Aktualizacja handlowa

Firma ogłosiła dziś osobno, że stara się pozyskać około 650 milionów funtów brutto poprzez plasowanie.

David Sleath, dyrektor naczelny, powiedział:

„Pandemia Covid-19 przyspieszyła przyjęcie technologii i handlu elektronicznego w społeczeństwie. Oprócz ponownego skupienia się wielu najemców na krytycznym znaczeniu najlepszych w swojej klasie logistycznych łańcuchów dostaw, prawdopodobnie przyczyni się to do zwiększenia silnego popytu wśród najemców i inwestorów na nowoczesne, wysokiej jakości magazyny.
„Działalność SEGRO nadal rozwija się dobrze, pomimo niepewności spowodowanej pandemią, z nowymi umowami najmu i przednajmu deweloperów na poziomach powyżej naszych oczekiwań na początku roku. Konstruktywnie pracujemy, aby wspierać niewielką część klientów, którzy borykają się z krótkoterminowymi wyzwaniami w zakresie przepływów pieniężnych w wyniku rządowych środków blokujących.

„Nasz silny plan rozwoju, głównie przednajmu, w Wielkiej Brytanii i Europie kontynentalnej odzwierciedla zapotrzebowanie klientów, którzy chcą się rozwijać. Nasza lista dodatkowych krótkoterminowych umów przednajmu, która jest około dwukrotnie większa niż rok temu, oraz nasz dobrze zlokalizowany bank ziemi oznaczają, że jesteśmy dobrze przygotowani do dalszych postępów w nadchodzących miesiącach”.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Ugruntowane trendy strukturalne we wdrażaniu technologii i e-commerce nabierają tempa. Dane dotyczące penetracji handlu elektronicznego podczas obecnej pandemii podkreślają znaczenie wysokiej jakości, dobrze zlokalizowanego portfela magazynów wielkopowierzchniowych i magazynów miejskich SEGRO: w Wielkiej Brytanii wolumeny e-commerce w kwietniu stanowiły 31 proc. sprzedaży detalicznej, o 16 proc. niż w poprzednim miesiącu (źródło: ONS), a sprzedaż artykułów spożywczych online prawie się podwoiła, stanowiąc 13 proc. rynku, w porównaniu z 7 proc. wcześniej (źródło: Nielson). Podobne trendy zaobserwowano w całej Europie kontynentalnej.
• Nowe umowy najmu i umowy deweloperskie typu pre-let w całej Grupie wyprzedzają oczekiwania sprzed kryzysu. W ciągu pięciu miesięcy do 31 maja 2020 r. zakontraktowano 20,9 mln GBP czynszu bazowego. Obejmuje to umowy przednajmu równe 9,7 mln GBP czynszu bazowego, w tym 4,0 mln GBP w kwietniu i maju, z dalszymi znaczącymi projektami na zaawansowanych etapach negocjowane lub uzgodnione pod warunkiem uzyskania zgody na planowanie.
• Nieprzerwany rozwój wysokiej jakości, zrównoważonych dla środowiska projektów deweloperskich SEGRO. Około 600 milionów funtów przyszłych wydatków rozwojowych dotyczy projektów w trakcie budowy lub w zaawansowanych negocjacjach.
• Niedawne przejęcie Perivale Park w zachodnim Londynie za 203 mln GBP oferuje możliwości zarządzania aktywami w celu wzrostu niskich średnich czynszów na miejscu wraz ze średnioterminowym potencjałem rozwoju w obszarze, w którym SEGRO posiada już znaczną wiedzę fachową i wiedzę na temat lokalnego rynku i bazy klientów.
• Niezmieniona polityka dywidendowa. SEGRO będzie nadal dążyć do osiągnięcia wskaźnika wypłat na poziomie 85 do 95 procent Skorygowanego zysku po opodatkowaniu, zgodnie z deklarowanym celem dostarczania progresywnej i trwałej dywidendy, która rośnie zgodnie z podstawową rentownością. Po wypłacie dywidendy za rok 2019 w wysokości 14,4 pensa, Zarząd zamierza obecnie ogłosić dywidendę zaliczkową w wysokości 6,9 pensa na akcję (I półrocze 2019: 6,3 pensa), co odzwierciedla zwyczajową praktykę ustalania dywidendy zaliczkowej na jedną trzecią poprzedniej pełnej kwoty. roczna dywidenda.
• Silny bilans z długoterminową strukturą zadłużenia i wysoką płynnością. LTV pro forma na poziomie 27 proc. na dzień 31 maja 2020 r., średnia zapadalność długu 9 lat i brak większych terminów zapadalności przed 2023 r.

