SEGRO acquisisce il 50% di Airport Property Partnership da Aviva Investors

SEGRO plc ("SEGRO") ha acquisito la partecipazione del 50% nella joint venture Airport Property Partnership ("APP") che non possiede già per 365 milioni di sterline. Il venditore è Aviva Investors, che ha agito per conto dei suoi clienti. Il corrispettivo della transazione comprende £ 216 milioni di contanti e la cessione ad Aviva Investors di £ 149 milioni di attività.

L'APP contiene 21 asset immobiliari diretti, del valore di 1.097 milioni di sterline e per un totale di 350.000 mq, l'87% dei quali (in valore) si trova all'aeroporto di Heathrow, inclusa la maggior parte delle strutture cargo dell'aeroporto. Al 31 dicembre 2016 il portafoglio presentava un tasso di vacancy del 7,5 per cento con una durata media del contratto di locazione di 11 anni fino alla prima rottura o scadenza. Il portafoglio comprende anche un progetto di sviluppo in corso e il cui completamento è previsto nel 2017. La valutazione è in linea con il valore di libro al 31 dicembre 2016.

Al 31 dicembre 2016, le proprietà generavano un canone annuo di 42 milioni di sterline, con ulteriori 6 milioni di sterline pagabili dopo la scadenza dei periodi di esenzione dall'affitto. Ciò si traduce in un rendimento iniziale netto del 4,2 per cento una volta scaduti i periodi senza affitto. Il portafoglio è reversibile e il rendimento iniziale dell'acquisizione non riflette il potenziale aumento del canone alla scadenza di una serie di locazioni sui canoni di granturco di pepe nel 2019.

SEGRO ha acquisito la sua partecipazione in APP nel giugno 2010 e ha agito come asset manager per la joint venture, con Aviva Investors in qualità di fund manager.

Il portafoglio di asset acquisiti da Aviva Investors nell'ambito della transazione comprende quattro asset industriali londinesi e uno stabilimento produttivo a Portsmouth, recentemente completato, per un valore di £ 149 milioni, in linea con il valore di libro al 31 dicembre 2016. Gli asset ammontano a circa 70.000 mq m di spazio, e ha generato 6,0 milioni di sterline di canone annuo annuo al 31 dicembre 2016, con ulteriori 1,6 milioni di sterline pagabili dopo la scadenza dei periodi di esenzione dall'affitto. Ciò si traduce in un rendimento iniziale netto del 4,8 per cento una volta scaduti i periodi senza affitto.

Commentando l'acquisizione, l'amministratore delegato di SEGRO, David Sleath, ha dichiarato:

“Il forte rapporto di lavoro tra i team di SEGRO e Aviva Investors ha consentito al portafoglio APP di offrire prestazioni eccellenti negli ultimi cinque anni e apprezziamo il contributo di Aviva nel rendere APP una partnership di tale successo.

“Riteniamo che questo sia il momento giusto per assumere il pieno controllo e la proprietà di APP, in cui vediamo una serie di opportunità per realizzare ulteriore valore dal suo portafoglio unico a breve e lungo termine. Non vediamo l'ora di portare avanti i nostri piani di sviluppo, sfruttando la forte domanda degli occupanti di strutture intorno a Heathrow da parte dei clienti che necessitano di un rapido accesso sia all'aeroporto che al centro di Londra.

"Il nostro portafoglio di Heathrow è uno dei gioielli della nostra corona e siamo lieti di poter aumentare la scala in questo mercato limitato dall'offerta".

Ed Casal, amministratore delegato di Aviva Investors Real Estate, ha dichiarato:

“Questo è un accordo molto positivo per i nostri clienti e in linea con la nostra più ampia strategia immobiliare di avere il controllo diretto degli asset e concentrarci sui mercati principali in cui siamo in grado di guidare la performance attraverso una conoscenza esperta del mercato locale. Vediamo un reale vantaggio negli asset che abbiamo acquisito attraverso questa transazione e siamo fiduciosi che contribuiranno a una solida performance per i nostri clienti”.

