Mise à jour commerciale

La société a annoncé séparément aujourd'hui qu'elle cherchait à lever environ 650 millions de livres sterling de produit brut via un placement.

David Sleath, directeur général, a déclaré :

« La pandémie de Covid-19 a accéléré l'adoption de la technologie et du commerce électronique dans la société. Parallèlement à l'attention renouvelée de nombreux occupants sur l'importance cruciale des meilleures chaînes d'approvisionnement logistiques, cela devrait contribuer à stimuler la forte demande des occupants et des investisseurs pour des entrepôts modernes et de haute qualité.
"L'activité de SEGRO continue de bien progresser, malgré l'incertitude causée par la pandémie, avec de nouvelles locations et des accords de développement pré-loués à des niveaux supérieurs à nos attentes en début d'année. Nous travaillons de manière constructive pour soutenir une petite proportion de clients confrontés à des problèmes de trésorerie à court terme en raison des mesures de confinement du gouvernement.

« Notre solide pipeline de développement, principalement pré-loué, à travers le Royaume-Uni et l'Europe continentale reflète la demande des clients qui cherchent à se développer. Notre liste de pré-locations supplémentaires à court terme, qui est environ le double de la taille d'il y a un an, et notre réserve foncière bien située signifient que nous sommes bien placés pour faire de nouveaux progrès dans les mois à venir.

Points forts

• Les tendances structurelles bien établies en matière d'adoption de la technologie et du commerce électronique s'accélèrent. Les données sur la pénétration du commerce électronique pendant la pandémie actuelle soulignent l'importance du portefeuille de grandes surfaces et d'entrepôts urbains de haute qualité et bien situés de SEGRO : au Royaume-Uni, les volumes de commerce électronique en avril représentaient 31 % des ventes au détail, soit 16 % de plus que le mois précédent (source : ONS) et les ventes d'épicerie en ligne ont presque doublé, représentant 13 % du marché, contre 7 % auparavant (source : Nielson). Des tendances similaires ont été observées dans toute l'Europe continentale.
• Les nouvelles locations et les accords de développement pré-loués dans l'ensemble du Groupe sont en avance sur les attentes d'avant la crise. 20,9 millions de livres sterling de loyer nominal ont été contractés au cours des cinq mois précédant le 31 mai 2020. Cela comprend des accords de prélocation équivalant à 9,7 millions de livres sterling de loyer nominal, dont 4,0 millions de livres sterling en avril et mai, avec d'autres projets importants à des stades avancés de négociation ou accord sous réserve d'autorisation d'urbanisme.
• Poursuite de l'élan dans le pipeline de développement pré-loué de haute qualité et respectueux de l'environnement de SEGRO. Environ 600 millions de livres sterling de dépenses de développement futures concernent des projets en construction ou en négociation avancée.
• La récente acquisition de 203 millions de livres sterling de Perivale Park, dans l'ouest de Londres, offre des opportunités de gestion d'actifs pour augmenter les loyers moyens en place faibles parallèlement au potentiel de développement à moyen terme dans une zone où SEGRO possède déjà une expertise et une connaissance considérables du marché local et de la clientèle.
• Politique de dividende inchangée. SEGRO continuera de viser un ratio de distribution de 85 à 95 % du bénéfice ajusté après impôt, conformément à l'objectif déclaré de fournir un dividende progressif et durable qui croît en fonction de sa rentabilité sous-jacente. Après avoir payé le dividende final 2019 de 14,4 pence, le Conseil a actuellement l'intention de déclarer un acompte sur dividende 2020 de 6,9 pence par action (S1 2019 : 6,3 pence), reflétant sa pratique habituelle de fixer l'acompte sur dividende à un tiers du montant total précédent. dividende annuel.
• Bilan solide avec une structure de dette à long terme et une liquidité élevée. LTV pro forma à 27% au 31 mai 2020, une maturité moyenne de la dette de 9 ans et aucune échéance majeure avant 2023.

Fonds du centenaire SEGRO

Covid-19 a eu de vastes implications pour les communautés dans lesquelles SEGRO opère et la société travaille en étroite collaboration avec les parties prenantes locales pour comprendre comment elles peuvent être mieux soutenues. En avril, SEGRO a annoncé la création du SEGRO Centenary Fund qui verra 10 millions de livres sterling attribués à des projets communautaires locaux au Royaume-Uni et en Europe continentale au cours de la prochaine décennie. Le Fonds a été annoncé plus tôt que prévu pour lui permettre de soutenir les communautés locales les plus durement touchées par les effets des mesures gouvernementales de lutte contre la pandémie. Des subventions ont été accordées à partir du Fonds à environ 51 organismes de bienfaisance et projets locaux, qui ont aidé environ 25 000 personnes.

Mise à jour opérationnelle

L'activité de SEGRO progresse bien en 2020 malgré la pandémie de Covid-19. Toute l'équipe SEGRO a été opérationnelle tout au long de la crise, travaillant à domicile depuis début mars, avec un accès complet aux systèmes centraux et au réseau de communication. Aucun membre du personnel de SEGRO n'a été licencié et la société n'a reçu aucune aide gouvernementale.

