Aggiornamento commerciale

La Società ha annunciato oggi separatamente che sta cercando di raccogliere circa 650 milioni di sterline di proventi lordi tramite un collocamento.

David Sleath, amministratore delegato, ha dichiarato:

“La pandemia di Covid-19 ha accelerato l'adozione della tecnologia e dell'e-commerce nella società. Oltre a una rinnovata attenzione da parte di molti occupanti sull'importanza fondamentale delle migliori catene di approvvigionamento logistiche, è probabile che ciò contribuirà a stimolare la forte domanda degli occupanti e degli investitori di magazzini moderni e di alta qualità.
“L'attività di SEGRO continua a progredire bene, nonostante l'incertezza causata dalla pandemia, con nuove locazioni e accordi di sviluppo pre-affitto a livelli superiori alle nostre aspettative di inizio anno. Stiamo lavorando in modo costruttivo per supportare una piccola percentuale di clienti che devono affrontare problemi di flusso di cassa a breve termine a seguito delle misure di blocco del governo.

“La nostra forte pipeline di sviluppo, principalmente pre-affitto, nel Regno Unito e nell'Europa continentale riflette la domanda dei clienti che cercano di crescere. Il nostro elenco di ulteriori pre-affitti a breve termine, che è circa il doppio rispetto a un anno fa, e la nostra banca fondiaria ben posizionata significano che siamo in una buona posizione per fare ulteriori progressi nei prossimi mesi".

Mette in risalto

• Le tendenze strutturali consolidate nell'adozione della tecnologia e dell'e-commerce stanno accelerando. I dati sulla penetrazione dell'e-commerce durante l'attuale pandemia sottolineano l'importanza del portafoglio di big box e magazzini urbani di alta qualità e ben posizionato di SEGRO: nel Regno Unito, i volumi dell'e-commerce ad aprile hanno rappresentato il 31% delle vendite al dettaglio, il 16% in più rispetto al mese precedente (fonte: ONS) e le vendite di generi alimentari online sono quasi raddoppiate, rappresentando il 13 per cento del mercato, dal 7 per cento di prima (fonte: Nielson). Tendenze simili sono state osservate in tutta l'Europa continentale.
• Le nuove locazioni e gli accordi di sviluppo pre-affitto in tutto il Gruppo stanno anticipando le aspettative pre-crisi. £ 20,9 milioni di canone principale sono stati contratti nei cinque mesi fino al 31 maggio 2020. Ciò include accordi pre-locazione pari a £ 9,7 milioni di canone principale, inclusi £ 4,0 milioni in aprile e maggio, con ulteriori progetti significativi in fasi avanzate di trattativa o concordato previo consenso progettuale.
• Continuo slancio nella pipeline di sviluppo pre-affitto di alta qualità, ecologicamente sostenibile di SEGRO. Circa 600 milioni di sterline di spese di sviluppo future riguardano progetti in costruzione o in fase di negoziazione avanzata.
• La recente acquisizione da 203 milioni di sterline di Perivale Park, a ovest di Londra, offre opportunità di gestione patrimoniale per aumentare gli affitti sul posto medi bassi insieme al potenziale di sviluppo a medio termine in un'area in cui SEGRO ha già una notevole esperienza e conoscenza del mercato locale e della base di clienti.
• Politica dei dividendi invariata. SEGRO continuerà a puntare a un payout ratio compreso tra l'85 e il 95% dell'utile rettificato al netto delle imposte, in linea con l'obiettivo dichiarato di fornire un dividendo progressivo e sostenibile che cresca in linea con la sua redditività sottostante. Dopo aver pagato l'ultimo dividendo 2019 di 14,4 pence, il Consiglio intende attualmente dichiarare un acconto sul dividendo 2020 di 6,9 pence per azione (primo semestre 2019: 6,3 pence), riflettendo la sua prassi abituale di fissare l'acconto a un terzo del precedente intero dividendo dell'anno.
• Bilancio solido con struttura del debito a lungo termine ed elevata liquidità. LTV pro forma al 27 per cento al 31 maggio 2020, una scadenza media del debito di 9 anni e nessuna scadenza importante prima del 2023.

