Aktualizace obchodování

Společnost dnes samostatně oznámila, že se snaží získat přibližně 650 milionů GBP z hrubého výnosu prostřednictvím umístění.

David Sleath, generální ředitel, řekl:

„Pandemie Covid-19 urychlila přijetí technologií a elektronického obchodování napříč společností. Spolu s obnoveným zaměřením mnoha nájemců na kritický význam nejlepších logistických dodavatelských řetězců ve své třídě to pravděpodobně pomůže podpořit silnou poptávku nájemců a investorů po moderních, vysoce kvalitních skladech.
„Obchodní činnost společnosti SEGRO pokračuje dobře, navzdory nejistotě způsobené pandemií, s novými nájemními a předpronájemními rozvojovými smlouvami na úrovních nad naše očekávání na začátku roku. Konstruktivně pracujeme na podpoře malé části zákazníků, kteří čelí krátkodobým problémům s peněžními toky v důsledku vládních blokovacích opatření.

„Náš silný, primárně předem pronajatý, vývojový kanál napříč Velkou Británií a kontinentální Evropou odráží poptávku zákazníků, kteří chtějí růst. Náš seznam dalších krátkodobých předpronájmů, který je přibližně dvojnásobný než před rokem, a naše dobře umístěná banka pozemků znamenají, že máme dobré předpoklady k dalšímu pokroku v nadcházejících měsících.“

Zvýraznění

• Dobře zavedené strukturální trendy v přijímání technologií a elektronického obchodování se zrychlují. Údaje o penetraci elektronického obchodu během současné pandemie podtrhují důležitost vysoce kvalitního a dobře umístěného portfolia velkých boxů a městských skladů společnosti SEGRO: ve Spojeném království objemy elektronického obchodu v dubnu představovaly 31 procent maloobchodních tržeb, o 16 procent více. než v předchozím měsíci (zdroj: ONS) a online prodej potravin se téměř zdvojnásobil, což představuje 13 procent trhu, oproti 7 procentům dříve (zdroj: Nielson). Podobné trendy byly pozorovány v celé kontinentální Evropě.
• Nové pronájmy a předpronájemní smlouvy o vývoji napříč Skupinou předčí předkrizová očekávání. Během pěti měsíců do 31. května 2020 bylo sjednáno nájemné ve výši 20,9 milionu GBP. To zahrnuje smlouvy o předpronájmech rovnající se 9,7 milionu GBP hlavního nájemného, včetně 4,0 milionu GBP v dubnu a květnu, s významnými dalšími projekty v pokročilých fázích vyjednávání nebo dohodnuto s výhradou územního souhlasu.
• Pokračující dynamika vysoce kvalitního, ekologicky udržitelného, předem pronajatého vývojového potrubí společnosti SEGRO. Přibližně 600 milionů GBP z budoucích výdajů na vývoj se týká projektů ve výstavbě nebo v pokročilých jednáních.
• Nedávná akvizice Perivale Parku v západním Londýně za 203 milionů GBP nabízí příležitosti ke správě aktiv k růstu nízkého průměrného místního nájemného spolu se střednědobým rozvojovým potenciálem v oblasti, kde má SEGRO již značné odborné znalosti a znalosti o místním trhu a zákaznické základně.
• Nezměněná dividendová politika. SEGRO bude i nadále cílit na výplatní poměr 85 až 95 procent upraveného zisku po zdanění, v souladu s uvedeným cílem poskytovat progresivní a udržitelnou dividendu, která poroste v souladu s její základní ziskovostí. Po vyplacení konečné dividendy za rok 2019 ve výši 14,4 pencí má představenstvo v současné době v úmyslu vyhlásit za rok 2020 prozatímní dividendu ve výši 6,9 pence na akcii (1. pololetí 2019: 6,3 pence), což odráží svou obvyklou praxi stanovování prozatímní dividendy na jednu třetinu předchozí plné dividendy. roční dividenda.
• Silná rozvaha s dlouhodobou dluhovou strukturou a vysokou likviditou. Pro forma LTV na 27 procentech k 31. květnu 2020, průměrná splatnost dluhu 9 let a žádná velká splatnost před rokem 2023.

