SEGRO nabywa 50% udziałów w Airport Property Partnership od Aviva Investors

SEGRO plc („SEGRO”) nabyło 50% udziałów w spółce joint venture Airport Property Partnership („APP”), której jeszcze nie posiada, za 365 mln GBP. Sprzedawcą jest firma Aviva Investors, która działała w imieniu swoich klientów. Zapłata za transakcję obejmuje 216 mln GBP w gotówce oraz zbycie na rzecz Aviva Investors 149 mln GBP aktywów.

APP posiada 21 nieruchomości bezpośrednich o wartości 1 097 milionów funtów i łącznej powierzchni 350 000 m2, z czego 87 procent (pod względem wartości) znajduje się na londyńskim lotnisku Heathrow, w tym większość lotniskowych obiektów cargo. Na dzień 31 grudnia 2016 r. wskaźnik pustostanów w portfelu wynosił 7,5 proc., a średni okres najmu wynosi 11 lat do najwcześniejszego terminu zerwania lub wygaśnięcia. W portfelu znajduje się również jeden projekt deweloperski, który jest w trakcie realizacji i ma zakończyć się w 2017 roku. Wycena jest zgodna z wartością księgową na dzień 31 grudnia 2016 roku.

Na dzień 31 grudnia 2016 r. nieruchomości wygenerowały roczny czynsz w wysokości 42 mln GBP, a kolejne 6 mln GBP były płatne po wygaśnięciu okresów bezczynszowych. Przekłada się to na początkową rentowność netto w wysokości 4,2 procent po wygaśnięciu okresów bezczynszowych. Portfel jest odwrócony, a początkowa stopa zwrotu z przejęcia nie odzwierciedla potencjalnego wzrostu czynszu po wygaśnięciu szeregu umów najmu czynszów z pieprzem w 2019 r.

SEGRO nabyło swoje udziały w APP w czerwcu 2010 r. i pełniło funkcję zarządzającego aktywami w joint venture, a Aviva Investors pełni funkcję zarządzającego funduszem.

Portfel aktywów nabytych przez Aviva Investors w ramach transakcji obejmuje cztery londyńskie aktywa przemysłowe i niedawno ukończony zakład produkcyjny w Portsmouth o wartości 149 milionów funtów, zgodnie z wartością księgową na dzień 31 grudnia 2016 r. Łączne aktywa wynoszą około 70 000 mkw. m powierzchni i wygenerował 6,0 mln GBP rocznego czynszu przepustowego na dzień 31 grudnia 2016 r., a kolejne 1,6 mln GBP płatne po wygaśnięciu okresów wolnych od czynszu. Przekłada się to na początkową rentowność netto w wysokości 4,8 procent po wygaśnięciu okresów bezczynszowych.

Komentując przejęcie, dyrektor generalny SEGRO, David Sleath, powiedział:

„Silne relacje robocze między zespołami SEGRO i Aviva Investors umożliwiły portfolio APP osiąganie doskonałych wyników w ciągu ostatnich pięciu lat i doceniamy wkład Aviva w uczynienie APP tak udanym partnerstwem.

„Uważamy, że teraz jest właściwy czas, aby przejąć pełną kontrolę i własność nad APP, w której widzimy wiele możliwości realizacji dalszej wartości z jej unikalnego portfolio w krótkim i długim okresie. Z niecierpliwością czekamy na realizację naszych planów rozwojowych, wykorzystując silny popyt najemców na obiekty wokół Heathrow ze strony klientów potrzebujących szybkiego dostępu zarówno do lotniska, jak i do centrum Londynu.

„Nasze portfolio na Heathrow jest jednym z klejnotów w naszej koronie i cieszymy się, że możemy zwiększyć skalę na tym ograniczonym podaży rynku”.

Ed Casal, dyrektor generalny Aviva Investors Real Estate, powiedział:

„Jest to bardzo pozytywna umowa dla naszych klientów i jest zgodna z naszą szerszą strategią w zakresie nieruchomości, aby mieć bezpośrednią kontrolę nad aktywami i skoncentrować się na głównych rynkach, na których jesteśmy w stanie zwiększyć wydajność dzięki specjalistycznej wiedzy o rynkach lokalnych. Widzimy prawdziwe korzyści w aktywach, które nabyliśmy w ramach tej transakcji, i jesteśmy przekonani, że przyniosą one dobre wyniki naszym klientom”.