Fondo SEGRO Centenario

Il Covid-19 ha avuto implicazioni ad ampio raggio per le comunità in cui SEGRO opera e l'Azienda sta lavorando a stretto contatto con gli stakeholder locali per capire come possono essere supportati al meglio. Ad aprile, SEGRO ha annunciato la formazione del SEGRO Centenary Fund, che vedrà l'assegnazione di 10 milioni di sterline a progetti di comunità locali nel Regno Unito e nell'Europa continentale nel prossimo decennio. Il Fondo è stato annunciato prima del previsto per consentirgli di sostenere le comunità locali più colpite dagli effetti delle misure del governo per combattere la pandemia. Sono state concesse sovvenzioni dal Fondo a circa 51 enti di beneficenza e progetti locali, che hanno aiutato circa 25.000 persone.

Aggiornamento operativo

L'attività di SEGRO sta procedendo bene nel 2020 nonostante la pandemia di Covid-19. L'intero team SEGRO è stato operativo durante la crisi, lavorando da casa dall'inizio di marzo, con pieno accesso ai sistemi centrali e alla rete di comunicazione. Nessuno dei dipendenti di SEGRO è stato licenziato e la Società non ha ricevuto alcun sostegno dal governo.

Lo slancio del leasing è stato positivo ed è in anticipo rispetto alle aspettative del Consiglio stabilite prima dell'inizio della pandemia. Sono state concordate nuove locazioni su edifici esistenti, compresi quelli sviluppati speculativamente nell'ultimo anno, e la Società ha continuato a catturare il potenziale di reversibilità dal proprio portafoglio: i nuovi canoni di locazione in fase di revisione e rinnovo finora nel 2020 sono circa il 13 per cento in più rispetto al precedente canoni transitori (Regno Unito: +15,5%, Europa continentale: +2,5%). I negoziati sui nuovi accordi pre-affitto continuano a ritmo sostenuto; nessun cliente si è ritirato da eventuali discussioni pre-affitto e nelle ultime settimane sono emerse nuove opportunità. Da metà marzo sono stati firmati pre-locazioni equivalenti a £ 4,0 milioni di canone principale, aumentando ulteriormente la pipeline a breve termine di pre-locazioni concordate condizionalmente che rappresenta un potenziale £ 33,0 milioni di canone principale al 31 maggio 2020, circa il doppio grande come un anno fa.

Le superfici sfitte restano basse, al 5,6% (31 dicembre 2019: 4,0%), con l'1,1% di aumento dalla fine dell'anno dovuto allo sviluppo speculativo recentemente completato. La fidelizzazione dei clienti è rimasta alta all'88%.

Le misure di blocco attuate dai governi di tutta Europa per combattere la diffusione del virus hanno provocato perturbazioni diffuse in molti settori dell'economia. In alcuni casi, ciò ha influito sulle operazioni e sui flussi di cassa dei clienti di SEGRO, il che ha influito sul livello dei canoni incassati nel secondo trimestre. Al 31 maggio 2020, l'82% dell'affitto fatturato rispetto al secondo trimestre del 2020 (compreso l'affitto generalmente fatturato su base mensile nell'Europa continentale) era stato riscosso o dovrebbe essere pagato a breve (Regno Unito: 83%, CE: 79 per cento).

SEGRO ha lavorato in modo costruttivo per supportare i clienti che affrontano sfide reali in termini di flusso di cassa offrendo, nella maggior parte dei casi, la riprogrammazione dei pagamenti degli affitti. £ 15 milioni di affitto, che rappresentano circa il 16% dell'affitto dovuto rispetto al secondo trimestre del 2020, è stato differito o è in corso di ridefinizione del profilo, la maggior parte dei quali dovrebbe essere pagata durante questo anno finanziario o nel 2021. £ 2 milioni di canone, che rappresentano circa il 2 per cento dell'affitto dovuto rispetto al secondo trimestre del 2020, rimangono non pagati e non sono attualmente oggetto di trattative di differimento. Nessuno di questi clienti ha richiesto la restituzione del proprio spazio.

