Actualización comercial

David Sleath, director ejecutivo, dijo:

“El impulso positivo en el negocio de SEGRO ha continuado, impulsando mayores ingresos por alquiler tanto en espacios existentes como nuevos. Durante el tercer trimestre, completamos nuevos almacenes de distribución de cajas grandes para Yoox Net a Porter y Amazon en Italia, y un nuevo almacén de distribución de paquetes urbanos para Fedex/TNT en París, lo que refleja la demanda relacionada con el comercio electrónico, que sigue siendo un importante componente de nuestro negocio.

“El apetito de los inversores por activos de almacén de primera sigue siendo fuerte, atraídos por los impulsores estructurales de la demanda de los ocupantes, la oferta limitada y la perspectiva de crecimiento de los alquileres, especialmente en el Reino Unido y en el almacenamiento urbano en Europa continental.

“Estas tendencias en la demanda de ocupantes e inversores brindan un telón de fondo de apoyo para el desempeño de SEGRO para el resto de 2017 y hasta 2018”.

Impulso positivo de arrendamiento impulsado por un sólido mercado de ocupantes ( Apéndice 1 )

• Contratamos 8,8 millones de libras esterlinas de nueva renta principal2 durante el tercer trimestre, incluidos 3,8 millones de libras esterlinas en renta del espacio existente. La renta principal total contratada para los nueve meses hasta el 30 de septiembre de 2017 fue de £36,4 millones, un 3 % por encima de un año anterior muy fuerte en comparación.
• Completamos 313 000 m2 de desarrollos totalmente alquilados que generarán 12 millones de libras esterlinas de alquiler general, el mayor de los cuales fue un centro logístico de 156 000 m2 para Amazon en Roma.
• Los fuertes alquileres de espacio existente y las terminaciones de desarrollo en el tercer trimestre han contribuido a una mejora en la tasa de vacantes al 4,1 por ciento (30 de junio de 2017: 5,5 por ciento). En particular, hemos alquilado los almacenes finales desarrollados especulativamente en Rugby Gateway en Midlands y Navigation Park en Enfield a DHL, lo que significa que ambas propiedades ahora están completamente alquiladas. Además, hemos alquilado uno de los dos almacenes restantes en Origin en el oeste de Londres a Amazon. Estas tres transacciones agregaron £ 2,4 millones de renta principal.
• Seguimos capturando el potencial de reversión de nuestra cartera del Reino Unido, con nuevas rentas principales en revisión y renovación aproximadamente un 15 % más altas en el Reino Unido y un 1,5 % más bajas en Europa continental en los nueve meses hasta el 30 de septiembre de 2017.

Importante actividad inversora enfocada en la entrega de desarrollos rentables y de bajo riesgo

• Firmamos nuevos acuerdos de prealquiler incondicionales por un total de £1,3 millones de alquileres generales durante el tercer trimestre, incluso con el minorista Leroy Merlin cerca del puerto interior de Gennevilliers, cerca del centro de París.
• Al 30 de septiembre de 2017, 725 000 m2 de espacio estaban en proceso de desarrollo actual, lo que equivale a una renta principal futura potencial de 41 millones de libras esterlinas (30 de junio de 2017: 920 400 metros cuadrados, 46 millones de libras esterlinas). Estos proyectos están alquilados o prealquilados en un 54 por ciento, desde el 68 por ciento a 30 de junio de 2017, lo que refleja la finalización de los desarrollos en el tercer trimestre que fueron íntegramente prealquilados. Se espera que la tubería de desarrollo actual genere un rendimiento sobre el costo total de desarrollo de aproximadamente el 8 por ciento. Se espera que los desarrollos capaces de generar 14 millones de libras esterlinas de renta principal se completen en el cuarto trimestre, de los cuales se han asegurado 9 millones de libras esterlinas. Estamos en camino de invertir más de 350 millones de libras esterlinas en nuestra cartera de proyectos de desarrollo en 2017.
• Durante el tercer trimestre, invertimos 17 millones de libras esterlinas en cuatro adquisiciones de terrenos para futuros desarrollos en el Reino Unido, Italia y España, dos de los cuales ya están sujetos a acuerdos de prealquiler.

La demanda duradera de los inversionistas por almacenamiento de alta calidad continúa fortaleciendo los valores de capital ( Apéndices 2 y 3 )

• El índice mensual de CBRE informó un aumento del 3,1 % en los valores de capital de propiedad industrial del Reino Unido durante el tercer trimestre (aumento del 9,1 % durante los primeros nueve meses de 2017). La fuerte demanda de los inversores de carteras paneuropeas adquiridas en los últimos meses demuestra el atractivo duradero de la clase de activos en nuestros mercados.
• Durante el tercer trimestre, completamos un intercambio de activos en Europa continental, vendiendo un activo de propiedad total de 34 millones de libras esterlinas en París a cambio de un gran almacén en Lyon que fue adquirido por la empresa conjunta SELP por 36,2 millones de libras esterlinas (participación de SEGRO: 18,1 millones de libras esterlinas). También vendimos un pequeño polígono industrial cerca del aeropuerto de Stansted, anteriormente perteneciente a la empresa conjunta APP. Ninguno de los activos enajenados era fundamental para nuestro negocio y la adquisición del almacén en Lyon está en línea con nuestra estrategia de aumentar la escala en este importante centro logístico en Francia, con escasez de suministros.