Fundusz Stulecia SEGRO

Covid-19 ma daleko idące konsekwencje dla społeczności, w których działa SEGRO, a firma ściśle współpracuje z lokalnymi interesariuszami, aby zrozumieć, w jaki sposób można ich najlepiej wspierać. W kwietniu SEGRO ogłosiło utworzenie SEGRO Centenary Fund, z którego 10 milionów funtów zostanie przyznanych projektom społeczności lokalnej w Wielkiej Brytanii i Europie kontynentalnej w ciągu następnej dekady. Fundusz został ogłoszony wcześniej niż planowano, aby mógł wspierać społeczności lokalne najbardziej dotknięte skutkami działań rządu w celu zwalczania pandemii. Z Funduszu przekazano dotacje około 51 organizacjom charytatywnym i lokalnym projektom, które pomogły około 25 000 osób.

Aktualizacja operacyjna

Działalność SEGRO rozwija się dobrze w 2020 roku pomimo pandemii Covid-19. Cały zespół SEGRO działał przez cały kryzys, pracując z domu od początku marca, z pełnym dostępem do systemów centralnych i sieci komunikacyjnej. Żaden z pracowników SEGRO nie otrzymał urlopu, a firma nie otrzymała żadnego wsparcia rządowego.

Dynamika leasingu jest pozytywna i wyprzedza oczekiwania Zarządu określone przed rozpoczęciem pandemii. Uzgodniono nowe umowy najmu istniejących budynków, w tym tych wybudowanych spekulacyjnie w ciągu ostatniego roku, a Spółka nadal wykorzystuje potencjał rewersyjny ze swojego portfela: nowe czynsze bazowe po przeglądzie i odnowieniu jak dotąd w 2020 r. są o około 13 procent wyższe niż w poprzednim czynsze mijające (Wielka Brytania: +15,5 proc., Europa kontynentalna: +2,5 proc.). Negocjacje w sprawie nowych umów przednajmu toczą się w szybkim tempie; żaden klient nie wycofał się z żadnych zakontraktowanych rozmów przed najmem, aw ostatnich tygodniach pojawiły się nowe możliwości. Umowy przednajmu o wartości 4,0 mln GBP czynszu bazowego zostały podpisane od połowy marca, co dodatkowo zwiększyło krótkoterminowy zestaw warunkowych umów przednajmu, co stanowi potencjalny czynsz bazowy w wysokości 33,0 mln GBP na dzień 31 maja 2020 r., około dwukrotnie tak duże jak rok temu.

Pustostany pozostają na niskim poziomie 5,6 procent (31 grudnia 2019: 4,0 procent), z 1,1 procent wzrostem od końca roku z powodu niedawno zakończonego rozwoju spekulacyjnego. Retencja klientów utrzymuje się na wysokim poziomie 88 procent.

Środki blokujące wdrożone przez rządy w całej Europie w celu zwalczania rozprzestrzeniania się wirusa spowodowały powszechne zakłócenia w wielu sektorach gospodarki. W niektórych przypadkach miało to wpływ na działalność i przepływy pieniężne klientów SEGRO, co wpłynęło na poziom czynszów pobieranych w drugim kwartale. Na dzień 31 maja 2020 r. 82 proc. czynszu naliczanego za drugi kwartał 2020 r. (w tym czynsz naliczany zwykle w okresach miesięcznych w Europie kontynentalnej) zostało pobranych lub oczekuje się, że zostanie zapłacony w najbliższym czasie (Wielka Brytania: 83 proc., CE: 79 procent).

SEGRO pracowało konstruktywnie, aby wspierać klientów stojących przed prawdziwymi wyzwaniami związanymi z przepływami pieniężnymi, w większości przypadków oferując zmianę harmonogramu płatności za wynajem. 15 milionów funtów czynszu, co stanowi około 16% czynszu należnego w odniesieniu do drugiego kwartału 2020 r., zostało odroczone lub podlega przeprofilowaniu, z czego większość ma zostać zapłacona w tym roku obrotowym lub w 2021 r. milion czynszów, co stanowi około 2 proc. czynszu należnego za II kwartał 2020 r., pozostaje niezapłacony i nie jest obecnie przedmiotem negocjacji w sprawie odroczenia. Żaden z tych klientów nie poprosił o zwrot swojego miejsca.