Finora quest'anno i takeback sono leggermente superiori al normale tasso di esecuzione annualizzato di 6,6 milioni di sterline, in parte a causa di un'unità di 5.000 mq in un parco di magazzini urbani di prim'ordine a Londra che è stata recentemente ripresa da un cliente insolvente nel settore dell'ospitalità che era già in difficoltà finanziarie prima dell'inizio della pandemia di Covid-19. Data l'elevata qualità dello spazio restituito e la domanda generalmente forte in questa località, si prevede che lo spazio sarà riaffittato a condizioni simili o migliori rispetto alla locazione preesistente.

I lavori di costruzione su una serie di sviluppi sono stati ritardati dalle misure di blocco del governo, ma tutti i siti sono ora operativi e dovrebbero essere completati entro 1-2 mesi dalla data di completamento originale. La Società sta lavorando con i suoi appaltatori per garantire che tutte le attività di costruzione siano conformi alle linee guida sul distanziamento sociale e proteggano la sicurezza di coloro che lavorano in loco.

Aggiornamento della pipeline di sviluppo

SEGRO sta attualmente costruendo, o ha identificato, progetti di sviluppo che richiedono una spesa in conto capitale di 595 milioni di sterline per essere completati. Una volta completamente concessi, questi progetti dovrebbero produrre un ritorno sul costo totale di sviluppo (compresi i terreni) del 6,8%.

• Al 31 maggio 2020, SEGRO aveva progetti di sviluppo approvati, appaltati o in costruzione per un totale di 702.100 mq, che rappresentano 216 milioni di sterline di spese in conto capitale future e 40 milioni di sterline di reddito lordo annualizzato da locazione (quota SEGRO) quando completamente affittato. I progetti sono per il 74% affittati o preaffittati e dovrebbero produrre circa il 6,5% sul costo totale di sviluppo quando completamente affittati. Tutti i progetti dovrebbero essere completati nel 2020 e nel 2021. (Vedi Appendice 2).
• Al 31 maggio 2020, SEGRO disponeva di una pipeline a breve termine di ulteriori progetti di sviluppo pre-affitto che rappresentavano 666.600 mq di spazio, pari a 33 milioni di sterline di affitto aggiuntivo e 379 milioni di sterline di spese in conto capitale aggiuntive. Supponendo che le negoziazioni e le domande di pianificazione siano concluse con successo, si prevede che questi progetti genereranno un rendimento sul costo totale di sviluppo di circa il 7,1% una volta completati. (Vedi Appendice 3).
• Nel periodo dal 1 gennaio 2020 al 31 maggio 2020, SEGRO ha acquisito 184 milioni di sterline di terreno, la maggior parte dei quali è associata a due nuovi grandi magazzini di grandi scatole del Regno Unito nei principali centri logistici di Coventry e Northampton. Questi due siti hanno il consenso alla progettazione per oltre 800.000 mq di spazio moderno, da sviluppare in un certo numero di anni.
• Al 31 maggio 2020, SEGRO aveva altri 62 milioni di sterline di acquisizioni di terreni scambiati (soggetto all'ottenimento del permesso di pianificazione) e 122 milioni di sterline in offerta nei suoi mercati principali.

Posizione finanziaria

Al 31 maggio 2020, il debito lordo del Gruppo, inclusa la quota di debito di SEGRO all'interno delle joint venture, era di 3.035 milioni di sterline e le disponibilità liquide ammontavano a 81 milioni di sterline, con un indebitamento netto di 2.954 milioni di sterline.

