Risultati del semestre chiuso al 30 giugno 2020

Commentando i risultati, David Sleath, amministratore delegato, ha dichiarato:

“Il business forte e resiliente di SEGRO ha continuato a crescere nella prima metà del 2020 nonostante l'interruzione senza precedenti causata dal Covid-19, in gran parte grazie alla dedizione e all'impegno delle nostre persone. La nostra attenzione ai nostri clienti, fornitori e comunità locali ci ha permesso di offrire un supporto mirato dove necessario.

"Gli impatti della pandemia stanno accelerando l'adozione della tecnologia, in particolare dell'e-commerce, nella società e hanno portato a una rinnovata attenzione da parte di molti occupanti sull'importanza fondamentale di catene di approvvigionamento logistiche efficienti e resilienti. Questi fattori giocano sulla qualità del nostro portafoglio e dovrebbero continuare a supportare e aumentare la domanda di locatori e investitori per i nostri magazzini di prima qualità, sia nel Regno Unito che, sempre più, nel continente.

“Il nostro portafoglio esistente ha funzionato bene e il nostro programma di sviluppo si è ampliato, con una pipeline di ulteriori progetti pre-affitto a breve termine che è circa il doppio rispetto a un anno fa. Questo, combinato con la nostra banca fondiaria ben posizionata, significa che siamo in una posizione di forza per compiere ulteriori progressi nella seconda metà dell'anno e oltre".

Mette in risalto:

• Utile ante imposte rettificato di 140,4 milioni di sterline in aumento del 6,5% rispetto all'anno precedente (primo semestre 2019: 131,8 milioni di sterline). L'EPS rettificato è di 12,5 pence (primo semestre 2019: 12,2 pence) e il NAV rettificato per azione in aumento del 2,6% a 718 pence (31 dicembre 2019: 700 pence), in parte a causa di un aumento dello 0,7% (primo semestre 2019: 3,5%) nella valutazione del portafoglio.
• Buone prestazioni di locazione e gestione patrimoniale supportate dal perdurare di elevati livelli di domanda da parte degli occupanti. 33,7 milioni di sterline di nuovi canoni di locazione acquisiti nel periodo, inclusi 18,8 milioni di sterline di nuovi accordi pre-affitto, in linea con i livelli del 2019.
• Continuando a investire per la crescita con una spesa in conto capitale netta di £ 631 milioni nel periodo attraverso acquisizioni di asset, progetti di sviluppo e acquisti di terreni. Le prospettive di guadagno future sono sostenute da 1,3 milioni di mq di progetti di sviluppo in costruzione o in discussioni anticipate di pre-affitto, pari a ulteriori 78 milioni di sterline di affitto potenziale, l'86% dei quali riguarda i pre-affitti.
• Oltre 1 miliardo di sterline di nuove azioni e finanziamenti di debito, contribuendo a rafforzare il bilancio per un'ulteriore crescita guidata dallo sviluppo. LTV del 22 per cento al 30 giugno 2020.
• Il SEGRO Centenary Fund da 10 milioni di sterline, lanciato ad aprile, ha già assegnato 771.000 sterline a progetti nel Regno Unito e nell'Europa continentale con 465.000 sterline di supporto aggiuntivo per alleviare le pressioni causate dalla pandemia.
• L'acconto sul dividendo è aumentato del 9,5 per cento a 6,9 pence (acconto sul dividendo 2019: 6,3 pence), in linea con la nostra prassi abituale di fissare l'acconto a un terzo del dividendo dell'intero anno precedente

