Actualització comercial

David Sleath, director executiu, va dir:

“L'impuls positiu en el negoci de SEGRO ha continuat, impulsant un augment dels ingressos de lloguer tant a l'espai existent com al nou. Durant el tercer trimestre, hem completat nous magatzems de distribució de caixes grans per a Yoox Net a Porter i Amazon a Itàlia, i un nou magatzem de distribució de paquets urbà per a Fedex/TNT a París, reflectint la demanda relacionada amb el comerç electrònic que continua sent un important component del nostre negoci.

"L'apetit dels inversors pels actius de magatzems principals segueix sent fort, atrets pels motors estructurals de la demanda dels ocupants, l'oferta limitada i la perspectiva de creixement del lloguer, especialment al Regne Unit i els magatzems urbans a Europa continental.

"Aquestes tendències en la demanda dels ocupants i dels inversors ofereixen un teló de fons favorable per al rendiment de SEGRO durant la resta del 2017 i el 2018".

Moment positiu de l'arrendament impulsat per un fort mercat d'ocupants ( apèndix 1 )

• Vam contractar 8,8 milions de lliures de lloguer2 durant el tercer trimestre, inclosos 3,8 milions de lliures de lloguer de l'espai existent. El lloguer total contractat durant els nou mesos fins al 30 de setembre de 2017 va ser de 36,4 milions de lliures esterlines, un 3% per davant d'un comparador molt fort de l'any anterior.
• Hem completat 313.000 metres quadrats d'urbanitzacions totalment llogades que generaran 12 milions de lliures esterlines de lloguer general, el més gran dels quals va ser un centre de lliurament de 156.000 metres quadrats per a Amazon a Roma.
• Els forts lloguers d'espais existents i les obres acabades durant el tercer trimestre han contribuït a una millora de la taxa de vacants fins al 4,1% (30 de juny de 2017: 5,5%). En particular, hem cedit a DHL els magatzems finals desenvolupats de manera especulativa a Rugby Gateway a Midlands i Navigation Park a Enfield, la qual cosa significa que les dues finques estan totalment llogades. A més, hem cedit a Amazon un dels dos magatzems restants d'Origin a l'oest de Londres. Aquestes tres transaccions van afegir 2,4 milions de lliures de lloguer de títols.
• Hem continuat capturant el potencial de reversió de la nostra cartera del Regne Unit, amb nous lloguers principals en revisió i renovació aproximadament un 15% més alts al Regne Unit i un 1,5% més baixos a Europa continental durant els nou mesos fins al 30 de setembre de 2017.

Activitat d'inversió important centrada a oferir desenvolupaments rendibles i de baix risc

• Vam signar nous acords de lloguer previ incondicional per un total de 1,3 milions de lliures esterlines durant el tercer trimestre, inclòs el minorista Leroy Merlin prop del port interior de Gennevilliers, a prop del centre de París.
• El 30 de setembre de 2017, hi havia 725.000 metres quadrats d'espai en desenvolupament actual, equivalent a un lloguer potencial futur de 41 milions de lliures (30 de juny de 2017: 920.400 metres quadrats, 46 milions de lliures). Aquests projectes estan en un 54 per cent llogats o prellogats en règim de lloguer, des del 68 per cent a 30 de juny de 2017, cosa que reflecteix la finalització de les promocions en el tercer trimestre que estaven totalment prearrendades. S'espera que la cartera de desenvolupament actual generi un rendiment sobre el cost total de desenvolupament d'aproximadament un 8 per cent. Es preveu que els desenvolupaments capaços de generar 14 milions de lliures de lloguer general es completin al quart trimestre, dels quals s'han garantit 9 milions de lliures. Estem a punt d'invertir més de 350 milions de lliures esterlines en la nostra cartera de desenvolupament el 2017.
• Durant el tercer trimestre, vam invertir 17 milions de lliures en quatre adquisicions de terrenys per al desenvolupament futur al Regne Unit, Itàlia i Espanya, dos de les quals ja estan subjectes a un acord de pre-llotge.

La demanda perdurable dels inversors d'emmagatzematge d'alta qualitat continua reforçant els valors de capital ( annexos 2 i 3 )

• L'índex mensual CBRE va registrar un augment del 3,1% dels valors del capital de la propietat industrial del Regne Unit durant el tercer trimestre (augment del 9,1% durant els nou primers mesos del 2017). La forta demanda dels inversors de carteres paneuropees adquirides en els últims mesos demostra l'atractiu perdurable de la classe d'actius als nostres mercats.
• Durant el tercer trimestre, vam completar un intercanvi d'actius a l'Europa continental, venent un actiu de propietat total de 34 milions de lliures esterlines a París a canvi d'un magatzem de grans dimensions a Lió que va ser adquirit per l'empresa conjunta SELP per 36,2 milions de lliures (part de SEGRO: 18,1 milions de lliures). També vam vendre un petit polígon industrial prop de l'aeroport de Stansted, que antigament era dins de l'empresa conjunta APP. Cap dels actius eliminats era bàsic per al nostre negoci i l'adquisició del magatzem a Lió s'ajusta a la nostra estratègia de construir a escala en aquest important centre logístic i poc subministrat a França.