SEGRO aveva una scadenza media del debito di 9 anni al 31 maggio 2020 e nessuna scadenza importante prima del 2023. A maggio 2020, la data di scadenza della principale linea di credito revolving da 1 miliardo di euro della Società è stata prorogata di un anno fino a maggio 2025.

Sulla base dei valori immobiliari al 31 dicembre 2019 e utilizzando la posizione debitoria netta provvisoria al 31 maggio 2020 (rettificata per includere la quota di partecipazione di SEGRO nelle joint venture, consolidata proporzionalmente), il rapporto prestito/valore era del 27 per cento.

Né il contenuto del sito Web di SEGRO né qualsiasi altro sito Web accessibile tramite collegamenti ipertestuali dal sito Web di SEGRO sono incorporati o fanno parte di questo annuncio.

Dichiarazioni previsionali: questo annuncio contiene alcune dichiarazioni previsionali rispetto alle aspettative e ai piani di SEGRO, alla strategia, agli obiettivi di gestione, agli sviluppi e alle prestazioni future, ai costi, ai ricavi e ad altre informazioni sull'andamento. Queste affermazioni sono soggette a ipotesi, rischio e incertezza. Molte di queste ipotesi, rischi e incertezze si riferiscono a fattori che esulano dalla capacità di SEGRO di controllare o stimare con precisione e che potrebbero far sì che i risultati o gli sviluppi effettivi differiscano sostanzialmente da quelli espressi o impliciti in queste dichiarazioni previsionali. Alcune affermazioni sono state fatte con riferimento ai cambiamenti previsionali dei processi, alle condizioni economiche e all'attuale contesto normativo. Eventuali dichiarazioni previsionali fatte da o per conto di SEGRO si basano sulla conoscenza e sulle informazioni a disposizione degli Amministratori alla data del presente annuncio. Di conseguenza, non può essere fornita alcuna garanzia che qualsiasi aspettativa particolare sarà soddisfatta e gli azionisti di SEGRO sono avvertiti di non fare indebito affidamento sulle dichiarazioni previsionali. Inoltre, le dichiarazioni previsionali relative a tendenze o attività passate non devono essere considerate una rappresentazione che tali tendenze o attività continueranno in futuro. Se non in conformità con i suoi obblighi legali o regolamentari (incluso ai sensi delle Regole di quotazione del Regno Unito e delle Regole sulla trasparenza e sulla divulgazione della Financial Conduct Authority), SEGRO non si impegna ad aggiornare le dichiarazioni previsionali per riflettere eventuali cambiamenti di eventi, condizioni o circostanze su cui si basa tale affermazione. Non si può fare affidamento sulla performance passata delle azioni come guida per la performance futura. Niente in questo annuncio deve essere interpretato come una previsione di profitto. Le informazioni contenute in questo annuncio non costituiscono un'offerta di vendita o un invito ad acquistare titoli in SEGRO o un invito o un incentivo a impegnarsi in altre attività di investimento.

Note per i redattori:

SU SEGRO

SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e quotato alla Borsa di Londra nell'indice FTSE 100. È uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di moderni magazzini e proprietà industriali leggere con un portafoglio che comprende 7,8 milioni di metri quadrati di spazio (84 milioni di piedi quadrati), per un valore di 12,2 miliardi di sterline al 31 dicembre 2019. Le sue attività sono posizionate strategicamente a sedi nel Regno Unito a Londra e nelle regioni del sud-est e delle Midlands, mentre nell'Europa continentale ha sviluppi in Francia, Germania, Italia, Polonia, Spagna, Paesi Bassi e Repubblica Ceca.

Da 100 anni SEGRO crea lo spazio che permette a cose straordinarie di accadere. Dai moderni grandi magazzini, utilizzati principalmente per centri di distribuzione regionali, nazionali e internazionali, ai magazzini urbani situati vicino ai principali centri abitati e distretti commerciali, fornisce risorse di alta qualità che consentono ai suoi clienti di prosperare.