PRINCIPI FINANZIARI E OPERATIVI ^A

La forte domanda degli occupanti continua a supportare le prestazioni operative

• Garantiti 33,7 milioni di sterline di nuovi canoni di locazione nel periodo (primo semestre 2019: 33,3 milioni di sterline). Ciò è stato determinato da nuovi pre-affitti per 18,8 milioni di sterline (primo semestre 2019: 15,2 milioni di sterline), crescita netta degli affitti di 2,3 milioni di sterline sullo spazio esistente (primo semestre 2019: 8,4 milioni di sterline) e locazioni di spazi sviluppati speculativamente recentemente completati.
• Affitto potenziale di 22 milioni di sterline dal completamento dello sviluppo, il 64% del quale è stato affittato al 30 giugno 2020. Tutti gli sviluppi progettati per raggiungere standard elevati di sostenibilità (BREEAM Very Good o migliore, o standard locale equivalente).
• Gli affitti concordati nelle revisioni e nei rinnovi erano in media del 10,4% superiori rispetto ai precedenti affitti di passaggio. La crescita del reddito netto da locazione a perimetro omogeneo è stata del 2,0 per cento (Regno Unito: 2,9 per cento; Europa continentale: 0,5 per cento) escludendo gli accantonamenti per potenziali crediti inesigibili di £ 3,0 milioni a fronte di canoni fatturati ma non ancora pagati.
• Il tasso di sfitto rimane basso al 5,2 per cento (31 dicembre 2019: 4,0 per cento), un leggero aumento previsto dalla fine dell'anno dovuto principalmente a una serie di schemi sviluppati speculativamente di recente completati.
• La fidelizzazione dei clienti rimane elevata all'88%, a dimostrazione della qualità del nostro prodotto e del servizio clienti.

Aumenti di valutazione in tutto il portafoglio nonostante l'incertezza causata dalla pandemia di Covid-19

• Eccedenza della valutazione del capitale del portafoglio dello 0,7 per cento (Regno Unito: 0,1 per cento; Europa continentale: 1,8 per cento). Aumenti di valutazione principalmente guidati dalla gestione patrimoniale, guadagni di sviluppo e una certa crescita del valore locativo (Regno Unito: 1,0 per cento; Europa continentale: 0,4 per cento) con rendimenti generalmente piatti.

Accelerazione della pipeline di sviluppo per lo più pre-affitto, insieme ad acquisizioni tattiche, con conseguente maggiore investimento di capitale netto

• Investimento di capitale netto di 631 milioni di sterline, di cui 223 milioni di sterline di acquisizioni di beni, 467 milioni di sterline di nuove spese in conto capitale e sviluppo, compensati da 59 milioni di sterline di proventi da dismissioni.
• £ 303 milioni di ulteriori investimenti da investire nel completamento di progetti di sviluppo in costruzione , pari a £ 45 milioni di affitto potenziale, di cui l'85% è stato garantito. I completamenti previsti nella seconda metà del 2020 genereranno 25 milioni di sterline di affitto potenziale, di cui 22 milioni di sterline sono stati assicurati.
• I progetti di pre-affitto "a breve termine" dovrebbero iniziare nei prossimi mesi, con un potenziale investimento di 311 milioni di sterline e 33 milioni di sterline di affitto associato. La nostra banca è in grado di supportare altri 2,3 milioni di mq di spazio, pari a ulteriori 129 milioni di sterline di canone futuro aggiuntivo.
• La spesa totale per investimenti di sviluppo e infrastrutture per l'anno dovrebbe superare gli 800 milioni di sterline, comprendendo acquisizioni di terreni e infrastrutture di oltre 300 milioni di sterline e investimenti di sviluppo di oltre 500 milioni di sterline.

Bilancio posizionato per un'ulteriore crescita guidata dallo sviluppo, dopo il collocamento di azioni e il rifinanziamento del debito.

• Il collocamento di 680 milioni di sterline è stato completato nel giugno 2020, fornendo la capacità di continuare a investire nella pipeline di sviluppo crescente e nelle future acquisizioni di terreni.
  450 milioni di euro di titoli US Private Placement con cedola mista dell'1,6 per cento e scadenza media di 17 anni concordata a luglio, da utilizzare nel quarto trimestre.
  Rapporto LTV del 22% (31 dicembre 2019: 24%) e 1,5 miliardi di sterline di contanti e linee non utilizzate.