Fond stého výročí SEGRO

Covid-19 má široké dopady na komunity, ve kterých SEGRO působí, a společnost úzce spolupracuje s místními zainteresovanými stranami, aby pochopila, jak je nejlépe podporovat. V dubnu společnost SEGRO oznámila vytvoření fondu SEGRO Centenary Fund, který během příštího desetiletí získá 10 milionů liber na projekty místní komunity ve Spojeném království a kontinentální Evropě. Fond byl oznámen dříve, než bylo plánováno, aby mohl podporovat místní komunity nejvíce zasažené účinky vládních opatření v boji proti pandemii. Fond poskytl granty přibližně 51 charitativním organizacím a místním projektům, které pomohly odhadem 25 000 lidem.

Provozní aktualizace

Podnikání společnosti SEGRO se v roce 2020 dobře rozvíjí navzdory pandemii Covid-19. Celý tým SEGRO byl během krize v provozu a od začátku března pracoval z domova s plným přístupem k centrálním systémům a komunikační síti. Žádný ze zaměstnanců SEGRO nebyl propuštěn a společnost nepřijala žádnou vládní podporu.

Dynamika leasingu byla pozitivní a předčila očekávání představenstva stanovená před začátkem pandemie. Byly sjednány nové pronájmy stávajících budov, včetně těch, které byly spekulativně vystavěny v minulém roce, a společnost pokračovala v zachycování reverzního potenciálu ze svého portfolia: nové hlavní nájemné při revizi a obnově je zatím v roce 2020 přibližně o 13 procent vyšší než předchozí průběžné nájemné (Velká Británie: +15,5 procenta, kontinentální Evropa: +2,5 procenta). Jednání o nových dohodách o předběžném pronájmu pokračují rychlým tempem; žádný zákazník neodstoupil od žádných nasmlouvaných předpronájmů a v posledních týdnech se objevily nové příležitosti. Od poloviny března byly podepsány předběžné pronájmy ve výši 4,0 milionů GBP z hlavního nájemného, což dále zvyšuje počet podmíněně dohodnutých předpronájmů, což představuje potenciální nájemné ve výši 33,0 milionu GBP k 31. květnu 2020, přibližně dvakrát stejně velký jako před rokem.

Neobsazenost zůstává nízká na 5,6 procenta (31. prosince 2019: 4,0 procenta), s 1,1 procentem nárůstu od konce roku kvůli nedávno dokončenému spekulativnímu vývoji. Udržení zákazníků zůstalo na vysoké úrovni 88 procent.

Uzavírací opatření zavedená vládami v celé Evropě v boji proti šíření viru vedla k rozsáhlému narušení v mnoha odvětvích ekonomiky. V některých případech to mělo dopad na provoz a peněžní toky zákazníků SEGRO, což ovlivnilo výši nájemného vybraného ve druhém čtvrtletí. K 31. květnu 2020 bylo vybráno 82 procent nájemného fakturovaného za druhé čtvrtletí roku 2020 (včetně nájemného obvykle účtovaného měsíčně v kontinentální Evropě) nebo se očekává, že bude brzy zaplaceno (Velká Británie: 83 procent, CE: 79 procent).

Společnost SEGRO konstruktivně podporovala zákazníky, kteří čelí skutečným problémům s peněžními toky, a ve většině případů nabídla přeplánování plateb nájemného. Nájemné ve výši 15 milionů GBP, které představuje přibližně 16 procent nájemného, které bylo splatné za 2. čtvrtletí 2020, bylo odloženo nebo se reprofiluje, přičemž většina z nich má být zaplacena během tohoto finančního roku nebo v roce 2021. 2 GBP milionů nájemného, což představuje přibližně 2 procenta nájemného, které bylo splatné za 2. čtvrtletí 2020, zůstává nezaplaceno a v současné době není předmětem jednání o odkladu. Žádný z těchto zákazníků nepožádal o vrácení místa.

