Wyniki za półrocze zakończone 30 czerwca 2020 r.

Komentując wyniki, David Sleath, dyrektor naczelny, powiedział:

„Silny i prężny biznes SEGRO nadal rósł w pierwszej połowie 2020 roku pomimo bezprecedensowych zakłóceń spowodowanych przez Covid-19, w dużej mierze dzięki poświęceniu i zaangażowaniu naszych pracowników. Skupienie się na naszych klientach, dostawcach i społecznościach lokalnych pozwoliło nam oferować ukierunkowane wsparcie tam, gdzie jest to potrzebne.

„Skutki pandemii przyspieszają wdrażanie technologii, w szczególności handlu elektronicznego, w całym społeczeństwie i spowodowały ponowne skupienie się wielu okupantów na krytycznym znaczeniu wydajnych, odpornych logistycznych łańcuchów dostaw. Czynniki te wpływają na jakość naszego portfela i powinny nadal wspierać i zwiększać popyt najemców i inwestorów na nasze najlepsze magazyny, zarówno w Wielkiej Brytanii, jak iw coraz większym stopniu na kontynencie.

„Nasz istniejący portfel wypadł dobrze, a nasz program rozwoju rozszerzył się o szereg dodatkowych krótkoterminowych projektów przednajmu, które są około dwukrotnie większe niż rok temu. To, w połączeniu z naszym dobrze zlokalizowanym bankiem ziemi, oznacza, że jesteśmy w stanie poczynić dalsze postępy w drugiej połowie roku i później”.

Przegląd najważniejszych wydarzeń:

• Skorygowany zysk przed opodatkowaniem w wysokości 140,4 mln GBP o 6,5% w porównaniu z poprzednim rokiem (I półrocze 2019 r.: 131,8 mln GBP). Skorygowany EPS wynosi 12,5 pensów (I poł. 2019: 12,2 pensów), a skorygowany wskaźnik NAV na akcję wzrósł o 2,6 procent do 718 pensów (31 grudnia 2019: 700 pensów), częściowo dzięki wzrostowi o 0,7 procent (I półrocze 2019: 3,5 procent) w wycenie portfela.
• Dobre wyniki w zakresie najmu i zarządzania aktywami wspierane przez utrzymujący się wysoki poziom popytu wśród najemców. W tym okresie uzyskano 33,7 mln GBP nowego czynszu bazowego, w tym 18,8 mln GBP nowych umów przednajmu, zgodnie z poziomami z 2019 r.
• Kontynuacja inwestycji na rzecz wzrostu z nakładami kapitałowymi netto w wysokości 631 mln GBP w tym okresie poprzez przejęcia aktywów, projekty deweloperskie i zakup gruntów. Perspektywy przyszłych zysków poparte są projektami deweloperskimi o powierzchni 1,3 miliona mkw. w budowie lub w trakcie zaawansowanych rozmów przednajmu, co oznacza dodatkowe 78 milionów funtów potencjalnego czynszu, z czego 86 procent dotyczy umów przednajmu.
• Ponad 1 miliard funtów nowego finansowania kapitałowego i dłużnego, które pomogło wzmocnić bilans dla dalszego wzrostu napędzanego rozwojem. LTV na poziomie 22 procent na dzień 30 czerwca 2020 r.
• Fundusz SEGRO Centenary Fund o wartości 10 milionów funtów, uruchomiony w kwietniu, już przyznał 771 000 funtów projektom w Wielkiej Brytanii i Europie kontynentalnej, zapewniając dodatkowe wsparcie w wysokości 465 000 funtów, aby pomóc złagodzić presję wywołaną pandemią.
• Dywidenda zaliczkowa wzrosła o 9,5% do 6,9 pensa (dywidenda zaliczkowa za rok 2019: 6,3 pensa), zgodnie z naszą zwyczajową praktyką ustalania dywidendy zaliczkowej na poziomie jednej trzeciej poprzedniej dywidendy za cały rok