Dotychczasowe zwroty w tym roku nieznacznie przekraczają normalny roczny wskaźnik uruchomienia wynoszący 6,6 miliona funtów, częściowo ze względu na jednostkę o powierzchni 5 000 mkw. w pierwszorzędnym miejskim parku magazynowym w Londynie, który został niedawno odebrany niewypłacalnemu klientowi z branży hotelarskiej, który już przed wybuchem pandemii Covid-19 przeżywał pewne trudności finansowe. Biorąc pod uwagę wysoką jakość zwróconej powierzchni i ogólnie wysoki popyt w tej lokalizacji, oczekuje się, że powierzchnia zostanie ponownie wynajęta na warunkach podobnych lub lepszych niż dotychczasowy najem.

Prace budowlane na wielu obiektach zostały opóźnione przez rządowe środki blokujące, ale wszystkie miejsca są już gotowe do użytku i oczekuje się, że zostaną ukończone w ciągu 1-2 miesięcy od pierwotnej daty zakończenia. Spółka współpracuje ze swoimi wykonawcami w celu zapewnienia, że wszystkie prace budowlane są zgodne z wytycznymi dotyczącymi dystansu społecznego i chronią bezpieczeństwo osób pracujących na miejscu.

Aktualizacja potoku rozwoju

SEGRO obecnie buduje lub zidentyfikował projekty rozwojowe, których ukończenie wymaga nakładów kapitałowych w wysokości 595 milionów funtów. Oczekuje się, że po całkowitym wynajęciu projekty te przyniosą zwrot z całkowitych kosztów zagospodarowania (w tym gruntu) w wysokości 6,8 procent.

• Na dzień 31 maja 2020 r. SEGRO miało zatwierdzone, zakontraktowane lub w trakcie budowy projekty deweloperskie o łącznej powierzchni 702 100 mkw., co stanowi 216 mln GBP przyszłych nakładów inwestycyjnych i 40 mln GBP rocznego dochodu z najmu brutto (udział SEGRO) w momencie pełnego wynajęcia. Projekty są wynajęte w 74 procentach lub przed najmem i powinny przynieść około 6,5 procent całkowitych kosztów rozwoju, gdy zostaną w pełni wynajęte. Wszystkie projekty mają się zakończyć w 2020 i 2021 roku. (Patrz Załącznik 2).
• Na dzień 31 maja 2020 r. SEGRO dysponowało w najbliższym czasie kolejnymi projektami deweloperskimi typu pre-let o powierzchni 666 600 mkw., co odpowiada 33 mln GBP dodatkowego czynszu i 379 mln GBP dodatkowych nakładów inwestycyjnych. Zakładając pomyślne zakończenie negocjacji i wniosków planistycznych, oczekuje się, że projekty te przyniosą po ukończeniu około 7,1 procent całkowitego kosztu rozwoju. (Patrz Załącznik 3).
• W okresie od 1 stycznia 2020 r. do 31 maja 2020 r. SEGRO nabyło grunty o wartości 184 mln GBP, z których większość jest związana z dwoma nowymi dużymi brytyjskimi parkami magazynowymi typu big box w głównych centrach logistycznych w Coventry i Northampton. Te dwa lokalizacje mają zgodę planistyczną na ponad 800 000 mkw. nowoczesnej powierzchni, która ma powstać na przestrzeni kilku lat.
• Na dzień 31 maja 2020 r. SEGRO miało wymienione dalsze 62 mln GBP na zakup gruntów (pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę) oraz 122 mln GBP w ofercie na swoich głównych rynkach.

Pozycja finansowa

Na dzień 31 maja 2020 r. zadłużenie brutto Grupy, w tym udział SEGRO w zadłużeniu we wspólnych przedsięwzięciach, wyniosło 3035 mln GBP, a środki pieniężne i ich ekwiwalenty wyniosły 81 mln GBP, co daje dług netto w wysokości 2 954 mln GBP.

SEGRO miał średni okres zapadalności zadłużenia wynoszący 9 lat na dzień 31 maja 2020 r. i żadnych głównych terminów zapadalności przed 2023 r. W maju 2020 r. termin spłaty głównego odnawialnego kredytu Spółki o wartości 1 mld EUR został przedłużony o rok do maja 2025 r.