^1. Una riconciliazione tra l'utile prima delle imposte rettificato e l'utile prima delle imposte IFRS è mostrata nella nota 2 all'informativa finanziaria sintetica.
^2. Una riconciliazione tra l'utile per azione rettificato e l'utile per azione IFRS è mostrata nella Nota 11 all'informativa finanziaria sintetica.
^3. Movimentazione di valutazione percentuale durante il periodo in base alla differenza tra le valutazioni di apertura e chiusura di tutti gli immobili inclusi gli edifici in costruzione e i terreni, rettificando per spese in conto capitale, acquisizioni e dismissioni.
^4. Una riconciliazione tra Valore patrimoniale netto rettificato per azione e Valore patrimoniale netto per azione IFRS è mostrata nella Nota 11 all'informativa finanziaria sintetica.
^5. Il valore patrimoniale netto rettificato è in linea con l'EPRA Net Tangible Assets (NTA) introdotto per i periodi contabili a partire dal 1° gennaio 2020 (cfr. tabella 4 nelle note integrative per una riconciliazione del NAV). Il valore patrimoniale netto rettificato al 31 dicembre 2019 è stato rideterminato per allinearlo alla definizione di EPRA NTA. I calcoli per le misure di performance dell'EPRA sono riportati nelle note integrative all'informativa finanziaria sintetica.
^A. I dati riportati alle pagine da 1 a 15 si riferiscono alla quota di SEGRO, fatta eccezione per i terreni (ettari) e gli spazi (metri quadrati) che sono quotati al 100 per cento, salvo diversa indicazione. Per ulteriori dettagli, fare riferimento alla Presentazione dell'informativa finanziaria nel Financial Review.

PROSPETTIVA

La pandemia di Covid-19 e le conseguenti misure di blocco imposte dai governi di tutta Europa hanno avuto implicazioni ad ampio raggio per la nostra variegata base di clienti. Molti hanno assistito a un forte aumento della domanda per i loro prodotti e servizi, mentre altri hanno subito difficoltà di flusso di cassa a breve termine.

Resta da vedere quanto dureranno questi effetti immediati, ma è chiaro che le tendenze strutturali che hanno contribuito alla domanda di occupazione del nostro spazio negli ultimi anni si sono rafforzate a causa della pandemia. Questo sta già iniziando a mostrare livelli elevati di assorbimento: ad esempio, l'utilizzo della logistica nel Regno Unito ha raggiunto livelli record nei primi sei mesi dell'anno, il 44% in più rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso secondo i dati pubblicati di recente da CBRE .

La penetrazione dell'e-commerce è notevolmente accelerata in tutti i nostri mercati, c'è una rinnovata attenzione all'efficienza e alla resilienza delle catene di approvvigionamento e la domanda di spazio per data center è in aumento a causa della necessità di ulteriore archiviazione dei dati per supportare il lavoro a distanza e servizi di streaming video. Questi temi dovrebbero guidare la domanda sia degli occupanti che degli investitori di magazzini di alta qualità nella logistica centrale e nelle località urbane.

Il nostro programma di sviluppo è aumentato durante il periodo con oltre 800.000 mq di edifici in costruzione, la maggior parte dei quali sono stati pre-affittati, e una pipeline a breve termine di potenziali pre-affitti che è circa il doppio rispetto alla stessa fase l'anno scorso. Questo aumento dell'attività di pre-locazione è in contrasto con una riduzione degli avviamenti di sviluppo speculativo nei nostri mercati che dovrebbero essere positivi per la situazione futura dell'offerta.