NAJWAŻNIEJSZE CECHY FINANSOWE I OPERACYJNE ^A

Silny popyt najemców nadal wspiera wydajność operacyjną

• Zapewnił 33,7 mln GBP nowego czynszu bazowego w okresie (I półrocze 2019 r.: 33,3 mln GBP). Wynikało to z nowych umów przednajmu w wysokości 18,8 mln GBP (I półrocze 2019: 15,2 mln GBP), wzrostu czynszu netto o 2,3 mln GBP na istniejącej powierzchni (I połowa 2019: 8,4 mln GBP) oraz najmu niedawno ukończonej powierzchni zabudowanej spekulacyjnie.
• Potencjalny czynsz w wysokości 22 mln GBP z tytułu ukończenia inwestycji, z czego 64% zostało wynajęte na dzień 30 czerwca 2020 r. Wszystkie inwestycje zaprojektowane w celu osiągnięcia wysokich standardów zrównoważonego rozwoju (BREEAM Very Good lub lepszy lub równoważny lokalny standard).
• Czynsze uzgodnione w przeglądach i odnowieniach były średnio o 10,4 procent wyższe niż poprzednie czynsze mijające. Wzrost dochodu netto z czynszów typu „like-for-like” wyniósł 2,0 procent (Wielka Brytania: 2,9 procent; Europa kontynentalna: 0,5 procent), wyłączając rezerwy na potencjalne nieściągalne długi w wysokości 3,0 mln funtów w stosunku do zafakturowanego, ale jeszcze nie zapłaconego czynszu.
• Wskaźnik pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie 5,2 proc . (31 grudnia 2019 r.: 4,0 proc.), co stanowi niewielki i oczekiwany wzrost od końca roku, głównie ze względu na szereg niedawno ukończonych projektów spekulacyjnych.
• Utrzymanie klientów utrzymuje się na wysokim poziomie 88 procent, co odzwierciedla zarówno jakość naszego produktu, jak i obsługi klienta.

Wzrost wyceny portfela pomimo niepewności spowodowanej pandemią Covid-19

• Nadwyżka wyceny kapitału portfelowego 0,7 procent (Wielka Brytania: 0,1 procent; Europa kontynentalna: 1,8 procent). Zyski z wyceny wynikają głównie z zarządzania aktywami, zysków z rozwoju i pewnego wzrostu wartości czynszów (Wielka Brytania: 1,0 proc.; Europa kontynentalna: 0,4 proc.), przy czym stopy kapitalizacji są generalnie niezmienne.

Przyspieszenie realizacji projektów deweloperskich, głównie przednajmu, wraz z taktycznymi przejęciami, skutkujące wyższymi inwestycjami kapitałowymi netto

• Inwestycja kapitałowa netto w wysokości 631 milionów funtów, w tym 223 miliony funtów na nabycie aktywów, 467 milionów funtów na nowe grunty i inwestycje inwestycyjne, skompensowane przez 59 milionów funtów wpływów ze zbycia.
• 303 miliony funtów dodatkowych nakładów inwestycyjnych do zainwestowania w ukończenie projektów deweloperskich w trakcie budowy , co stanowi 45 milionów funtów potencjalnego czynszu, z czego 85 procent zostało zabezpieczone. Oczekiwane ukończenie w drugiej połowie 2020 roku wygeneruje 25 milionów funtów potencjalnego czynszu, z czego 22 miliony zostały zabezpieczone.
• Oczekuje się, że w najbliższych miesiącach rozpoczną się krótkoterminowe projekty przednajmu, z potencjalnymi nakładami na 311 mln GBP i 33 mln GBP związanego z nimi czynszu. Nasz bank ziemi jest w stanie obsłużyć kolejne 2,3 miliona mkw. powierzchni, co odpowiada szacowanym na dalsze 129 milionów funtów przyszłego dodatkowego czynszu.
• Oczekuje się, że całkowite wydatki na inwestycje i infrastrukturę w tym roku przekroczą 800 milionów funtów, w tym zakup gruntów i infrastruktury ponad 300 milionów funtów oraz nakłady inwestycyjne ponad 500 milionów funtów.

Bilans ukierunkowany na dalszy wzrost napędzany rozwojem, po ulokowaniu akcji i refinansowaniu długu.

• Emisja akcji w wysokości 680 mln GBP zakończyła się w czerwcu 2020 r., zapewniając zdolność do dalszego inwestowania w plan rozwoju i przyszłe zakupy gruntów.
  Obligacje US Private Placement o wartości 450 mln EUR z kuponem mieszanym 1,6 procent i średnim 17-letnim terminem zapadalności uzgodnionym w lipcu, z terminem realizacji w czwartym kwartale.
  Wskaźnik LTV na poziomie 22 procent (31 grudnia 2019: 24 procent) oraz 1,5 miliarda funtów środków pieniężnych i niewykorzystanych środków.