Opierając się na wartościach nieruchomości na dzień 31 grudnia 2019 r. i wykorzystując prowizoryczną pozycję zadłużenia netto na dzień 31 maja 2020 r. (skorygowaną o udział SEGRO w joint venture, konsolidację proporcjonalną), wskaźnik zadłużenia do wartości majątkowej wyniósł 27%.

Ani zawartość strony internetowej SEGRO, ani żadnej innej strony internetowej dostępnej za pośrednictwem hiperłączy ze strony internetowej SEGRO nie są włączone do niniejszego ogłoszenia ani nie stanowią jego części.

Stwierdzenia dotyczące przyszłości: Niniejszy komunikat zawiera pewne stwierdzenia dotyczące przyszłości w odniesieniu do oczekiwań i planów SEGRO, strategii, celów zarządu, przyszłego rozwoju i wyników, kosztów, przychodów i innych informacji o trendach. Oświadczenia te podlegają założeniom, ryzyku i niepewności. Wiele z tych założeń, zagrożeń i niepewności wiąże się z czynnikami, których SEGRO nie jest w stanie dokładnie kontrolować lub oszacować i które mogą spowodować, że rzeczywiste wyniki lub zmiany będą się znacznie różnić od tych wyrażonych lub sugerowanych w tych stwierdzeniach dotyczących przyszłości. Pewne stwierdzenia zostały złożone w odniesieniu do prognozowanych zmian procesów, warunków ekonomicznych oraz aktualnego otoczenia regulacyjnego. Wszelkie wypowiedzi prognozujące składane przez lub w imieniu SEGRO opierają się na wiedzy i informacjach dostępnych Dyrektorom w dniu publikacji niniejszego ogłoszenia. W związku z tym nie można zapewnić, że jakiekolwiek szczególne oczekiwania zostaną spełnione, a akcjonariusze SEGRO są ostrzegani przed nadmiernym poleganiem na stwierdzeniach dotyczących przyszłości. Ponadto wypowiedzi prognozujące dotyczące przeszłych trendów lub działań nie powinny być traktowane jako oświadczenie, że takie trendy lub działania będą kontynuowane w przyszłości. Poza wymogami prawnymi lub regulacyjnymi (w tym zgodnie z brytyjskimi zasadami notowań oraz wytycznymi dotyczącymi ujawniania informacji i zasadami przejrzystości Urzędu Nadzoru Finansowego), SEGRO nie zobowiązuje się do aktualizowania oświadczeń dotyczących przyszłości w celu odzwierciedlenia jakichkolwiek zmian w zdarzeniach, warunkach lub okoliczności, na których opiera się takie oświadczenie. Wyniki akcji w przeszłości nie mogą być traktowane jako wskazówka dla przyszłych wyników. Nic w tym ogłoszeniu nie powinno być interpretowane jako prognoza zysków. Informacje zawarte w niniejszym ogłoszeniu nie stanowią oferty sprzedaży ani zaproszenia do kupna papierów wartościowych w SEGRO ani zaproszenia lub nakłaniania do podjęcia jakiejkolwiek innej działalności inwestycyjnej.

Uwagi dla redaktorów:

O SEGRO

SEGRO to brytyjski fundusz Real Estate Investment Trust (REIT) notowany na Londyńskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w indeksie FTSE 100. Jest wiodącym właścicielem, zarządcą i deweloperem nowoczesnych magazynów i lekkich obiektów przemysłowych z portfelem obejmującym 7,8 miliona metrów kwadratowych (84 miliony stóp kwadratowych), wycenianych na 12,2 miliarda funtów na dzień 31 grudnia 2019 roku. Jej aktywa są strategicznie rozmieszczone na lokalizacje w Wielkiej Brytanii w Londynie oraz regionach południowo-wschodnich i Midlands, podczas gdy w Europie kontynentalnej ma rozwój we Francji, Niemczech, Włoszech, Polsce, Hiszpanii, Holandii i Czechach.

SEGRO od 100 lat tworzy przestrzeń, w której dzieją się rzeczy niezwykłe. Od nowoczesnych magazynów typu big box, wykorzystywanych głównie w regionalnych, krajowych i międzynarodowych centrach dystrybucyjnych, po magazyny miejskie zlokalizowane w pobliżu głównych skupisk ludności i dzielnic biznesowych, zapewnia wysokiej jakości aktywa, które pozwalają prosperować swoim klientom.