Vantaggi per SEGRO

• Opportunità di gestione patrimoniale all'interno del portafoglio: ci sono una serie di opportunità per migliorare la generazione di reddito del portafoglio nei prossimi tre anni, inclusa la riduzione del tasso di annullamento del portafoglio e la cattura del potenziale di ritorno, in particolare il riadattamento dei contratti di locazione di grani di pepe che scadono nel 2019.
• Potenziale di sviluppo futuro: c'è uno sviluppo in corso, all'interno della North Feltham Trading Estate, su cui sono in costruzione 7.300 mq di nuovi magazzini urbani, ma ci sono anche una serie di altri siti adatti per sviluppi di riempimento a breve termine o riqualificazione a lungo termine. La più significativa delle opportunità a lungo termine è l'Heathrow Cargo Center che è stato costruito negli anni '60 e richiede una riqualificazione per soddisfare le attuali esigenze degli handler merci e per espandere la sua capacità di soddisfare la domanda di spazio degli occupanti.
• Espansione futura dell'aeroporto di Heathrow: la decisione del governo del Regno Unito di supportare una terza pista a Heathrow aumenta significativamente la probabilità di espansione a medio e lungo termine, il che consentirebbe alle compagnie aeree di servire un numero maggiore di mercati nazionali e internazionali. Ciò dovrebbe, a sua volta, aumentare il volume delle merci che transitano attraverso l'aeroporto di Heathrow e, di conseguenza, la domanda da parte di compagnie aeree, aeroportuali e società di servizi aerei, gestori di merci e altri utenti di proprietà industriale per lo spazio limitato all'interno e intorno all'aeroporto.
• In linea con la strategia di SEGRO: SEGRO conosce gli asset attraverso il suo attuale ruolo di asset management e non dovrà sostenere costi di gestione incrementali attraverso il raggiungimento della piena proprietà, sebbene non guadagnerà più commissioni in relazione al suo ruolo di asset manager. L'acquisizione è in linea con la strategia di SEGRO di costruire scala nei suoi mercati principali e avere il pieno controllo migliorerà la flessibilità operativa per prendere decisioni future in merito al portafoglio e per perseguire la gestione patrimoniale e le opportunità di investimento.

Vantaggi per i clienti di Aviva Investors

• Opportunità di gestione patrimoniale: le attività acquisite si trovano tutte vicino agli investimenti esistenti gestiti da Aviva Investors, che vede vantaggi a lungo termine nel raggruppamento in sedi centrali dove ha il controllo della gestione patrimoniale.
• Potenziale di sviluppo futuro: ci sono forti opportunità di sviluppo all'interno delle cinque attività acquisite, in particolare al Nelson Trade Park, Merton. Oltre all'attuale proprietà di Merton Industrial Estate, Aviva Investors ritiene di poter offrire un'interessante opportunità.
• In linea con la strategia degli investitori Aviva: avendo ottenuto una performance significativa dal portafoglio APP, Aviva Investors si sta ora concentrando su investimenti in cui ha il controllo diretto dell'intera catena del valore, inclusa la gestione patrimoniale, e costruisce scala nei suoi mercati target.

A proposito di SEGRO

SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di magazzini moderni e proprietà industriali leggere. Possiede o gestisce oltre sei milioni di metri quadrati di spazio per un valore di 8 miliardi di sterline al servizio di clienti di un'ampia gamma di settori industriali. Le sue proprietà si trovano dentro e intorno alle principali città e nei principali snodi di trasporto nel Regno Unito e in altri nove paesi europei.

Informazioni su Aviva Investors

Aviva Investors è l'attività di gestione patrimoniale globale di Aviva plc. L'azienda offre soluzioni di gestione degli investimenti, servizi e prestazioni orientate al cliente a clienti in tutto il mondo. Aviva Investors opera in 15 paesi in Asia Pacifico, Europa, Nord America e Regno Unito con un patrimonio in gestione di 345 miliardi di sterline al 31 dicembre 2016.