^1. Uzgodnienie Skorygowanego zysku przed opodatkowaniem i zysku przed opodatkowaniem według MSSF przedstawiono w Nocie 2 do skróconych informacji finansowych.
^2. Uzgodnienie Skorygowanego zysku przypadającego na jedną akcję i zysku przypadającego na jedną akcję według MSSF przedstawiono w Nocie 11 do skróconych informacji finansowych.
^3. Procentowa zmiana wyceny w okresie w oparciu o różnicę między wyceną otwarcia i zamknięcia dla wszystkich nieruchomości, w tym budynków w budowie i gruntów, z korektą o nakłady inwestycyjne, przejęcia i zbycia.
^4. Uzgodnienie Skorygowanej wartości aktywów netto na akcję z wartością aktywów netto na akcję według MSSF przedstawiono w nocie 11 do skróconych informacji finansowych.
^5. Skorygowana wartość aktywów netto jest zgodna z EPRA Net Tangible Assets (NTA), która została wprowadzona dla okresów obrachunkowych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. (patrz Tabela 4 w dodatkowych notach do uzgodnienia NAV). Skorygowana wartość aktywów netto na dzień 31 grudnia 2019 r. została przekształcona w celu dostosowania do definicji EPRA NTA. Obliczenia mierników wyników EPRA przedstawiono w notach dodatkowych do skróconych informacji finansowych.
^A. Liczby przytoczone na stronach od 1 do 15 odnoszą się do udziału SEGRO, z wyjątkiem gruntów (hektarów) i powierzchni (metry kwadratowe), które są podane w 100%, chyba że zaznaczono inaczej. Więcej informacji znajduje się w Prezentacji informacji finansowych w Przeglądzie finansowym.

PERSPEKTYWY

Pandemia Covid-19 i wynikające z niej środki blokujące wprowadzone przez rządy w całej Europie miały daleko idące konsekwencje dla naszej zróżnicowanej bazy klientów. Wielu z nich doświadczyło gwałtownego wzrostu popytu na ich produkty i usługi, podczas gdy inni doświadczyli krótkoterminowych problemów z przepływem środków pieniężnych.

Czas pokaże, jak długo utrzymają się te bezpośrednie skutki, ale jasne jest, że trendy strukturalne, które w ostatnich latach przyczyniały się do wzrostu popytu wśród najemców na naszą przestrzeń, uległy wzmocnieniu w wyniku pandemii. Już teraz zaczyna to przejawiać się w podwyższonym poziomie popytu: na przykład popyt na usługi logistyczne w Wielkiej Brytanii osiągnął rekordowy poziom w pierwszych sześciu miesiącach roku, o 44 procent wyższy niż w tym samym okresie ubiegłego roku, według danych opublikowanych niedawno przez CBRE .

Penetracja e-commerce znacznie przyspieszyła na wszystkich naszych rynkach, ponownie koncentruje się na wydajności i odporności łańcuchów dostaw, a zapotrzebowanie na przestrzeń w centrach danych rośnie w wyniku potrzeby dodatkowego przechowywania danych w celu wsparcia pracy zdalnej i usługi przesyłania strumieniowego wideo. Tematy te powinny napędzać popyt zarówno najemców, jak i inwestorów na wysokiej jakości magazyny w kluczowych lokalizacjach logistycznych i miejskich.

Nasz program deweloperski powiększył się w tym okresie o ponad 800 tys. ostatni rok. Ten wzrost aktywności przednajmu stoi w sprzeczności ze spadkiem liczby rozpoczętych spekulacji na naszych rynkach, co powinno mieć pozytywny wpływ na przyszłą sytuację podaży.

Chociaż jesteśmy świadomi zagrożeń makroekonomicznych wynikających z pandemii Covid-19 i jesteśmy wyczuleni na możliwość podjęcia dalszych środków w celu zwalczania rozprzestrzeniania się wirusa, pozostajemy pewni perspektyw dla naszej działalności. Przewidujemy, że nasz silny plan rozwoju i nasze aktywne podejście do zarządzania aktywami będą nadal napędzać zrównoważony wzrost zysków i dywidendy w nadchodzących latach.

Zobacz pełną informację prasową w formacie PDF.

Szczegółowe informacje na temat naszych udziałów można znaleźć w Raporcie Analizy Nieruchomości SEGRO.

