Handelsupdate

Het bedrijf heeft vandaag afzonderlijk aangekondigd dat het via een plaatsing ongeveer £ 650 miljoen aan bruto-opbrengsten wil ophalen.

David Sleath, Chief Executive, zei:

“De Covid-19-pandemie heeft de acceptatie van technologie en e-commerce in de samenleving versneld. Naast een hernieuwde focus van veel gebruikers op het cruciale belang van eersteklas logistieke toeleveringsketens, zal dit waarschijnlijk bijdragen aan een sterke vraag van gebruikers en investeerders naar moderne, hoogwaardige magazijnen.
“De activiteiten van SEGRO blijven goed vorderen, ondanks de onzekerheid veroorzaakt door de pandemie, met nieuwe verhuringen en voorverhuurde ontwikkelingsovereenkomsten die aan het begin van het jaar boven onze verwachtingen lagen. We werken constructief om een klein deel van de klanten te ondersteunen die op korte termijn met cashflow-uitdagingen worden geconfronteerd als gevolg van de lockdown-maatregelen van de overheid.

“Onze sterke, voornamelijk voorverhuurde, ontwikkelingspijplijn in het VK en continentaal Europa weerspiegelt de vraag van klanten die willen groeien. Dankzij onze lijst met aanvullende voorverhuur op korte termijn, die ongeveer twee keer zo groot is als een jaar geleden, en onze goed gelegen grondbank, bevinden we ons in een goede positie om de komende maanden verdere vooruitgang te boeken.”

Hoogtepunten

• Gevestigde structurele trends in de acceptatie van technologie en e-commerce versnellen. De gegevens over de penetratie van e-commerce tijdens de huidige pandemie onderstrepen het belang van SEGRO's hoogwaardige, goed gelegen bigbox- en stedelijke magazijnportfolio: in het VK vertegenwoordigden de e-commercevolumes in april 31 procent van de detailhandel, 16 procent hoger dan de vorige maand (bron: ONS) en de verkoop van online boodschappen bijna verdubbeld, goed voor 13 procent van de markt, tegen 7 procent eerder (bron: Nielson). Vergelijkbare trends zijn waargenomen in heel continentaal Europa.
• Nieuwe verhuringen en voorverhuurde ontwikkelingsovereenkomsten in de hele Groep lopen vooruit op de verwachtingen van vóór de crisis. £20,9 miljoen aan hoofdhuur is aangegaan in de vijf maanden tot 31 mei 2020. Dit omvat voorverhuurovereenkomsten die gelijk zijn aan £ 9,7 miljoen aan hoofdhuur, inclusief £ 4,0 miljoen in april en mei, met belangrijke verdere projecten in vergevorderde stadia van onderhandeling of overeengekomen onder voorbehoud van bouwvergunning.
• Aanhoudend momentum in SEGRO's hoogwaardige, ecologisch duurzame, voorverhuurde ontwikkelingspijplijn. Ongeveer £ 600 miljoen aan toekomstige ontwikkelingsuitgaven heeft betrekking op projecten in aanbouw of in vergevorderde onderhandelingen.
• De recente acquisitie van Perivale Park, West-Londen, ter waarde van £ 203 miljoen, biedt mogelijkheden voor vermogensbeheer om lage gemiddelde huurprijzen te laten groeien naast ontwikkelingspotentieel op middellange termijn in een gebied waar SEGRO al aanzienlijke expertise en kennis van de lokale markt en het klantenbestand heeft.
• Ongewijzigd dividendbeleid. SEGRO zal blijven streven naar een uitbetalingsratio van 85 tot 95 procent van de aangepaste winst na belastingen, in lijn met het verklaarde doel om een progressief en duurzaam dividend te leveren dat groeit in lijn met de onderliggende winstgevendheid. Nadat het slotdividend van 2019 van 14,4 pence is betaald, is de Raad van Bestuur momenteel voornemens om een interim-dividend voor 2020 van 6,9 pence per aandeel (H1 2019: 6,3 pence) vast te stellen, in overeenstemming met de gebruikelijke praktijk om het interim-dividend vast te stellen op een derde van het vorige volledige dividend. jaardividend.
• Sterke balans met langlopende schuldenstructuur en hoge liquiditeit. Pro forma LTV van 27 procent per 31 mei 2020, een gemiddelde schuldlooptijd van 9 jaar en geen grote looptijden vóór 2023.

SEGRO Centenary Fund

Covid-19 heeft verstrekkende gevolgen gehad voor de gemeenschappen waarin SEGRO actief is en het bedrijf werkt nauw samen met lokale belanghebbenden om te begrijpen hoe zij het beste kunnen worden ondersteund. In april kondigde SEGRO de oprichting aan van het SEGRO Centenary Fund, waarmee in het komende decennium £ 10 miljoen zal worden toegekend aan lokale gemeenschapsprojecten in het VK en continentaal Europa. Het fonds is eerder dan gepland aangekondigd om lokale gemeenschappen te ondersteunen die het hardst zijn getroffen door de effecten van overheidsmaatregelen ter bestrijding van de pandemie. Vanuit het Fonds zijn subsidies verstrekt aan ongeveer 51 goede doelen en lokale projecten, die naar schatting 25.000 mensen hebben geholpen.

