Aggiornamento commerciale

David Sleath, amministratore delegato, ha dichiarato:

“SEGRO ha avuto un ottimo inizio del 2017. Abbiamo firmato 16 milioni di sterline di nuovo canone di locazione, inclusi quasi 11 milioni di sterline di accordi di pre-affitto relativi a 300.000 mq di nuovi progetti che sono stati approvati o sono in corso. Siamo stati lieti di acquisire la piena proprietà delle nostre attività di Heathrow durante il trimestre e del supporto degli azionisti per l'emissione di diritti associati, che ha anche assicurato i finanziamenti necessari per la nostra pipeline di sviluppo di alta qualità.

"La domanda degli investitori per magazzini e asset industriali rimane forte in tutti i nostri mercati e ciò potrebbe portare a un'ulteriore compressione dei rendimenti e alla crescita del capitale nella prima metà dell'anno".

Eccellenza operativa: slancio continuo nei mercati del lavoro ( Appendice 1 )

• Nel primo trimestre, abbiamo contratto 16,3 milioni di sterline di nuovi affitti (1° trimestre 2016: 8,6 milioni di sterline), inclusi 10,6 milioni di sterline di pre-affitti (1° trimestre 2016: 3,6 milioni di sterline).
• Il tasso di sfitto rimane basso al 5,6 per cento (31 dicembre 2016: 5,7 per cento), riflettendo principalmente l'impatto delle acquisizioni e cessioni (+0,3 per cento), compensato dalle locazioni di sviluppo (–0,3 per cento) e dall'assorbimento netto dello spazio esistente (–0,1 per cento).
• Nel primo trimestre sono stati completati 32.500 mq di sviluppi speculativi, in grado di generare un canone di locazione di £ 1,6 milioni (quota SEGRO) quando completamente affittati, di cui il 40% era stato garantito al 31 marzo 2017. Non sono stati completati sviluppi pre-affitto nel periodo.
• Durante il primo trimestre, abbiamo approvato o avviato lo sviluppo di 291.200 mq di spazio, la maggior parte dei quali erano progetti classificati nella pipeline di sviluppo a breve termine alla fine del 2016. Questi progetti rappresentano 13,6 milioni di sterline di canone potenziale, di cui il 76% è in pre-affitto e comprende un'estensione di 46.000 mq per lo stabilimento di Leroy Merlin a Milano e un impianto di 46.600 mq per una catena di supermercati discount a Lione; inoltre, abbiamo concordato la realizzazione di un capannone di 46.300 mq nei pressi di Milano, anche per una catena di supermercati discount, che al 31 dicembre 2016 non era in cantiere.
• Al 31 marzo 2017 sono stati approvati o in fase di sviluppo 799.200 mq di nuovi spazi, di cui il 68 per cento (per canone di locazione) è in preaffitto (31 dicembre 2016: 540.480 mq, 61 per cento in preaffitto). Questi progetti equivalgono a un potenziale canone di locazione di £ 39,0 milioni (31 dicembre 2016: £ 26,6 milioni), riflettendo un rendimento previsto sul costo di sviluppo totale di circa l'8%.

Disciplined Capital Allocation: attività di investimento focalizzata sullo sviluppo e acquisizione di Airport Property Partnership (“APP”) ( Appendici 2 e 3 )

• Abbiamo acquisito la piena proprietà dell'APP a marzo, acquisendo la partecipazione del 50% di Aviva nel veicolo da 1,1 miliardi di sterline. Il corrispettivo netto pagato è stato di £ 365 milioni dopo aver tenuto conto del debito e di altre passività assunte nell'ambito di APP. Durante il primo trimestre, abbiamo assistito a livelli incoraggianti di domanda occupazionale di spazio all'interno del portafoglio APP e abbiamo continuato a fare progressi nel riadattare i contratti di locazione di grani di pepe presso l'Heathrow Cargo Center che scadranno nel 2019.
• Al 31 marzo 2017, il canone di locazione delle attività in piedi di SEGRO (compresa la quota di attività in joint venture) era di £ 310,9 milioni e l'ERV (basato sulla valutazione del 31 dicembre 2016) era di £ 380,3 milioni (31 dicembre 2016: £ 287,8 milioni e £ 354,0 milioni rispettivamente).
• Dal 31 marzo 2017 abbiamo completato la cessione della Northfields Industrial Estate a St George, membro del Berkeley Group.
• Nel Regno Unito, l'indice mensile CBRE ha mostrato una crescita del 3,2% dei valori di capitale della proprietà industriale durante il primo trimestre, sovraperformando il tasso di crescita di All Property dell'1,3%.