Dosavadní zpětné odběry v tomto roce jsou mírně nad běžnou roční sazbou 6,6 milionu GBP, částečně kvůli 5 000 m2 jednotce v prvotřídním městském skladovém parku v Londýně, která byla nedávno odebrána insolventnímu zákazníkovi z pohostinského sektoru, který již před vypuknutím pandemie Covid-19 pociťoval určitou finanční tíseň. Vzhledem k vysoké kvalitě vrácených prostor a obecně silné poptávce v této lokalitě se očekává, že prostor bude znovu pronajat za obdobných nebo lepších podmínek než v předchozím pronájmu.

Stavební práce na řadě projektů byly zpožděny kvůli vládním blokovacím opatřením, ale všechna místa jsou nyní v provozu a očekává se, že budou dokončeny do 1–2 měsíců od původního data dokončení. Společnost spolupracuje se svými dodavateli, aby zajistila, že veškerá stavební činnost bude v souladu s pokyny pro sociální distancování a bude chránit bezpečnost těch, kteří pracují na místě.

Aktualizace vývojového kanálu

Společnost SEGRO v současné době staví nebo identifikovala rozvojové projekty, jejichž dokončení vyžaduje kapitálové výdaje ve výši 595 milionů GBP. Očekává se, že jakmile budou tyto projekty plně pronajaty, přinesou návratnost celkových nákladů na vývoj (včetně pozemků) ve výši 6,8 procenta.

• K 31. květnu 2020 měla společnost SEGRO schválené, nasmlouvané nebo ve výstavbě rozvojové projekty v celkové výši 702 100 m2, což představuje 216 milionů liber budoucích kapitálových výdajů a 40 milionů liber anualizovaných hrubých příjmů z pronájmu (podíl SEGRO), když je plně pronajata. Projekty jsou ze 74 procent pronajaté nebo předpronajaté a při plném pronájmu by měly vynést přibližně 6,5 procent celkových nákladů na vývoj. Všechny projekty mají být dokončeny v roce 2020 a 2021. (viz příloha 2).
• K 31. květnu 2020 měla společnost SEGRO v blízké budoucnosti připraveny další předem pronajaté developerské projekty představující 666 600 m2 plochy, což odpovídá 33 milionům liber dodatečného nájemného a 379 milionům liber dodatečných kapitálových výdajů. Za předpokladu úspěšného uzavření jednání a žádostí o plánování se očekává, že tyto projekty po dokončení vygenerují výnos z celkových nákladů na vývoj přibližně 7,1 procenta. (Viz Příloha 3).
• V období od 1. ledna 2020 do 31. května 2020 získala společnost SEGRO pozemky v hodnotě 184 milionů GBP, z nichž většina je spojena se dvěma novými velkými skladovými parky ve Velké Británii v hlavních logistických centrech Coventry a Northampton. Tyto dvě lokality mají souhlas s plánováním více než 800 000 m2 moderních prostor, které mají být vybudovány v průběhu několika let.
• K 31. květnu 2020 společnost SEGRO vyměnila dalších 62 milionů GBP za akvizice pozemků (s výhradou zajištění stavebního povolení) a 122 milionů GBP v nabídce na svých hlavních trzích.

Finanční pozice

K 31. květnu 2020 činil hrubý dluh skupiny, včetně podílu SEGRO na dluhu v rámci společných podniků, 3 035 milionů GBP a hotovost a peněžní ekvivalenty činily 81 milionů GBP, což má za následek čistý dluh 2 954 milionů GBP.

