Resultaten voor de zes maanden eindigend op 30 juni 2020

In een reactie op de resultaten zei David Sleath, Chief Executive :

“De sterke en veerkrachtige activiteiten van SEGRO zijn in de eerste helft van 2020 blijven groeien, ondanks de ongekende verstoring veroorzaakt door Covid-19, niet in de laatste plaats dankzij de toewijding en inzet van onze mensen. Door onze focus op onze klanten, leveranciers en lokale gemeenschappen kunnen we waar nodig gerichte ondersteuning bieden.

“De gevolgen van de pandemie versnellen de acceptatie van technologie, met name e-commerce, in de hele samenleving en hebben geleid tot een hernieuwde focus van veel gebruikers op het cruciale belang van efficiënte, veerkrachtige logistieke toeleveringsketens. Deze factoren spelen een rol bij de kwaliteit van onze portefeuille en zouden de vraag van gebruikers en investeerders naar onze eersteklas magazijnen moeten blijven ondersteunen en versterken, zowel in het VK als in toenemende mate op het vasteland.

“Onze bestaande portefeuille heeft goed gepresteerd en ons ontwikkelingsprogramma is uitgebreid, met een pijplijn van extra voorverhuurde projecten op korte termijn die ongeveer twee keer zo groot is als een jaar geleden. Dit, in combinatie met onze goed gelegen grondbank, betekent dat we in een sterke positie verkeren om in de tweede helft van het jaar en daarna verdere vooruitgang te boeken.”

Hoogtepunten:

• Gecorrigeerde winst vóór belastingen van £ 140,4 miljoen, een stijging van 6,5 procent vergeleken met het voorgaande jaar (H1 2019: £ 131,8 miljoen). De aangepaste WPA is 12,5 pence (H1 2019: 12,2 pence) en de aangepaste NAV per aandeel stijgt met 2,6 procent tot 718 pence (31 december 2019: 700 pence), deels als gevolg van een stijging van 0,7 procent (H1 2019: 3,5 procent) bij de waardering van de portefeuille.
• Goede prestaties op het gebied van verhuur en activabeheer, ondersteund door een aanhoudend hoge vraag van gebruikers. £ 33,7 miljoen aan nieuwe hoofdhuur die in de periode is vastgelegd, inclusief £ 18,8 miljoen aan nieuwe voorverhuurde overeenkomsten, in lijn met de niveaus van 2019.
• Blijven investeren voor groei met netto-investeringen van £ 631 miljoen in de periode door middel van acquisities, ontwikkelingsprojecten en grondaankopen. Toekomstige winstvooruitzichten ondersteund door 1,3 miljoen m² aan ontwikkelingsprojecten in aanbouw of in vergevorderde voorverhuurde besprekingen, wat neerkomt op een extra £ 78 miljoen aan potentiële huur, waarvan 86 procent betrekking heeft op voorverhuur.
• Meer dan £ 1 miljard aan nieuwe financiering met eigen vermogen en schuld, waardoor de balans wordt versterkt voor verdere, door ontwikkeling geleide groei. LTV van 22 procent op 30 juni 2020.
• Het SEGRO Centenary Fund van £ 10 miljoen, gelanceerd in april, heeft al £ 771.000 toegekend aan projecten in het VK en continentaal Europa met £ 465.000 aan extra steun om de door de pandemie veroorzaakte druk te verlichten.
• Interim-dividend steeg met 9,5 procent tot 6,9 pence (interimdividend 2019: 6,3 pence), in lijn met onze gebruikelijke praktijk om het interim-dividend vast te stellen op een derde van het dividend over het voorgaande jaar

FINANCILE EN OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN ^A

De sterke vraag van gebruikers blijft de operationele prestaties ondersteunen

• In de periode £ 33,7 miljoen aan nieuwe hoofdhuur veiliggesteld (H1 2019: £ 33,3 miljoen). Dit werd gedreven door nieuwe voorverhuur van £ 18,8 miljoen (H1 2019: £ 15,2 miljoen), netto huurgroei van £ 2,3 miljoen op bestaande ruimte (H1 2019: £ 8,4 miljoen) en verhuur van recent voltooide speculatief ontwikkelde ruimte.
• Potentiële huur van £ 22 miljoen uit de voltooiing van de ontwikkeling, waarvan 64 procent verhuurd is op 30 juni 2020. Alle ontwikkelingen zijn ontworpen om hoge duurzaamheidsnormen te bereiken (BREEAM Very Good of beter, of gelijkwaardige lokale norm).
• De in beoordelingen en verlengingen overeengekomen huurprijzen waren gemiddeld 10,4 procent hoger dan de eerdere passerende huren. De like-for-like groei van de nettohuuropbrengsten bedroeg 2,0 procent (VK: 2,9 procent; Continentaal Europa: 0,5 procent) exclusief voorzieningen voor mogelijke dubieuze debiteuren van £ 3,0 miljoen tegen gefactureerde maar nog niet betaalde huur.
• De leegstand blijft laag op 5,2 procent (31 december 2019: 4,0 procent), een lichte en verwachte stijging sinds het einde van het jaar, voornamelijk als gevolg van een aantal recent afgeronde speculatief ontwikkelde regelingen.
• Het klantenbehoud blijft hoog met 88 procent, wat zowel de kwaliteit van ons product als de klantenservice weerspiegelt.