L'indebitamento netto si è ridotto di 0,1 miliardi di sterline durante il trimestre; Rapporto LTV di circa il 29 per cento

• Abbiamo raccolto 556 milioni di sterline di nuove azioni (nette) in un'emissione di diritti per finanziare l'elemento in contanti dell'acquisizione di APP e per investire in progetti di sviluppo futuri.
• L'indebitamento netto (compresa la nostra quota di debito nelle joint venture) al 31 marzo 2017 era di 2,0 miliardi di sterline (31 dicembre 2016: 2,1 miliardi di sterline). La diminuzione riflette principalmente la ricezione dei proventi netti dell'emissione dei diritti, compensati dal corrispettivo in contanti di £ 216 milioni e dal debito netto di £ 170 milioni assunto con l'acquisizione della partecipazione del 50% in APP, e da £ 80 milioni di investimenti di sviluppo.
• Il rapporto prestito/valore look-through al 31 marzo 2017 era di circa il 29%, sulla base dei valori degli asset al 31 dicembre 2016. Continuiamo a prevedere di investire oltre 300 milioni di sterline nella nostra pipeline di sviluppo nel 2017.

Calendario finanziario

Martedì 25 luglio 2017 saranno pubblicati i risultati semestrali 2017.

¹ In questa dichiarazione, lo spazio è indicato al 100 per cento, mentre i dati finanziari sono indicati che riflettono la quota di SEGRO di joint venture. I dati finanziari sono indicati per i tre mesi fino al 31 marzo, salvo diversa indicazione. Il tasso di cambio del 31 marzo 2017 era di € 1,18: £ 1 (31 dicembre 2016: € 1,17: £ 1).

Questo aggiornamento commerciale, la relazione annuale più recente e altre informazioni sono disponibili sul sito Web di SEGRO all'indirizzo www.segro.com/investors. Né il contenuto del sito Web di SEGRO né qualsiasi altro sito Web accessibile tramite collegamenti ipertestuali dal sito Web di SEGRO sono incorporati o fanno parte di questo annuncio.

Dichiarazioni previsionali:

Questo annuncio può contenere alcune affermazioni previsionali rispetto alle aspettative e ai piani di SEGRO, alla strategia, agli obiettivi di gestione, agli sviluppi e alle prestazioni futuri, ai costi, ai ricavi e ad altre informazioni sull'andamento. Tali dichiarazioni e previsioni comportano rischi e incertezze perché si riferiscono ad eventi e dipendono da circostanze che potrebbero verificarsi in futuro. Esistono numerosi fattori che potrebbero far sì che i risultati o gli sviluppi effettivi differiscano sostanzialmente da quelli espressi o impliciti in queste dichiarazioni e previsioni previsionali. Alcune affermazioni sono state fatte con riferimento alle variazioni previsionali dei prezzi, alle condizioni economiche e all'attuale contesto normativo. Eventuali dichiarazioni previsionali fatte da o per conto di SEGRO sono valide solo a partire dalla data in cui sono state rilasciate. SEGRO non si impegna ad aggiornare le dichiarazioni previsionali per riflettere eventuali cambiamenti nelle aspettative di SEGRO in merito o qualsiasi cambiamento in eventi, condizioni o circostanze su cui si basa tale dichiarazione. Niente in questo annuncio deve essere interpretato come una previsione di profitto. Non si può fare affidamento sulla performance passata delle azioni come guida per la performance futura.

A proposito di SEGRO

SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di magazzini moderni e proprietà industriali leggere. Possiede o gestisce 6,4 milioni di metri quadrati (69 milioni di piedi quadrati) di spazio per un valore di 8 miliardi di sterline (al 31 dicembre 2016), servendo clienti di un'ampia gamma di settori industriali. Le sue proprietà si trovano dentro e intorno alle principali città e nei principali snodi di trasporto nel Regno Unito e in altri nove paesi europei.

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