Obejrzyj wywiad wideo z Davidem Sleathem, dyrektorem naczelnym i Soumen Das, dyrektorem finansowym.

WEBCAST / NABÓR KONFERENCYJNY DLA INWESTORÓW I ANALITYKÓW

Transmisja na żywo z prezentacji wyników będzie dostępna od 08.30 (czasu brytyjskiego) pod adresem:

https://edge.media-server.com/mmc/p/6r6bccii

Transmisja internetowa będzie dostępna do odtworzenia na stronie SEGRO pod adresem: http://www.segro.com/investors do końca dnia roboczego.

Obiekt do telekonferencji będzie dostępny o 08:30 (czasu brytyjskiego) pod następującym numerem:

Wywiad wideo z Davidem Sleathem i Soumen Das omawiającym wyniki jest już dostępny do obejrzenia na stronie www.segro.com , wraz z tym ogłoszeniem, raportem analizy nieruchomości za I półrocze 2020 r. i innymi informacjami na temat SEGRO.

O SEGRO

SEGRO to UK Real Estate Investment Trust (REIT) oraz wiodący właściciel, zarządca i deweloper nowoczesnych magazynów i lekkich obiektów przemysłowych. Jest właścicielem lub zarządza 8,1 miliona metrów kwadratowych powierzchni (88 milionów stóp kwadratowych) o wartości 13,3 miliarda funtów, obsługując klientów z różnych sektorów przemysłu. Jej nieruchomości znajdują się w dużych miastach i wokół nich oraz w kluczowych węzłach komunikacyjnych w Wielkiej Brytanii i siedmiu innych krajach europejskich.

Stwierdzenia dotyczące przyszłości: Niniejszy komunikat zawiera pewne stwierdzenia dotyczące przyszłości w odniesieniu do oczekiwań i planów SEGRO, strategii, celów zarządu, przyszłego rozwoju i wyników, kosztów, przychodów i innych informacji o trendach. Oświadczenia te podlegają założeniom, ryzyku i niepewności. Wiele z tych założeń, zagrożeń i niepewności wiąże się z czynnikami, których SEGRO nie jest w stanie dokładnie kontrolować lub oszacować i które mogą spowodować, że rzeczywiste wyniki lub zmiany będą się znacznie różnić od tych wyrażonych lub sugerowanych w tych stwierdzeniach dotyczących przyszłości. Pewne stwierdzenia zostały złożone w odniesieniu do prognozowanych zmian procesów, warunków ekonomicznych oraz aktualnego otoczenia regulacyjnego. Wszelkie wypowiedzi prognozujące składane przez lub w imieniu SEGRO opierają się na wiedzy i informacjach dostępnych Dyrektorom w dniu publikacji niniejszego ogłoszenia. W związku z tym nie można zapewnić, że jakiekolwiek szczególne oczekiwania zostaną spełnione, a akcjonariusze SEGRO są ostrzegani przed nadmiernym poleganiem na stwierdzeniach dotyczących przyszłości. Ponadto wypowiedzi prognozujące dotyczące przeszłych trendów lub działań nie powinny być traktowane jako oświadczenie, że takie trendy lub działania będą kontynuowane w przyszłości. Poza wymogami prawnymi lub regulacyjnymi (w tym zgodnie z Wytycznymi i Zasadami Przejrzystości Urzędu ds. Postępowania Finansowego), SEGRO nie zobowiązuje się do aktualizowania stwierdzeń dotyczących przyszłości w celu odzwierciedlenia jakichkolwiek zmian w zdarzeniach, warunkach lub okolicznościach, w których takie oświadczenie jest na podstawie. Wyniki akcji w przeszłości nie mogą być traktowane jako wskazówka dotycząca przyszłych wyników. Nic w tym ogłoszeniu nie powinno być interpretowane jako prognoza zysków. Informacje zawarte w niniejszym ogłoszeniu nie stanowią oferty sprzedaży ani zaproszenia do kupna papierów wartościowych w SEGRO ani zaproszenia lub nakłaniania do podjęcia jakiejkolwiek innej działalności inwestycyjnej.

Ani zawartość strony internetowej SEGRO, ani żadnej innej strony internetowej dostępnej za pośrednictwem hiperłączy ze strony internetowej SEGRO nie są włączone do niniejszego ogłoszenia ani nie stanowią jego części.