La actividad de financiación ha mejorado el balance al extender el vencimiento y ha reducido el coste de la deuda

• El 11 de octubre de 2017, completamos la oferta de £550 millones de bonos en circulación a un costo en efectivo de £677 millones y la nueva emisión de £750 millones de bonos nuevos a 12 y 20 años. El impacto de estas transacciones aumenta el vencimiento promedio de la deuda del Grupo en 3 años a 10,8 años, reduce el costo promedio de la deuda en alrededor de un 0,5 % a aproximadamente un 2,5 %, lo que reduce nuestro costo de interés anualizado en aproximadamente £10 millones. El EPRA NAV será aproximadamente £127 millones (13 peniques) más bajo.
• La deuda neta (incluida nuestra parte de la deuda en empresas conjuntas) al 30 de septiembre de 2017 era de 2300 millones de libras esterlinas (2500 millones de libras esterlinas ajustadas por la oferta y emisión de bonos; 30 de junio de 2017: 2100 millones de libras esterlinas).
• La relación préstamo-valor (LTV) transparente al 30 de septiembre de 2017 (basada en los valores de los activos al 30 de junio de 2017, ajustada por gastos de desarrollo, adquisiciones y enajenaciones) fue del 31 % (33 % cuando se ajustó por la oferta y emisión de bonos ).

calendario financiero

Los resultados del año completo 2017 se publicarán el viernes 16 de febrero de 2018.

¹ En este estado, el espacio se expresa al 100 por ciento, mientras que las cifras financieras se expresan reflejando la participación de SEGRO en las empresas conjuntas. Las cifras financieras se expresan para el período hasta el 30 de septiembre de 2017 o al 30 de septiembre de 2017, a menos que se indique lo contrario. El tipo de cambio aplicado es de 1,13 €: 1 £ a 30 de septiembre de 2017.

² La renta principal es la renta transitoria bruta anualizada por cobrar una vez que han vencido los incentivos, como los períodos sin renta.

Esta Actualización de Negociación, el Informe Anual y los Informes Provisionales más recientes y otra información están disponibles en el sitio web de SEGRO en www.segro.com/investors. Ni el contenido del sitio web de SEGRO ni ningún otro sitio web accesible mediante hipervínculos desde el sitio web de SEGRO se incorporan ni forman parte de este anuncio.

Declaraciones prospectivas:

Este anuncio contiene ciertas declaraciones prospectivas con respecto a las expectativas y proyecciones actuales de SEGRO sobre el desempeño futuro, eventos o tendencias anticipadas y otros asuntos que no son hechos históricos. Estas declaraciones a futuro, que a veces usan palabras como "objetivo", "anticipar", "creer", "pretender", "planear", "estimar", "esperar" y palabras de significado similar, incluyen todos los asuntos que no son hechos históricos y reflejan las creencias y expectativas de los directores e involucran una serie de riesgos, incertidumbres y suposiciones que podrían causar que los resultados y el desempeño reales difieran materialmente de cualquier resultado o desempeño futuro esperado expresado o implícito en la declaración prospectiva. Estas declaraciones están sujetas a riesgos desconocidos, incertidumbres y otros factores que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de los expresados o implícitos en dichas declaraciones prospectivas. Las declaraciones contenidas en este anuncio con respecto a tendencias o actividades pasadas no deben tomarse como una representación de que dichas tendencias o actividades continuarán en el futuro. La información contenida en este anuncio está sujeta a cambios sin previo aviso y, salvo que lo exija la ley aplicable, SEGRO no asume ninguna responsabilidad u obligación de actualizar públicamente o revisar cualquiera de las declaraciones prospectivas contenidas en este documento. Todas las declaraciones prospectivas se refieren únicamente a la fecha en que se realizan. Cualquier indicación en este anuncio del precio al que se compraron o vendieron las acciones de SEGRO en el pasado no puede considerarse una guía para el desempeño futuro. Ninguna declaración en este anuncio es o tiene la intención de ser un pronóstico de ganancias o una estimación de ganancias o implicar que las ganancias de SEGRO para los años financieros actuales o futuros necesariamente igualarán o superarán las ganancias históricas o publicadas de SEGRO. El precio de las acciones y los ingresos derivados de ellas pueden subir o bajar y es posible que los inversores no recuperen el monto total invertido al enajenar las acciones. El rendimiento pasado no es una guía para el rendimiento futuro.

Acerca de SEGRO

SEGRO es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) del Reino Unido y un propietario, administrador y desarrollador líder de almacenes modernos y propiedades industriales ligeras. Posee o administra 6,3 millones de metros cuadrados (68 millones de pies cuadrados) de espacio valorados en más de £ 8 mil millones, sirviendo a clientes de una amplia gama de sectores industriales. Sus propiedades están ubicadas en las principales ciudades y sus alrededores y en centros de transporte clave en el Reino Unido y en otros nueve países europeos.

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