Handelsupdate

David Sleath, Chief Executive, zei:

“Het positieve momentum in de activiteiten van SEGRO houdt aan, waardoor de huurinkomsten voor zowel bestaande als nieuwe ruimten zijn gestegen. In het derde kwartaal hebben we nieuwe distributiemagazijnen met grote dozen voltooid voor Yoox Net a Porter en Amazon in Italië, en een nieuw distributiemagazijn voor stedelijke pakketten voor Fedex/TNT in Parijs, wat de vraag weerspiegelt met betrekking tot e-commerce, die nog steeds een belangrijke onderdeel van ons bedrijf.

“De belangstelling van beleggers voor eersteklas magazijnactiva blijft sterk, aangetrokken door de structurele drijfveren van de vraag van gebruikers, het beperkte aanbod en het vooruitzicht op huurgroei, met name in het VK en in stedelijke opslag in continentaal Europa.

"Deze trends in de vraag van gebruikers en investeerders bieden een ondersteunende achtergrond voor de prestaties van SEGRO voor de rest van 2017 en in 2018."

Positief verhuurmomentum gedreven door robuuste gebruikersmarkt ( Bijlage 1 )

• We hebben in het derde kwartaal £ 8,8 miljoen aan nieuwe hoofdhuur2 gecontracteerd, inclusief £ 3,8 miljoen aan huur van bestaande ruimte. De totale gecontracteerde hoofdhuur voor de negen maanden tot 30 september 2017 bedroeg £ 36,4 miljoen, 3 procent meer dan een zeer sterke vergelijking van vorig jaar.
• We voltooiden 313.000 m² volledig verhuurde projecten die £ 12 miljoen aan hoofdhuur zullen genereren, waarvan de grootste een fulfilmentcentrum van 156.000 m² voor Amazon in Rome was.
• Sterke verhuur van bestaande ruimte en opleveringen in het derde kwartaal hebben bijgedragen aan een verbetering van de leegstand tot 4,1 procent (30 juni 2017: 5,5 procent). In het bijzonder hebben we de laatste speculatief ontwikkelde magazijnen bij Rugby Gateway in de Midlands en Navigation Park in Enfield aan DHL verhuurd, wat betekent dat beide landgoederen nu volledig verhuurd zijn. Daarnaast hebben we een van de twee overgebleven magazijnen bij Origin in West-Londen verhuurd aan Amazon. Deze drie transacties voegden £ 2,4 miljoen aan totale huur toe.
• We zijn doorgegaan met het benutten van reversionary-potentieel uit onze portefeuille in het VK, met nieuwe hoofdhuren bij herziening en verlenging die ongeveer 15 procent hoger waren in het VK en 1,5 procent lager in continentaal Europa in de negen maanden tot 30 september 2017.

Aanzienlijke investeringsactiviteit gericht op het leveren van winstgevende ontwikkelingen met een laag risico

• We hebben in het derde kwartaal nieuwe, onvoorwaardelijke voorverhuurovereenkomsten getekend voor een totaalbedrag van £ 1,3 miljoen aan totale huur, inclusief aan detailhandelaar Leroy Merlin in de buurt van de binnenhaven van Gennevilliers, dicht bij het centrum van Parijs.
• Op 30 september 2017 bevond zich 725.000 m² aan ruimte in de huidige ontwikkelingspijplijn, wat overeenkomt met een potentiële toekomstige huurprijs van £ 41 miljoen (30 juni 2017: 920.400 m², £ 46 miljoen). Deze projecten zijn 54 procent verhuurd of voorverhuurd door huur, van 68 procent op 30 juni 2017, wat de voltooiing van ontwikkelingen in het derde kwartaal weerspiegelt die volledig voorverhuurd waren. De huidige ontwikkelingspijplijn zal naar verwachting een rendement opleveren op de totale ontwikkelingskosten van ongeveer 8 procent. Ontwikkelingen die £ 14 miljoen aan totale huur kunnen genereren, zullen naar verwachting in het vierde kwartaal worden voltooid, waarvan £ 9 miljoen is veiliggesteld. We liggen op koers om in 2017 meer dan £ 350 miljoen te investeren in onze ontwikkelingspijplijn.
• Tijdens het derde kwartaal hebben we £ 17 miljoen geïnvesteerd in vier grondaankopen voor toekomstige ontwikkeling in het VK, Italië en Spanje, waarvan er twee al onderhevig zijn aan voorverhuur.

De aanhoudende vraag van investeerders naar hoogwaardige warehousing blijft de kapitaalwaarden versterken ( bijlagen 2 en 3 )

• De CBRE Monthly Index rapporteerde voor het derde kwartaal een stijging van 3,1 procent in de waarde van bedrijfsvastgoed in het VK (9,1 procent voor de eerste negen maanden van 2017). De sterke vraag van beleggers naar pan-Europese portefeuilles die de afgelopen maanden zijn verworven, bewijst de blijvende aantrekkingskracht van de activaklasse op onze markten.
• Tijdens het derde kwartaal hebben we een activaruil in Continentaal Europa afgerond, waarbij we een volledig eigendom van £ 34 miljoen in Parijs verkochten in ruil voor een groot magazijn in Lyon dat door de SELP-joint venture werd overgenomen voor £ 36,2 miljoen (SEGRO-aandeel: £ 18,1 miljoen). We hebben ook een klein industrieterrein verkocht in de buurt van de luchthaven van Stansted, dat voorheen in het bezit was van de joint venture APP. Geen van de afgestoten activa was de kern van ons bedrijf en de verwerving van het magazijn in Lyon past in onze strategie om schaalgrootte op te bouwen in dit belangrijke, en onderbevoorraad, logistieke knooppunt in Frankrijk.