SEGRO mělo k 31. květnu 2020 průměrnou splatnost dluhu 9 let a žádnou větší splatnost před rokem 2023. V květnu 2020 bylo datum splatnosti hlavního revolvingového úvěru společnosti v hodnotě 1 miliardy EUR prodlouženo o jeden rok do května 2025.

Na základě hodnot nemovitostí k 31. prosinci 2019 as použitím prozatímní čisté dluhové pozice k 31. květnu 2020 (upravené tak, aby zahrnovala podíl SEGRO na podílech ve společném podniku, proporcionálně konsolidovaný), byl poměr úvěru k hodnotě 27 procent.

Ani obsah webových stránek SEGRO, ani žádné jiné webové stránky přístupné pomocí hypertextových odkazů z webových stránek SEGRO nejsou začleněny do tohoto oznámení ani nejsou jeho součástí.

Výhledová prohlášení: Toto oznámení obsahuje určitá výhledová prohlášení s ohledem na očekávání a plány společnosti SEGRO, strategii, cíle managementu, budoucí vývoj a výkony, náklady, výnosy a další informace o trendech. Tato prohlášení podléhají předpokladům, riziku a nejistotě. Mnohé z těchto předpokladů, rizik a nejistot se týkají faktorů, které jsou mimo schopnost společnosti SEGRO přesně kontrolovat nebo odhadovat a které by mohly způsobit, že se skutečné výsledky nebo vývoj budou podstatně lišit od těch, které jsou vyjádřeny nebo naznačeny v těchto výhledových prohlášeních. Některá prohlášení byla učiněna s odkazem na předpokládané změny procesů, ekonomické podmínky a současné regulační prostředí. Jakákoli výhledová prohlášení učiněná společností SEGRO nebo jejím jménem jsou založena na znalostech a informacích dostupných ředitelům k datu tohoto oznámení. V souladu s tím nelze poskytnout žádné ujištění, že budou splněna jakákoli konkrétní očekávání, a akcionáři společnosti SEGRO jsou varováni, aby příliš nespoléhali na výhledová prohlášení. Navíc výhledová prohlášení týkající se minulých trendů nebo aktivit by neměla být brána jako vyjádření toho, že takové trendy nebo aktivity budou pokračovat i v budoucnu. SEGRO se nezavazuje aktualizovat výhledová prohlášení, aby odrážela jakékoli změny událostí, podmínek nebo okolnosti, na kterých je takové prohlášení založeno. Na výkonnost akcií v minulosti nelze spoléhat jako na vodítko pro budoucí výkonnost. Nic v tomto oznámení by nemělo být vykládáno jako prognóza zisku. Informace v tomto oznámení nepředstavují nabídku k prodeji nebo výzvu k nákupu cenných papírů v SEGRO ani výzvu či pobídku k jakékoli jiné investiční činnosti.

Poznámky pro redaktory:

O SEGRO

SEGRO je britský realitní investiční fond (REIT) a kótovaný na londýnské burze cenných papírů v indexu FTSE 100. Je předním vlastníkem, manažerem a developerem moderních skladů a lehkých průmyslových objektů s portfoliem zahrnujícím 7,8 milionů čtverečních metrů prostoru (84 milionů čtverečních stop), v hodnotě 12,2 miliardy GBP k 31. prosinci 2019. Její aktiva jsou strategicky umístěna na pobočky ve Velké Británii v Londýně a regionech South-East a Midlands, zatímco v kontinentální Evropě má vývoj ve Francii, Německu, Itálii, Polsku, Španělsku, Nizozemsku a České republice.

Již 100 let SEGRO vytváří prostor, který umožňuje dít mimořádné věci. Od moderních velkokapacitních skladů, které se používají především pro regionální, národní a mezinárodní distribuční centra, až po městské sklady v blízkosti hlavních populačních center a obchodních čtvrtí, poskytuje vysoce kvalitní aktiva, která svým zákazníkům umožňují prosperovat.