Operationele update

De activiteiten van SEGRO vorderen goed in 2020 ondanks de Covid-19-pandemie. Het hele SEGRO-team is tijdens de hele crisis operationeel geweest en werkt sinds begin maart vanuit huis, met volledige toegang tot centrale systemen en het communicatienetwerk. Geen van de medewerkers van SEGRO is ontslagen en het bedrijf heeft geen overheidssteun ontvangen.

Het leasemomentum was positief en ligt boven de verwachtingen van de raad van bestuur die vóór het begin van de pandemie waren gesteld. Er zijn nieuwe verhuringen overeengekomen voor bestaande gebouwen, inclusief de gebouwen die het afgelopen jaar speculatief zijn ontwikkeld, en het bedrijf is doorgegaan met het benutten van het herstelpotentieel uit zijn portefeuille: nieuwe hoofdhuren bij herziening en verlenging tot nu toe in 2020 zijn ongeveer 13 procent hoger dan voorheen doorlopende huren (VK: +15,5 procent, Continentaal Europa: +2,5 procent). De onderhandelingen over nieuwe voorverhuurde overeenkomsten gaan gestaag door; geen enkele klant heeft zich teruggetrokken uit gecontracteerde voorverhuurde besprekingen en de afgelopen weken zijn er nieuwe kansen ontstaan. Voorverhuringen ter waarde van £ 4,0 miljoen aan hoofdhuur zijn sinds medio maart ondertekend, waardoor de pijplijn van voorwaardelijk overeengekomen voorverhuringen op korte termijn verder is toegenomen, wat neerkomt op een potentiële hoofdhuur van £ 33,0 miljoen op 31 mei 2020, ongeveer twee keer even groot als een jaar geleden.

De leegstand blijft laag op 5,6 procent (31 december 2019: 4,0 procent), waarbij 1,1 procent van de stijging sinds het einde van het jaar te danken is aan recent afgeronde speculatieve ontwikkelingen. Het klantenbehoud is hoog gebleven op 88 procent.

De lockdown-maatregelen die door regeringen in heel Europa zijn genomen om de verspreiding van het virus tegen te gaan, hebben geleid tot wijdverbreide ontwrichting in veel sectoren van de economie. In sommige gevallen heeft dit gevolgen gehad voor de activiteiten en kasstromen van de klanten van SEGRO, wat van invloed was op het niveau van de in het tweede kwartaal geïnde huur. Op 31 mei 2020 was 82 procent van de huur die in rekening werd gebracht voor het tweede kwartaal van 2020 (inclusief huur die doorgaans op maandbasis in continentaal Europa wordt gefactureerd) geïnd of zal naar verwachting binnenkort worden betaald (VK: 83 procent, CE: 79 procent).

SEGRO heeft constructief gewerkt om klanten te ondersteunen die geconfronteerd worden met echte cashflow-uitdagingen door, in de meeste gevallen, aan te bieden om huurbetalingen opnieuw te plannen. £ 15 miljoen aan huur, wat neerkomt op ongeveer 16 procent van de huur die verschuldigd was voor het tweede kwartaal van 2020, is uitgesteld of wordt geherprofileerd, waarvan het grootste deel tijdens dit boekjaar of in 2021 moet worden betaald. miljoen aan huur, wat neerkomt op ongeveer 2 procent van de huur die verschuldigd was voor het tweede kwartaal van 2020, blijft onbetaald en is momenteel niet onderwerp van uitstel van onderhandelingen. Geen van deze klanten heeft gevraagd om hun ruimte terug te geven.

De terugnames tot dusver dit jaar liggen iets boven de normale jaarlijkse run rate van £ 6,6 miljoen, deels als gevolg van een unit van 5.000 m² in een eersteklas stedelijk magazijnpark in Londen, die onlangs is teruggenomen van een insolvente klant in de horecasector die vóór het begin van de Covid-19-pandemie al enige financiële problemen had. Gezien de hoge kwaliteit van de geretourneerde ruimte en de over het algemeen sterke vraag op deze locatie, wordt verwacht dat de ruimte zal worden herverhuurd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met of beter zijn dan de reeds bestaande huurovereenkomst.

De bouwwerkzaamheden aan een aantal ontwikkelingen werden vertraagd door maatregelen van de overheid, maar alle locaties zijn nu operationeel en zullen naar verwachting binnen 1-2 maanden na de oorspronkelijke voltooiingsdatum worden voltooid. Het bedrijf werkt samen met zijn aannemers om ervoor te zorgen dat alle bouwactiviteiten voldoen aan de richtlijnen voor sociale afstand en de veiligheid van degenen die ter plaatse werken te beschermen.