Waarderingswinsten over de hele portefeuille ondanks de onzekerheid veroorzaakt door de Covid-19-pandemie

• Portefeuillewaardeoverschot van 0,7 procent (VK: 0,1 procent; Continentaal Europa: 1,8 procent). Waarderingswinsten voornamelijk gedreven door vermogensbeheer, ontwikkelingswinsten en enige groei van de huurwaarde (VK: 1,0 procent; Continentaal Europa: 0,4 procent) met over het algemeen vlakke rendementen.

Versnelling van de grotendeels voorverhuurde ontwikkelingspijplijn, samen met tactische acquisities, resulterend in hogere netto kapitaalinvesteringen

• Netto kapitaalinvestering van £ 631 miljoen, bestaande uit £ 223 miljoen aan acquisities van activa, £ 467 miljoen aan nieuwe investeringen in grond en ontwikkeling, gecompenseerd door £ 59 miljoen aan opbrengsten uit desinvesteringen.
• £ 303 miljoen aan verdere investeringen om te investeren in de voltooiing van ontwikkelingsprojecten in aanbouw , wat neerkomt op £ 45 miljoen aan potentiële huur, waarvan 85 procent is zeker gesteld. De verwachte opleveringen in de tweede helft van 2020 zullen £ 25 miljoen aan potentiële huur opleveren, waarvan £ 22 miljoen is veiliggesteld.
• Voorverhuurde projecten op korte termijn zullen naar verwachting in de komende maanden van start gaan, met een potentiële kapitaalinvestering van £ 311 miljoen en £ 33 miljoen aan gerelateerde huur. Onze landbank kan nog eens 2,3 miljoen vierkante meter aan ruimte ondersteunen, wat neerkomt op nog eens geschatte £ 129 miljoen aan toekomstige extra huur.
• De totale uitgaven aan ontwikkelingsinvesteringen en infrastructuur voor het jaar zullen naar verwachting meer dan £ 800 miljoen bedragen, bestaande uit grondaankopen en infrastructuur van meer dan £ 300 miljoen en ontwikkelingsinvesteringen van meer dan £ 500 miljoen.

Balans gepositioneerd voor verdere door ontwikkeling geleide groei, na plaatsing van eigen vermogen en herfinanciering van schulden.

• Aandelenplaatsing van £ 680 miljoen voltooid in juni 2020, waardoor capaciteit wordt geboden om te blijven investeren in de ontwikkelingspijplijn en toekomstige grondaankopen.
  € 450 miljoen US Private Placement notes met een gemengde coupon van 1,6 procent en een gemiddelde looptijd van 17 jaar overeengekomen in juli, op te nemen in het vierde kwartaal.
  LTV-ratio van 22 procent (31 december 2019: 24 procent) en £1,5 miljard aan contanten en niet-opgenomen faciliteiten.

^1. Een aansluiting tussen de aangepaste winst voor belastingen en de IFRS-winst voor belastingen wordt weergegeven in Toelichting 2 bij de verkorte financiële informatie.
^2. Een aansluiting tussen de aangepaste winst per aandeel en de IFRS-winst per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11 bij de verkorte financiële informatie.
^3. Percentage waarderingsmutaties gedurende de periode op basis van het verschil tussen de begin- en eindwaarderingen voor alle objecten, inclusief gebouwen in aanbouw en grond, gecorrigeerd voor investeringsuitgaven, aankopen en verkopen.
^4. Een aansluiting tussen de aangepaste intrinsieke waarde per aandeel en de IFRS intrinsieke waarde per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11 bij de verkorte financiële informatie.
^5. De aangepaste intrinsieke waarde is in lijn met EPRA Net Materiële Activa (NTA) die werd ingevoerd voor boekjaren vanaf 1 januari 2020 (zie Tabel 4 in de Aanvullende Toelichting voor een NAV-reconciliatie). De aangepaste netto-inventariswaarde van 31 december 2019 werd aangepast om in overeenstemming te zijn met de definitie van EPRA NTA. Berekeningen voor EPRA-prestatiemaatstaven worden weergegeven in de aanvullende toelichtingen bij de verkorte financiële informatie.
^A. Cijfers op pagina's 1 tot en met 15 hebben betrekking op het aandeel van SEGRO, behalve voor grond (hectare) en ruimte (vierkante meter) die worden genoteerd op 100 procent, tenzij anders vermeld. Raadpleeg het overzicht Presentatie van de financiële informatie in het Financieel overzicht voor meer informatie.