La dynamique de location a été positive et dépasse les attentes du Conseil fixées avant le début de la pandémie. De nouvelles locations ont été conclues sur des immeubles existants, y compris ceux développés de manière spéculative au cours de l'année écoulée, et la société a continué à tirer parti du potentiel de réversion de son portefeuille : les nouveaux loyers faciaux en cours d'examen et de renouvellement jusqu'à présent en 2020 sont d'environ 13 % plus élevés que les précédents. loyers passants (Royaume-Uni : +15,5 %, Europe continentale : +2,5 %). Les négociations sur de nouveaux accords de prélocation se poursuivent à un rythme soutenu ; aucun client ne s'est retiré des discussions de pré-location contractuelles et de nouvelles opportunités sont apparues ces dernières semaines. Des prélocations équivalant à 4,0 millions de livres sterling de loyer facial ont été signées depuis la mi-mars, augmentant encore le pipeline à court terme de prélocations convenues sous condition, ce qui représente un potentiel de 33,0 millions de livres sterling de loyer facial au 31 mai 2020, soit environ le double. aussi grand qu'il y a un an.

Le taux d'inoccupation reste faible à 5,6 % (31 décembre 2019 : 4,0 %), 1,1 % de l'augmentation depuis la fin de l'année étant due à un développement spéculatif récemment achevé. La fidélisation de la clientèle est restée élevée à 88 %.

Les mesures de confinement mises en place par les gouvernements à travers l'Europe pour lutter contre la propagation du virus ont entraîné des perturbations généralisées dans de nombreux secteurs de l'économie. Dans certains cas, cela a eu un impact sur les opérations et les flux de trésorerie des clients de SEGRO, ce qui a affecté le niveau des loyers perçus au deuxième trimestre. Au 31 mai 2020, 82 % des loyers facturés au titre du deuxième trimestre 2020 (y compris les loyers généralement facturés sur une base mensuelle en Europe continentale) avaient été perçus ou devraient être payés prochainement (Royaume-Uni : 83 %, EC : 79 pour cent).

SEGRO a travaillé de manière constructive pour soutenir les clients confrontés à de véritables problèmes de trésorerie en proposant, dans la plupart des cas, de rééchelonner les paiements de location. 15 millions de livres sterling de loyers, représentant environ 16 % du loyer qui était dû au titre du deuxième trimestre 2020, ont été reportés ou sont en cours de reprofilage, dont la majorité doit être payée au cours de cet exercice ou en 2021. 2 livres sterling millions de loyers, représentant environ 2% des loyers dus au titre du T2 2020, restent impayés et ne font pas actuellement l'objet de négociations de report. Aucun de ces clients n'a demandé à restituer son espace.

Jusqu'à présent cette année, les reprises sont légèrement supérieures au taux d'exécution annualisé normal de 6,6 millions de livres sterling, en partie en raison d'une unité de 5 000 m² dans un parc d'entrepôts urbain de premier ordre à Londres qui a récemment été reprise à un client insolvable du secteur de l'hôtellerie qui connaissait déjà des difficultés financières avant le début de la pandémie de Covid-19. Compte tenu de la haute qualité de l'espace restitué et de la demande généralement forte à cet emplacement, il est prévu que l'espace soit reloué à des conditions similaires ou meilleures que le bail préexistant.

Les travaux de construction sur un certain nombre de développements ont été retardés par les mesures de verrouillage du gouvernement, mais tous les sites sont désormais opérationnels et devraient être achevés dans les 1 à 2 mois suivant la date d'achèvement initiale. La Société travaille avec ses sous-traitants pour s'assurer que toutes les activités de construction respectent les directives de distanciation sociale et protègent la sécurité de ceux qui travaillent sur le chantier.

Mise à jour du pipeline de développement

SEGRO construit actuellement ou a identifié des projets de développement qui nécessitent des dépenses en capital de 595 millions de livres sterling pour être achevés. Une fois entièrement loués, ces projets devraient rapporter un rendement sur le coût total de développement (terrain compris) de 6,8 %.

• Au 31 mai 2020, SEGRO avait des projets de développement approuvés, contractés ou en construction totalisant 702 100 m², représentant 216 millions de livres sterling de dépenses d'investissement futures et 40 millions de livres sterling de revenus locatifs bruts annualisés (part SEGRO) lorsqu'ils sont entièrement loués. Les projets sont loués ou pré-loués à 74 % et devraient rapporter environ 6,5 % du coût total de développement une fois entièrement loués. Tous les projets doivent être achevés en 2020 et 2021. (Voir Annexe 2).
• Au 31 mai 2020, SEGRO disposait d'un pipeline à court terme d'autres projets de développement pré-loués représentant 666 600 m² d'espace, équivalant à 33 millions de livres sterling de loyers supplémentaires et 379 millions de livres sterling de dépenses d'investissement supplémentaires. En supposant que les négociations et les demandes de planification aboutissent, ces projets devraient générer un rendement sur le coût total de développement d'environ 7,1 % une fois achevés. (Voir Annexe 3).
• Au cours de la période du 1er janvier 2020 au 31 mai 2020, SEGRO a acquis 184 millions de livres sterling de terrains, dont la plupart sont associés à deux nouveaux grands parcs d'entrepôts britanniques à grande surface dans les principaux centres logistiques de Coventry et Northampton. Ces deux sites disposent d'un permis d'urbanisme pour plus de 800 000 m² d'espaces modernes, à développer sur plusieurs années.
• Au 31 mai 2020, SEGRO avait échangé 62 millions de livres sterling supplémentaires d'acquisitions de terrains (sous réserve de l'obtention d'un permis de construire) et 122 millions de livres sterling sous offre sur ses principaux marchés.

