Mise à jour commerciale

David Sleath, directeur général, a déclaré :

« SEGRO a connu un excellent début d'année 2017. Nous avons signé 16 M£ de nouveaux loyers faciaux, dont près de 11 M£ de prélocations portant sur 300 000 m² de nouveaux projets approuvés ou en cours. Nous avons été ravis d'acquérir la pleine propriété de nos actifs d'Heathrow au cours du trimestre et du soutien des actionnaires pour l'émission de droits associée, qui a également assuré le financement nécessaire à notre pipeline de développement de haute qualité.

"La demande des investisseurs pour les entrepôts et les actifs industriels reste forte sur nos marchés, ce qui pourrait entraîner une nouvelle compression des rendements et une croissance du capital au premier semestre."

Excellence opérationnelle : poursuite de la dynamique des marchés professionnels ( Annexe 1 )

• Au premier trimestre, nous avons contracté 16,3 millions de livres sterling de nouveaux loyers (T1 2016 : 8,6 millions de livres sterling), dont 10,6 millions de livres sterling de prélocations (T1 2016 : 3,6 millions de livres sterling).
• Le taux de vacance reste faible à 5,6 % (31 décembre 2016 : 5,7 %), reflétant principalement l'impact des acquisitions et des cessions (+0,3 %), compensé par les locations de développement (–0,3 %) et par le take-up net de l'espace existant (–0,1 %).
• 32 500 m² de développements spéculatifs ont été achevés au premier trimestre, capables de générer un loyer facial de 1,6 million de livres sterling (part SEGRO) lorsqu'ils sont entièrement loués, dont 40% étaient sécurisés au 31 mars 2017. Aucun développement pré-commercialisé n'a été achevé dans la période.
• Au cours du premier trimestre, nous avons approuvé ou commencé le développement de 291 200 m² d'espaces, dont la plupart étaient des projets classés dans le pipeline de développement à court terme fin 2016. Ces projets représentent 13,6 millions de livres sterling de loyer facial potentiel, dont 76 % sont pré-loués et comprennent une extension de 46 000 m² pour l'établissement Leroy Merlin à Milan et 46 600 m² pour une chaîne de supermarchés discount à Lyon ; en outre, nous avons convenu de construire un entrepôt de 46 300 m² près de Milan, également pour une chaîne de supermarchés discount, qui n'était pas dans le pipeline à court terme au 31 décembre 2016.
• Au 31 mars 2017, 799 200 m² de nouvelles surfaces ont été approuvées ou en cours de développement, dont 68 % (par loyer facial) sont préloués (31 décembre 2016 : 540 480 m², 61 % préloués). Ces projets correspondent à un loyer nominal potentiel de 39,0 millions de livres sterling (31 décembre 2016 : 26,6 millions de livres sterling), reflétant un rendement projeté sur le coût total de développement d'environ 8 %.

Répartition disciplinée du capital : activité d'investissement axée sur le développement et l'acquisition d'Airport Property Partnership (« APP ») ( annexes 2 et 3 )

• Nous avons pris la pleine propriété de l'APP en mars, en acquérant la participation de 50 % d'Aviva dans le véhicule de 1,1 milliard de livres sterling. La contrepartie nette payée était de 365 millions de livres sterling après prise en compte de la dette et des autres passifs assumés au sein d'APP. Au cours du premier trimestre, nous avons constaté des niveaux encourageants de demande professionnelle d'espace au sein du portefeuille APP et avons continué à progresser dans la réorientation des baux au poivre au Heathrow Cargo Center qui devaient expirer en 2019.
• Au 31 mars 2017, le loyer passager des actifs permanents de SEGRO (y compris la part des actifs dans les coentreprises) était de 310,9 millions de livres sterling et l'ERV (sur la base de l'évaluation du 31 décembre 2016) était de 380,3 millions de livres sterling (31 décembre 2016 : 287,8 millions de livres sterling et 354,0 millions de livres respectivement).
• Depuis le 31 mars 2017, nous avons finalisé la cession de Northfields Industrial Estate à St George, membre du groupe Berkeley.
• Au Royaume-Uni, l'indice mensuel CBRE a affiché une croissance de 3,2 % de la valeur du capital des propriétés industrielles au cours du premier trimestre, dépassant le taux de croissance de l'ensemble des propriétés de 1,3 %.

