Handelsupdate

David Sleath, Chief Executive, zei:

“SEGRO is 2017 uitstekend begonnen. We hebben £ 16 miljoen aan nieuwe hoofdhuur ondertekend, inclusief bijna £ 11 miljoen aan voorverhuurovereenkomsten met betrekking tot 300.000 m² aan nieuwe projecten die zijn goedgekeurd of in uitvoering zijn. We waren verheugd om het volledige eigendom van onze Heathrow-activa in de loop van het kwartaal te verwerven en met de steun van de aandeelhouders voor de bijbehorende claimemissie, die ook de nodige financiering voor onze hoogwaardige ontwikkelingspijplijn heeft veiliggesteld.

"De vraag van investeerders naar magazijn- en industriële activa blijft sterk in onze markten en dit kan leiden tot verdere compressie van de opbrengst en kapitaalgroei in de eerste helft van het jaar."

Operational excellence: aanhoudend momentum in beroepsmarkten ( Bijlage 1 )

• In het eerste kwartaal sloten we £16,3 miljoen aan nieuwe huur (Q1 2016: £8,6 miljoen), inclusief £10,6 miljoen aan voorverhuur (Q1 2016: £3,6 miljoen).
• De leegstand blijft laag op 5,6 procent (31 december 2016: 5,7 procent), voornamelijk als gevolg van de impact van acquisities en desinvesteringen (+0,3 procent), gecompenseerd door ontwikkelingsverhuur (–0,3 procent) en door netto-opname van de bestaande ruimte (–0,1 procent).
• In het eerste kwartaal werden 32.500 m² speculatieve ontwikkelingen voltooid, die bij volledige verhuur een nominale huur van £ 1,6 miljoen (SEGRO-aandeel) konden genereren, waarvan 40 procent op 31 maart 2017 was zekergesteld. Er werden geen voorverhuurde ontwikkelingen voltooid in de periode.
• Tijdens het eerste kwartaal hebben we de ontwikkeling van 291.200 m² ruimte goedgekeurd of gestart, waarvan de meeste projecten waren die eind 2016 waren ingedeeld in de pijplijn voor ontwikkeling op korte termijn. Deze projecten vertegenwoordigen £ 13,6 miljoen aan potentiële totale huur, waarvan 76 procent is voorverhuurd en omvat een uitbreiding van 46.000 m² van de Leroy Merlin-faciliteit in Milaan en een faciliteit van 46.600 m² voor een discountsupermarktketen in Lyon; daarnaast zijn we overeengekomen om een magazijn van 46.300 m² te bouwen in de buurt van Milaan, ook voor een discountsupermarktketen, die op 31 december 2016 niet op korte termijn in de pijplijn zat.
• Op 31 maart 2017 was 799.200 m² nieuwe ruimte goedgekeurd of in ontwikkeling, waarvan 68 procent (in hoofdhuur) voorverhuurd (31 december 2016: 540.480 m², 61 procent voorverhuurd). Deze projecten komen overeen met een potentiële nominale huur van £ 39,0 miljoen (31 december 2016: £ 26,6 miljoen), wat overeenkomt met een verwacht rendement op de totale ontwikkelingskosten van ongeveer 8 procent.

Disciplined Capital Allocation: investeringsactiviteit gericht op ontwikkeling en acquisitie van Airport Property Partnership (“APP”) ( Bijlagen 2 en 3 )

• In maart namen we de volledige eigendom van de APP over en verwierven Aviva's 50 procent belang in het voertuig van £ 1,1 miljard. De betaalde netto vergoeding bedroeg £ 365 miljoen, rekening houdend met de schuld en andere verplichtingen die binnen APP zijn aangegaan. Tijdens het eerste kwartaal zagen we bemoedigende niveaus van beroepsvraag naar ruimte binnen de APP-portfolio en bleven we vooruitgang boeken bij het herschikken van de huurovereenkomsten voor peperkorrels in het Heathrow Cargo Center, dat in 2019 afloopt.
• Op 31 maart 2017 bedroeg de tijdelijke huur van de permanente activa van SEGRO (inclusief het aandeel van activa in joint ventures) £ 310,9 miljoen en de ERV (gebaseerd op de waardering van 31 december 2016) £ 380,3 miljoen (31 december 2016: £ 287,8 miljoen en respectievelijk £ 354,0 miljoen).
• Sinds 31 maart 2017 hebben we de verkoop van het Northfields Industrial Estate aan St George, een lid van de Berkeley Group, afgerond.
• In het VK liet de CBRE Monthly Index in het eerste kwartaal een groei van 3,2 procent zien in de waarde van industrieel vastgoed, wat beter was dan de groei van All Property van 1,3 procent.

Nettoschuld verminderd met £ 0,1 miljard tijdens het kwartaal; LTV-ratio circa 29 procent

• We hebben £ 556 miljoen aan (netto) nieuw eigen vermogen opgehaald in een claimemissie om het contante deel van de APP-acquisitie te financieren en om te investeren in toekomstige ontwikkelingsprojecten.
• De nettoschuld (inclusief ons aandeel in de schuld in joint ventures) bedroeg op 31 maart 2017 £ 2,0 miljard (31 december 2016: £ 2,1 miljard). De daling weerspiegelt voornamelijk de ontvangst van de netto-opbrengst van de claimemissie, gecompenseerd door de £ 216 miljoen contante vergoeding voor, en de £ 170 miljoen nettoschuld die is aangegaan met de verwerving van het 50 procent belang in APP, en door £ 80 miljoen van ontwikkelingsinvesteringen.
• De doorkijklening-tot-waarderatio op 31 maart 2017 was ongeveer 29 procent, gebaseerd op de waarde van de activa op 31 december 2016. We blijven verwachten dat we in 2017 meer dan £ 300 miljoen in onze ontwikkelingspijplijn zullen investeren.

Financiële kalender

De halfjaarresultaten 2017 worden op dinsdag 25 juli 2017 gepubliceerd.

¹ In deze verklaring wordt de ruimte op 100 procent vermeld, terwijl de financiële cijfers het SEGRO-aandeel in joint ventures weergeven. Financiële cijfers zijn vermeld voor de drie maanden tot en met 31 maart, tenzij anders aangegeven. De wisselkoers op 31 maart 2017 was €1,18:£1 (31 december 2016: €1,17:£1).

Deze Trading Update, het meest recente jaarverslag en andere informatie zijn beschikbaar op de SEGRO-website op www.segro.com/investors. Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

Toekomstgerichte verklaringen:

Deze aankondiging kan bepaalde toekomstgerichte verklaringen bevatten met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen en prognoses brengen risico's en onzekerheid met zich mee omdat ze betrekking hebben op gebeurtenissen en afhankelijk zijn van omstandigheden die zich in de toekomst kunnen voordoen. Er zijn een aantal factoren die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die worden uitgedrukt of geïmpliceerd door deze toekomstgerichte verklaringen en prognoses. Er zijn bepaalde uitspraken gedaan met betrekking tot verwachte prijsveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, gelden alleen op de datum waarop ze zijn gedaan. SEGRO verbindt zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in de verwachtingen van SEGRO dienaangaande of wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop een dergelijke verklaring is gebaseerd, weer te geven. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties.

Over SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 6,4 miljoen vierkante meter (69 miljoen vierkante voet) ruimte ter waarde van £ 8 miljard (per 31 december 2016), en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in negen andere Europese landen.

Klik hier om dit persbericht als pdf te downloaden.