Situation financière

Au 31 mai 2020, la dette brute du Groupe, y compris la part de dette de SEGRO au sein des coentreprises, s'élevait à 3 035 millions de livres sterling et la trésorerie et les équivalents de trésorerie s'élevaient à 81 millions de livres sterling, soit une dette nette de 2 954 millions de livres sterling.

SEGRO avait une échéance moyenne de la dette de 9 ans au 31 mai 2020 et aucune échéance majeure avant 2023. En mai 2020, la date d'échéance de la principale facilité de crédit renouvelable de 1 milliard d'euros de la Société a été prolongée d'un an jusqu'en mai 2025.

Sur la base des valeurs immobilières au 31 décembre 2019 et en utilisant la position provisoire de la dette nette au 31 mai 2020 (ajustée pour inclure la part de SEGRO dans les intérêts de la coentreprise, consolidée proportionnellement), le ratio prêt/valeur était de 27 %.

Ni le contenu du site Web de SEGRO ni aucun autre site Web accessible par des hyperliens à partir du site Web de SEGRO ne sont incorporés ou ne font partie de cette annonce.

Déclarations prospectives : cette annonce contient certaines déclarations prospectives concernant les attentes et les plans de SEGRO, sa stratégie, ses objectifs de gestion, ses développements et performances futurs, ses coûts, ses revenus et d'autres informations sur les tendances. Ces déclarations sont soumises à des hypothèses, à des risques et à des incertitudes. Bon nombre de ces hypothèses, risques et incertitudes sont liés à des facteurs qui échappent à la capacité de SEGRO à contrôler ou à estimer avec précision et qui pourraient faire en sorte que les résultats ou développements réels diffèrent sensiblement de ceux exprimés ou sous-entendus par ces déclarations prospectives. Certaines déclarations ont été faites en référence aux changements de processus prévus, aux conditions économiques et à l'environnement réglementaire actuel. Toutes les déclarations prospectives faites par ou au nom de SEGRO sont basées sur les connaissances et les informations dont disposent les administrateurs à la date de cette annonce. En conséquence, aucune assurance ne peut être donnée qu'une attente particulière sera satisfaite et les actionnaires de SEGRO sont avertis de ne pas se fier indûment aux déclarations prospectives. De plus, les déclarations prospectives concernant les tendances ou activités passées ne doivent pas être considérées comme une représentation que ces tendances ou activités se poursuivront à l'avenir. Sauf conformément à ses obligations légales ou réglementaires (y compris en vertu des règles d'inscription au Royaume-Uni et des règles de divulgation et de transparence de la Financial Conduct Authority), SEGRO ne s'engage pas à mettre à jour les déclarations prospectives pour refléter tout changement d'événements, de conditions ou circonstances sur lesquelles une telle déclaration est fondée. Les performances passées des actions ne peuvent pas être considérées comme une indication des performances futures. Rien dans cette annonce ne doit être interprété comme une prévision de bénéfice. Les informations contenues dans cette annonce ne constituent pas une offre de vente ou une invitation à acheter des titres de SEGRO ou une invitation ou une incitation à s'engager dans toute autre activité d'investissement.

Notes aux éditeurs :

À PROPOS DE SEGRO

SEGRO est un Real Estate Investment Trust (REIT) du Royaume-Uni et est coté à la Bourse de Londres dans l'indice FTSE 100. C'est l'un des principaux propriétaires, gestionnaires et développeurs d'entrepôts modernes et d'immeubles industriels légers avec un portefeuille comprenant 7,8 millions de mètres carrés d'espace (84 millions de pieds carrés), évalué à 12,2 milliards de livres sterling au 31 décembre 2019. Ses actifs sont positionnés stratégiquement à des sites au Royaume-Uni à Londres et dans les régions du Sud-Est et des Midlands, tandis qu'en Europe continentale, il a des développements en France, en Allemagne, en Italie, en Pologne, en Espagne, aux Pays-Bas et en République tchèque.

Depuis 100 ans, SEGRO crée l'espace qui permet à des choses extraordinaires de se produire. Des entrepôts modernes à grande surface, utilisés principalement pour les centres de distribution régionaux, nationaux et internationaux, aux entrepôts urbains situés à proximité des grands centres de population et des quartiers d'affaires, il fournit des actifs de haute qualité qui permettent à ses clients de prospérer.