Dette nette réduite de 0,1 milliard de livres sterling au cours du trimestre ; Ratio LTV d'environ 29 %

• Nous avons levé 556 millions de livres sterling de nouveaux capitaux propres (nets) dans le cadre d'une émission de droits pour financer l'élément en espèces de l'acquisition d'APP et pour investir dans de futurs projets de développement.
• La dette nette (y compris notre part de la dette dans les coentreprises) au 31 mars 2017 était de 2,0 milliards de livres sterling (31 décembre 2016 : 2,1 milliards de livres sterling). La diminution reflète principalement la réception du produit net de l'émission de droits, compensée par la contrepartie en espèces de 216 millions de livres sterling pour l'acquisition de la participation de 50 % dans APP et par la dette nette de 170 millions de livres sterling prise en charge avec l'acquisition de la participation de 50 % dans APP, et par 80 millions de livres sterling des investissements de développement.
• Le ratio prêt/valeur de transparence au 31 mars 2017 était d'environ 29 %, sur la base de la valeur des actifs au 31 décembre 2016. Nous prévoyons toujours d'investir plus de 300 millions de livres sterling dans notre pipeline de développement en 2017.

Calendrier financier

Les résultats semestriels 2017 seront publiés le mardi 25 juillet 2017.

¹ Dans cet état, l'espace est indiqué à 100 %, tandis que les chiffres financiers sont indiqués en fonction de la part de SEGRO dans les coentreprises. Les chiffres financiers sont indiqués pour les trois mois jusqu'au 31 mars ou au 31 mars, sauf indication contraire. Le taux de change au 31 mars 2017 était de 1,18 € pour 1 £ (31 décembre 2016 : 1,17 € pour 1 £).

Cette mise à jour commerciale, le rapport annuel le plus récent et d'autres informations sont disponibles sur le site Web de SEGRO à l'adresse www.segro.com/investors. Ni le contenu du site Web de SEGRO ni aucun autre site Web accessible par des hyperliens à partir du site Web de SEGRO ne sont incorporés ou ne font partie de cette annonce.

Énoncés prospectifs:

Cette annonce peut contenir certaines déclarations prospectives concernant les attentes et les plans de SEGRO, sa stratégie, ses objectifs de gestion, ses développements et performances futurs, ses coûts, ses revenus et d'autres informations sur les tendances. Ces déclarations et prévisions impliquent des risques et des incertitudes car elles se rapportent à des événements et dépendent de circonstances susceptibles de se produire dans le futur. Il existe un certain nombre de facteurs qui pourraient faire en sorte que les résultats ou développements réels diffèrent sensiblement de ceux exprimés ou sous-entendus par ces déclarations et prévisions prospectives. Certaines déclarations ont été faites en référence aux changements de prix prévus, aux conditions économiques et à l'environnement réglementaire actuel. Toutes les déclarations prospectives faites par ou au nom de SEGRO ne sont valables qu'à la date à laquelle elles sont faites. SEGRO ne s'engage pas à mettre à jour les déclarations prospectives pour refléter tout changement dans les attentes de SEGRO à cet égard ou tout changement dans les événements, conditions ou circonstances sur lesquels une telle déclaration est basée. Rien dans cette annonce ne doit être interprété comme une prévision de bénéfice. Les performances passées des actions ne peuvent pas être considérées comme une indication des performances futures.

À propos de SEGRO

SEGRO est un fonds d'investissement immobilier britannique (REIT) et l'un des principaux propriétaires, gestionnaires et promoteurs d'entrepôts modernes et de propriétés industrielles légères. Elle possède ou gère 6,4 millions de mètres carrés (69 millions de pieds carrés) d'espace d'une valeur de 8 milliards de livres sterling (au 31 décembre 2016), desservant des clients d'un large éventail de secteurs industriels. Ses propriétés sont situées dans et autour des grandes villes et dans les principaux centres de transport au Royaume-Uni et dans neuf autres pays européens.

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