cartera a curt termini de nous projectes de desenvolupament de lloguer previ que representaven 666.600 metres quadrats d'espai, equivalent a 33 milions de lliures de lloguer addicional i 379 milions de lliures de despeses de capital addicionals. Suposant que les negociacions i les sol·licituds de planificació concloguin amb èxit, s'espera que aquests projectes generin un rendiment sobre el cost total de desenvolupament d'aproximadament el 7,1% quan s'acabin. (Vegeu l'Annex 3).
• Durant el període comprès entre l'1 de gener de 2020 i el 31 de maig de 2020, SEGRO va adquirir 184 milions de lliures esterlines de terreny, la majoria dels quals estan associats a dos nous grans parcs de magatzems grans del Regne Unit als principals centres logístics de Coventry i Northampton. Aquests dos emplaçaments compten amb l'autorització de planificació de més de 800.000 metres quadrats d'espai modern, que es desenvoluparan al llarg d'uns quants anys.
• El 31 de maig de 2020, SEGRO tenia 62 milions de lliures addicionals en adquisicions de terres intercanviades (subjectes a l'obtenció del permís de planificació) i 122 milions de lliures en oferta als seus mercats principals.

Posició financera

El 31 de maig de 2020, el deute brut del Grup, inclosa la part del deute de SEGRO dins de les empreses conjuntes, era de 3.035 milions de lliures esterlines i l'efectiu i els seus equivalents ascendien a 81 milions de lliures, el que resulta en un deute net de 2.954 milions de lliures.

SEGRO tenia un venciment mitjà de deute de 9 anys el 31 de maig de 2020 i sense venciments importants abans de 2023. El maig de 2020, la data de venciment de la línia de crèdit rotativa principal de 1.000 milions d'euros de la companyia es va prorrogar un any fins al maig de 2025.

Basant-se en el valor dels immobles a 31 de desembre de 2019 i utilitzant la posició de deute net provisional a 31 de maig de 2020 (ajustada per incloure la participació de SEGRO en les participacions en empreses conjuntes, consolidada proporcionalment), la ràtio préstec/valor era del 27 per cent.

Ni el contingut del lloc web de SEGRO ni cap altre lloc web accessible mitjançant hipervincles des del lloc web de SEGRO s'incorporen ni formen part d'aquest anunci.

Declaracions prospectives: aquest anunci conté determinades declaracions prospectives respecte a les expectatives i plans de SEGRO, estratègia, objectius de gestió, desenvolupaments i rendiments futurs, costos, ingressos i altra informació sobre tendències. Aquestes declaracions estan subjectes a supòsits, risc i incertesa. Molts d'aquests supòsits, riscos i incerteses es relacionen amb factors que estan fora de la capacitat de SEGRO de controlar o estimar amb precisió i que podrien fer que els resultats o desenvolupaments reals difereixin materialment dels expressats o implícits per aquestes declaracions prospectives. S'han fet determinades declaracions en referència a la previsió de canvis de procés, a les condicions econòmiques i a l'entorn normatiu actual. Qualsevol declaració prospectiva feta per o en nom de SEGRO es basa en el coneixement i la informació de què disposen els directors en la data d'aquest anunci. En conseqüència, no es pot garantir que es compleixi cap expectativa en particular i s'adverteix als accionistes de SEGRO que no confiin indegudament en les declaracions prospectives. A més, les declaracions prospectives sobre tendències o activitats passades no s'han de prendre com una representació que aquestes tendències o activitats continuaran en el futur. A part d'acord amb les seves obligacions legals o reglamentàries (incloses les normes de cotització del Regne Unit i les normes de transparència i orientació de divulgació de l'Autoritat de conducta financera), SEGRO no es compromet a actualitzar les declaracions prospectives per reflectir cap canvi en els esdeveniments, condicions o circumstàncies en què es basa aquesta declaració. No es pot confiar en el rendiment passat de les accions com a guia per al rendiment futur. Res d'aquest anunci s'ha d'interpretar com una previsió de beneficis. La informació d'aquest anunci no constitueix una oferta de venda o una invitació a comprar valors a SEGRO ni una invitació o incentiu per participar en cap altra activitat d'inversió.

Notes als editors:

SOBRE SEGRO

SEGRO és un UK Real Estate Investment Trust (REIT) i cotitza a la Borsa de Londres a l'índex FTSE 100. És un propietari, gestor i promotor líder de naus modernes i propietat industrial lleugera amb una cartera de 7,8 milions de metres quadrats d'espai (84 milions de peus quadrats), valorada en 12.200 milions de lliures a 31 de desembre de 2019. Els seus actius es situen estratègicament a ubicacions al Regne Unit a través de Londres i les regions del sud-est i Midlands, mentre que a l'Europa continental té desenvolupaments a França, Alemanya, Itàlia, Polònia, Espanya, els Països Baixos i la República Txeca.

SEGRO fa 100 anys que crea l'espai que permet que passin coses extraordinàries. Des de moderns magatzems grans, utilitzats principalment per a centres de distribució regionals, nacionals i internacionals, fins a magatzems urbans situats a prop dels principals nuclis de població i districtes comercials, ofereix actius d'alta qualitat que permeten als seus clients prosperar.