L'activitat de finançament ha millorat el balanç ampliant el venciment i ha reduït el cost del deute

• L'11 d'octubre de 2017, vam completar la licitació de 550 milions de lliures d'obligacions pendents amb un cost en efectiu de 677 milions de lliures i la nova emissió de 750 milions de nous bons a 12 i 20 anys. L'impacte d'aquestes transaccions augmenta el venciment mitjà del deute del Grup en 3 anys fins a 10,8 anys, redueix el cost mitjà del deute al voltant d'un 0,5% a aproximadament un 2,5%, reduint així el nostre cost d'interès anualitzat en aproximadament 10 milions de lliures. EPRA NAV serà aproximadament 127 milions de lliures esterlines (13 cèntims) inferior.
• El deute net (incloent la nostra part del deute en empreses conjuntes) el 30 de setembre de 2017 era de 2.300 milions de lliures esterlines (2.500 milions de lliures quan s'ajustava per a la licitació i emissió de bons; 30 de juny de 2017: 2.100 milions de lliures).
• La ràtio de préstec a valor (LTV) a 30 de setembre de 2017 (basada en els valors dels actius a 30 de juny de 2017, ajustats per despeses de desenvolupament, adquisicions i alienacions) era del 31% (33% quan s'ajustava per a la licitació i emissió de bons). ).

Calendari financer

Els resultats de l'any 2017 es publicaran el divendres 16 de febrer de 2018.

¹ En aquesta declaració, s'indica l'espai al 100 per cent, mentre que les xifres financeres s'indiquen reflectint la participació de SEGRO en les empreses conjuntes. Les xifres financeres es mostren per al període fins al 30 de setembre de 2017 o fins al 30 de setembre de 2017, llevat que s'indiqui el contrari. El tipus de canvi aplicat és d'1,13 €: 1 £ a 30 de setembre de 2017.

² El lloguer principal és el lloguer brut anual a cobrar un cop expirat els incentius com ara els períodes sense lloguer.

Aquesta actualització de negociació, l'informe anual i els informes intermedis més recents i altra informació estan disponibles al lloc web de SEGRO a www.segro.com/investors. Ni el contingut del lloc web de SEGRO ni cap altre lloc web accessible mitjançant hipervincles des del lloc web de SEGRO s'incorporen ni formen part d'aquest anunci.

Declaracions prospectives:

Aquest anunci conté determinades declaracions prospectives respecte a les expectatives i projeccions actuals de SEGRO sobre el rendiment futur, esdeveniments o tendències previstes i altres qüestions que no són fets històrics. Aquestes declaracions prospectives, que de vegades utilitzen paraules com ara "objectiu", "anticipar", "creure", "intentar", "planificar", "estimar", "esperar" i paraules de significat similar, inclouen totes les qüestions que no són fets històrics i reflecteixen les creences i expectatives dels directors i impliquen una sèrie de riscos, incerteses i supòsits que podrien fer que els resultats i el rendiment reals difereixin substancialment de qualsevol resultat o rendiment futur esperat expressat o implícit per la declaració prospectiva. Aquestes declaracions estan subjectes a riscos desconeguts, incerteses i altres factors que podrien fer que els resultats reals difereixin substancialment dels expressats o implícits per aquestes declaracions prospectives. Les declaracions contingudes en aquest anunci sobre tendències o activitats passades no s'han de prendre com una representació que aquestes tendències o activitats continuaran en el futur. La informació continguda en aquest anunci està subjecta a canvis sense previ avís i, llevat del que exigeix la llei aplicable, SEGRO no assumeix cap responsabilitat ni obligació d'actualitzar públicament ni de revisar cap de les declaracions prospectives contingudes aquí. Qualsevol declaració prospectiva només es refereix a la data en què es fan. No es pot basar en cap indicació en aquest anunci del preu al qual s'han comprat o venut les accions de SEGRO en el passat com a guia de rendiment futur. Cap declaració d'aquest anunci és o pretén ser una previsió de beneficis o una estimació de beneficis o implicar que els guanys de SEGRO per als exercicis financers actuals o futurs necessàriament coincidiran o superin els guanys històrics o publicats de SEGRO. El preu de les accions i els ingressos que se'n deriven poden augmentar o baixar i els inversors poden no recuperar l'import total invertit en alienació de les accions. El rendiment passat no és una guia per al rendiment futur.

Sobre SEGRO

SEGRO és un Regne Unit Real Estate Investment Trust (REIT) i un propietari, gestor i desenvolupador líder de moderns magatzems i propietat industrial lleugera. Posseeix o gestiona 6,3 milions de metres quadrats (68 milions de peus quadrats) d'espai valorat en més de 8.000 milions de lliures esterlines, donant servei a clients d'una àmplia gamma de sectors industrials. Les seves propietats es troben a les principals ciutats i als voltants i als centres de transport clau del Regne Unit i nou països europeus més.

Feu clic aquí per descarregar aquesta nota de premsa en format pdf.