Pur rimanendo consapevoli dei rischi macroeconomici derivanti dalla pandemia di Covid-19 e attenti alla possibilità di ulteriori misure per combattere la diffusione del virus, restiamo fiduciosi sulle prospettive della nostra attività. Prevediamo che la nostra forte pipeline di sviluppo e il nostro approccio attivo alla gestione patrimoniale continueranno a guidare gli utili sostenibili e la crescita dei dividendi negli anni a venire.

Visualizza il comunicato stampa completo in formato PDF.

I dettagli completi delle nostre partecipazioni possono essere trovati nel rapporto di analisi della proprietà SEGRO.

Guarda un'intervista video con David Sleath, amministratore delegato e Soumen Das, direttore finanziario.

WEBCAST / CONFERENCE CALL PER INVESTITORI E ANALISTI

Un webcast live della presentazione dei risultati sarà disponibile dalle 08:30 (ora del Regno Unito) all'indirizzo:

https://edge.media-server.com/mmc/p/6r6bccii

Il webcast sarà disponibile per la replica sul sito web di SEGRO all'indirizzo: http://www.segro.com/investors entro la fine dell'attività.

Una funzione di teleconferenza sarà disponibile alle 08:30 (ora del Regno Unito) al seguente numero:

Un'intervista video con David Sleath e Soumen Das che discutono dei risultati è ora disponibile per la visualizzazione su www.segro.com , insieme a questo annuncio, il rapporto sull'analisi della proprietà del primo semestre 2020 e altre informazioni su SEGRO.

SU SEGRO

SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di magazzini moderni e proprietà industriali leggere. Possiede o gestisce 8,1 milioni di metri quadrati di spazio (88 milioni di piedi quadrati) per un valore di 13,3 miliardi di sterline al servizio di clienti di un'ampia gamma di settori industriali. Le sue proprietà si trovano dentro e intorno alle principali città e nei principali snodi di trasporto nel Regno Unito e in altri sette paesi europei.

Dichiarazioni previsionali: questo annuncio contiene alcune dichiarazioni previsionali rispetto alle aspettative e ai piani di SEGRO, alla strategia, agli obiettivi di gestione, agli sviluppi e alle prestazioni future, ai costi, ai ricavi e ad altre informazioni sull'andamento. Queste affermazioni sono soggette a ipotesi, rischio e incertezza. Molte di queste ipotesi, rischi e incertezze si riferiscono a fattori che esulano dalla capacità di SEGRO di controllare o stimare con precisione e che potrebbero far sì che i risultati o gli sviluppi effettivi differiscano sostanzialmente da quelli espressi o impliciti in queste dichiarazioni previsionali. Alcune affermazioni sono state fatte con riferimento ai cambiamenti previsionali dei processi, alle condizioni economiche e all'attuale contesto normativo. Eventuali dichiarazioni previsionali fatte da o per conto di SEGRO si basano sulla conoscenza e sulle informazioni a disposizione degli Amministratori alla data del presente annuncio. Di conseguenza, non può essere fornita alcuna garanzia che qualsiasi aspettativa particolare sarà soddisfatta e gli azionisti di SEGRO sono avvertiti di non fare indebito affidamento sulle dichiarazioni previsionali. Inoltre, le dichiarazioni previsionali relative a tendenze o attività passate non devono essere considerate una rappresentazione che tali tendenze o attività continueranno in futuro. Se non in conformità con i suoi obblighi legali o regolamentari (incluso ai sensi della Disclosure Guidance and Transparency Rules della Financial Conduct Authority), SEGRO non si impegna ad aggiornare le dichiarazioni previsionali per riflettere eventuali cambiamenti di eventi, condizioni o circostanze su cui tale dichiarazione è basato. Non si può fare affidamento sulla performance passata delle azioni come guida per la performance futura. Niente in questo annuncio deve essere interpretato come una previsione di profitto. Le informazioni contenute in questo annuncio non costituiscono un'offerta di vendita o un invito ad acquistare titoli in SEGRO o un invito o un incentivo a impegnarsi in altre attività di investimento.

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