VOORUITZICHTEN

De Covid-19-pandemie en de daaruit voortvloeiende lockdown-maatregelen die door overheden in heel Europa zijn afgedwongen, hebben verstrekkende gevolgen gehad voor ons diverse klantenbestand. Velen hebben de vraag naar hun producten en diensten sterk zien stijgen, terwijl sommige anderen op korte termijn te maken hebben gehad met cashflow-uitdagingen.

Het valt nog te bezien hoe lang deze onmiddellijke effecten zullen aanhouden, maar het is duidelijk dat de structurele trends die de afgelopen jaren hebben bijgedragen aan de vraag van gebruikers naar onze ruimte, zijn versterkt als gevolg van de pandemie. Dit begint al zichtbaar te worden in de hogere opnameniveaus: zo bereikte de opname van logistiek in het VK recordhoogten in de eerste zes maanden van het jaar, 44 procent hoger dan in dezelfde periode vorig jaar, volgens recent gepubliceerde gegevens van CBRE .

De penetratie van e-commerce is in al onze markten aanzienlijk versneld, er is een hernieuwde focus op de efficiëntie en veerkracht van toeleveringsketens en de vraag naar datacenterruimte neemt toe als gevolg van de behoefte aan extra gegevensopslag om werken op afstand te ondersteunen en videostreamingdiensten. Deze thema's moeten de vraag van zowel gebruikers als investeerders naar hoogwaardige warehousing op kernlogistieke en stedelijke locaties stimuleren.

Ons ontwikkelingsprogramma is in de loop van de periode uitgebreid met meer dan 800.000 m² aan projecten in aanbouw, waarvan de meeste voorverhuurd zijn, en een pijplijn van potentiële voorverhuur op korte termijn die ongeveer twee keer zo groot is als in hetzelfde stadium afgelopen jaar. Deze toename van voorverhuuractiviteiten staat in contrast met een afname van speculatieve ontwikkelingen in onze markten, wat positief zou moeten zijn voor de toekomstige bevoorradingssituatie.

Hoewel we ons bewust blijven van de macro-economische risico's als gevolg van de Covid-19-pandemie en alert zijn op de mogelijkheid van verdere maatregelen om de verspreiding van het virus tegen te gaan, blijven we vertrouwen hebben in de vooruitzichten voor ons bedrijf. We verwachten dat onze sterke ontwikkelingspijplijn en onze actieve benadering van vermogensbeheer de komende jaren zullen blijven leiden tot duurzame winst- en dividendgroei.

Bekijk het volledige persbericht in pdf-formaat.

Volledige details van onze belangen zijn te vinden in het SEGRO Property Analysis Report.

Bekijk een video-interview met David Sleath, Chief Executive en Soumen Das, Chief Financial Officer.

WEBCAST / CONFERENTIE OPROEP VOOR INVESTEERDERS EN ANALISTEN

Een live webcast van de presentatie van de resultaten zal vanaf 08.30 uur (Britse tijd) beschikbaar zijn op:

https://edge.media-server.com/mmc/p/6r6bccii

De webcast zal tegen het einde van de dag beschikbaar zijn voor herhaling op de website van SEGRO op: http://www.segro.com/investors .

Er zal om 08:30 uur (Britse tijd) een telefonische vergadering beschikbaar zijn op het volgende nummer:

Een video-interview met David Sleath en Soumen Das die de resultaten bespreken, kan nu worden bekeken op www.segro.com , samen met deze aankondiging, het H1 2020 Property Analysis Report en andere informatie over SEGRO.

OVER SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 8,1 miljoen vierkante meter ruimte (88 miljoen vierkante voet) ter waarde van £ 13,3 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in zeven andere Europese landen.

Toekomstgerichte verklaringen: Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de Richtlijnen voor openbaarmaking en transparantie van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop een dergelijke verklaring betrekking heeft, weer te geven. gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose. De informatie in deze aankondiging vormt geen aanbod tot verkoop of een uitnodiging om effecten in SEGRO te kopen of een uitnodiging of aansporing om deel te nemen aan andere investeringsactiviteiten.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.