Update van ontwikkelingspijplijn

SEGRO bouwt momenteel, of heeft ontwikkelingsprojecten geïdentificeerd, waarvoor een kapitaalinvestering van £ 595 miljoen nodig is om te voltooien. Eenmaal volledig verhuurd, zullen deze projecten naar verwachting een rendement op de totale ontwikkelingskosten (inclusief grond) opleveren van 6,8 procent.

• Op 31 mei 2020 had SEGRO ontwikkelingsprojecten goedgekeurd, gecontracteerd of in aanbouw van in totaal 702.100 m², wat overeenkomt met £ 216 miljoen aan toekomstige kapitaaluitgaven en £ 40 miljoen aan brutohuurinkomsten op jaarbasis (SEGRO-aandeel) indien volledig verhuurd. De projecten zijn voor 74 procent verhuurd of voorverhuurd en zouden bij volledige verhuur ongeveer 6,5 procent van de totale ontwikkelingskosten moeten opleveren. Alle projecten moeten in 2020 en 2021 worden afgerond. (Zie bijlage 2).
• Op 31 mei 2020 had SEGRO een pijplijn op korte termijn van verdere voorverhuurde ontwikkelingsprojecten die 666.600 m² aan ruimte vertegenwoordigen, wat overeenkomt met £ 33 miljoen aan extra huur en £ 379 miljoen aan extra kapitaaluitgaven. Uitgaande van een succesvolle afronding van de onderhandelingen en planningsaanvragen, zullen deze projecten naar verwachting een opbrengst van ongeveer 7,1 procent op de totale ontwikkelingskosten opleveren wanneer ze zijn voltooid. (Zie bijlage 3).
• In de periode van 1 januari 2020 tot 31 mei 2020 verwierf SEGRO £ 184 miljoen grond, waarvan het grootste deel verband houdt met twee nieuwe grote Britse big-boxmagazijnparken in de belangrijkste logistieke knooppunten van Coventry en Northampton. Deze twee locaties hebben een bouwvergunning voor meer dan 800.000 m² moderne ruimte, die over een aantal jaren zal worden ontwikkeld.
• Op 31 mei 2020 had SEGRO nog eens £ 62 miljoen aan grondaankopen uitgewisseld (onder voorbehoud van het verkrijgen van een bouwvergunning) en £ 122 miljoen onder bod in haar kernmarkten.

Financiële positie

Op 31 mei 2020 bedroeg de brutoschuld van de Groep, inclusief het aandeel van SEGRO in de schuld binnen joint ventures, £ 3.035 miljoen en de geldmiddelen en kasequivalenten bedroegen £ 81 miljoen, wat resulteerde in een nettoschuld van £ 2.954 miljoen.

SEGRO had een gemiddelde schuldlooptijd van 9 jaar op 31 mei 2020 en geen grote vervaldagen vóór 2023. In mei 2020 werd de vervaldatum van de belangrijkste doorlopende kredietfaciliteit van € 1 miljard van het bedrijf met een jaar verlengd tot mei 2025.

Op basis van de vastgoedwaarden van 31 december 2019 en gebruikmakend van de voorlopige nettoschuldpositie op 31 mei 2020 (aangepast voor SEGRO's aandeel in joint venture-belangen, proportioneel geconsolideerd), bedroeg de loan-to-value-ratio 27 procent.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

Toekomstgerichte verklaringen: Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de UK Listing Rules en de Disclosure Guidance and Transparency Rules van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop een dergelijke verklaring is gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose. De informatie in deze aankondiging vormt geen aanbod tot verkoop of een uitnodiging om effecten in SEGRO te kopen of een uitnodiging of aansporing om deel te nemen aan andere investeringsactiviteiten.

Opmerkingen voor redacteuren:

OVER SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en staat genoteerd aan de London Stock Exchange in de FTSE 100-index. Het is een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed met een portefeuille van 7,8 miljoen vierkante meter (84 miljoen vierkante voet), met een waarde van £ 12,2 miljard per 31 december 2019. De activa zijn strategisch gepositioneerd op vestigingen in het VK in Londen en de regio's Zuidoost- en Midlands, terwijl het in Continentaal Europa ontwikkelingen heeft in Frankrijk, Duitsland, Italië, Polen, Spanje, Nederland en Tsjechië.

Al 100 jaar creëert SEGRO de ruimte die buitengewone dingen mogelijk maakt. Van moderne grote magazijnen, die voornamelijk worden gebruikt voor regionale, nationale en internationale distributiecentra, tot stedelijke opslag in de buurt van grote bevolkingscentra en zakelijke districten, het biedt hoogwaardige activa waarmee zijn klanten kunnen floreren.