Korzyści dla SEGRO

• Możliwości zarządzania aktywami w ramach portfela: Istnieje wiele możliwości zwiększenia generowania dochodów portfela w ciągu najbliższych trzech lat, w tym zmniejszenie wskaźnika pustki portfela i uchwycenie potencjału rewersyjnego, w szczególności re-gearing wygasających umów najmu zboża pieprzu w 2019 roku.
• Potencjał przyszłego rozwoju: W ramach North Feltham Trading Estate, na terenie North Feltham Trading Estate, na którym budowanych jest 7300 m2 nowych miejskich obiektów magazynowych, jest w toku jedna inwestycja, ale istnieje również wiele innych lokalizacji, które nadają się do realizacji w niedalekiej przyszłości lub długoterminowej przebudowy. Najważniejszą z długoterminowych możliwości jest Heathrow Cargo Center, które zostało zbudowane w latach 60. XX wieku i wymaga przebudowy w celu zaspokojenia bieżących potrzeb przewoźników towarowych i rozszerzenia jego zdolności w celu zaspokojenia zapotrzebowania najemców na przestrzeń.
• Przyszła rozbudowa lotniska Heathrow: Decyzja rządu Wielkiej Brytanii o wsparciu trzeciego pasa startowego na Heathrow znacznie zwiększa prawdopodobieństwo ekspansji w perspektywie średnio- i długoterminowej, co umożliwiłoby liniom lotniczym obsługę większej liczby rynków międzynarodowych i krajowych. To z kolei powinno zwiększyć ilość ładunków przechodzących przez lotnisko Heathrow, a tym samym popyt ze strony linii lotniczych, firm obsługujących porty lotnicze, przewoźników cargo i innych użytkowników własności przemysłowej na ograniczoną przestrzeń na lotnisku i wokół niego.
• Zgodnie ze strategią SEGRO: SEGRO zna aktywa poprzez swoją obecną rolę w zarządzaniu aktywami i nie będzie ponosić żadnych dodatkowych kosztów zarządzania poprzez uzyskanie pełnego prawa własności, chociaż nie będzie już pobierać opłat w związku ze swoją rolą jako zarządcy aktywów. Przejęcie jest zgodne ze strategią SEGRO polegającą na budowaniu skali na głównych rynkach, a posiadanie pełnej kontroli poprawi elastyczność operacyjną, umożliwiającą podejmowanie przyszłych decyzji dotyczących portfela oraz wykorzystywanie możliwości zarządzania aktywami i inwestowania.

Korzyści dla klientów Aviva Investors

• Możliwości zarządzania aktywami: wszystkie nabywane aktywa znajdują się w pobliżu istniejących inwestycji zarządzanych przez Aviva Investors, która dostrzega długoterminowe korzyści w tworzeniu klastrów w kluczowych lokalizacjach, w których ma kontrolę nad zarządzaniem aktywami.
• Potencjał przyszłego rozwoju: W ramach pięciu nabywanych aktywów, w szczególności w Nelson Trade Park w Merton, istnieją duże możliwości rozwoju. Aviva Investors wierzy, że oprócz istniejącego właściciela Merton Industrial Estate, może to zapewnić ekscytującą okazję.
• Zgodnie ze strategią inwestorów Aviva: ciesząc się znaczącymi wynikami portfela APP, Aviva Investors koncentruje się obecnie na inwestycjach, w których ma bezpośrednią kontrolę nad całym łańcuchem wartości, w tym zarządzaniem aktywami i budowaniem skali na rynkach docelowych.

O SEGRO

SEGRO to UK Real Estate Investment Trust (REIT) oraz wiodący właściciel, zarządca i deweloper nowoczesnych magazynów i lekkich obiektów przemysłowych. Jest właścicielem lub zarządza ponad sześcioma milionami metrów kwadratowych powierzchni o wartości 8 miliardów funtów, obsługując klientów z różnych sektorów przemysłu. Jej nieruchomości znajdują się w dużych miastach i wokół nich oraz w kluczowych węzłach komunikacyjnych w Wielkiej Brytanii i dziewięciu innych krajach europejskich.

O Aviva Inwestorzy

Aviva Investors to globalna firma zarządzająca aktywami Aviva plc. Firma dostarcza rozwiązania do zarządzania inwestycjami, usługi i wydajność zorientowaną na klienta klientom na całym świecie. Aviva Investors prowadzi działalność w 15 krajach Azji i Pacyfiku, Europie, Ameryce Północnej i Wielkiej Brytanii, zarządzając aktywami o wartości 345 mld GBP na dzień 31 grudnia 2016 r.