De financieringsactiviteit heeft de balans verbeterd door de looptijd te verlengen en de kosten van schulden te verlagen

• Op 11 oktober 2017 voltooiden we de aanbesteding van £550 miljoen aan uitstaande obligaties tegen een contante kostprijs van £677 miljoen, en de nieuwe uitgifte van £750 miljoen aan nieuwe obligaties met een looptijd van 12 en 20 jaar. De impact van deze transacties verhoogt de gemiddelde looptijd van de schulden van de Groep met 3 jaar tot 10,8 jaar, verlaagt de gemiddelde kosten van schulden met ongeveer 0,5 procent tot ongeveer 2,5 procent, waardoor onze rentekosten op jaarbasis met ongeveer £ 10 miljoen dalen. EPRA NAV zal ongeveer £ 127 miljoen (13 pence) lager zijn.
• De nettoschuld (inclusief ons aandeel in de schuld in joint ventures) bedroeg op 30 september 2017 £ 2,3 miljard (£ 2,5 miljard na correctie voor de aanbesteding en uitgifte van obligaties; 30 juni 2017: £ 2,1 miljard).
• De look-through loan-to-value (LTV)-ratio op 30 september 2017 (gebaseerd op de waarde van activa op 30 juni 2017, gecorrigeerd voor ontwikkelingsuitgaven, acquisities en desinvesteringen) was 31 procent (33 procent na correctie voor de aanbesteding en uitgifte van obligaties). ).

Financiële kalender

De jaarresultaten 2017 worden op vrijdag 16 februari 2018 gepubliceerd.

¹ In deze verklaring wordt de ruimte op 100 procent vermeld, terwijl de financiële cijfers het SEGRO-aandeel in joint ventures weergeven. Financiële cijfers zijn vermeld voor de periode tot en met 30 september 2017, tenzij anders aangegeven. De toegepaste wisselkoers is € 1,13: £ 1 per 30 september 2017.

² De hoofdhuur is op jaarbasis berekende bruto huur die kan worden ontvangen zodra incentives zoals huurvrije periodes zijn verstreken.

Deze Trading Update, het meest recente jaarverslag en tussentijdse rapporten en andere informatie zijn beschikbaar op de SEGRO-website op www.segro.com/investors. Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

Toekomstgerichte verklaringen:

Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot de huidige verwachtingen en projecties van SEGRO over toekomstige prestaties, verwachte gebeurtenissen of trends en andere zaken die geen historische feiten zijn. Deze toekomstgerichte verklaringen, waarin soms woorden worden gebruikt als "richten", "anticiperen", "geloven", "van plan zijn", "plannen", "schatten", "verwachten" en woorden van vergelijkbare betekenis, omvatten alle zaken die niet historische feiten en weerspiegelen de overtuigingen en verwachtingen van de bestuurders en brengen een aantal risico's, onzekerheden en veronderstellingen met zich mee die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten en prestaties wezenlijk verschillen van eventuele verwachte toekomstige resultaten of prestaties die worden uitgedrukt of geïmpliceerd door de toekomstgerichte verklaring. Deze verklaringen zijn onderhevig aan onbekende risico's, onzekerheden en andere factoren die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten wezenlijk verschillen van de resultaten die worden uitgedrukt of geïmpliceerd door dergelijke toekomstgerichte verklaringen. Verklaringen in deze aankondiging met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden mogen niet worden opgevat als een weergave dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. De informatie in deze aankondiging kan zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd en, behalve zoals vereist door de toepasselijke wetgeving, aanvaardt SEGRO geen enkele verantwoordelijkheid of verplichting om de hierin opgenomen toekomstgerichte verklaringen openbaar bij te werken of te herzien. Toekomstgerichte verklaringen gelden alleen vanaf de datum waarop ze zijn gedaan. Enige indicatie in deze aankondiging van de prijs waartegen de aandelen van SEGRO in het verleden zijn gekocht of verkocht, kan niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Geen enkele verklaring in deze aankondiging is of is bedoeld als een winstprognose of winstraming of om te impliceren dat de inkomsten van SEGRO voor de huidige of toekomstige boekjaren noodzakelijkerwijs gelijk zullen zijn aan of hoger zullen zijn dan de historische of gepubliceerde inkomsten van SEGRO. De prijs van aandelen en de inkomsten daaruit kunnen zowel dalen als stijgen en het is mogelijk dat beleggers niet het volledige geïnvesteerde bedrag terugkrijgen bij de verkoop van de aandelen. In het verleden behaalde resultaten zijn geen richtlijn voor toekomstige prestaties.

Over SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 6,3 miljoen vierkante meter (68 miljoen vierkante voet) ruimte met een waarde van meer dan £ 8 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in negen andere Europese landen.

Klik hier om dit persbericht als pdf te downloaden.