SEGRO acquiert une participation de 50 % dans Airport Property Partnership auprès d'Aviva Investors

SEGRO plc ("SEGRO") a acquis la participation de 50 % dans la coentreprise Airport Property Partnership ("APP") qu'elle ne détient pas déjà pour 365 millions de livres sterling. Le vendeur est Aviva Investors, qui a agi pour le compte de ses clients. La contrepartie de la transaction comprend 216 millions de livres sterling en espèces et la cession à Aviva Investors de 149 millions de livres sterling d'actifs.

APP contient 21 actifs immobiliers directs, évalués à 1 097 millions de livres sterling et totalisant 350 000 m², dont 87 % (en valeur) sont situés à l'aéroport de Londres Heathrow, y compris la majorité des installations de fret côté piste de l'aéroport. Au 31 décembre 2016, le portefeuille affichait un taux de vacance de 7,5 % avec une durée moyenne des baux de 11 ans jusqu'à la première échéance. Le portefeuille comprend également un projet de développement en cours et dont l'achèvement est prévu en 2017. La valorisation est conforme à la valeur comptable au 31 décembre 2016.

Au 31 décembre 2016, les propriétés ont généré un loyer annualisé de passage de 42 millions de livres sterling, avec 6 millions de livres sterling supplémentaires payables après l'expiration des périodes de franchise de loyer. Cela se traduit par un rendement initial net de 4,2 % à l'expiration des périodes de gratuité. Le portefeuille est réversif et le rendement initial à l'acquisition ne reflète pas la hausse potentielle des loyers à l'expiration de certains baux à loyers au poivre en 2019.

SEGRO a acquis sa participation dans APP en juin 2010 et a agi en tant que gestionnaire d'actifs pour la coentreprise, Aviva Investors agissant en tant que gestionnaire de fonds.

Le portefeuille d'actifs acquis par Aviva Investors dans le cadre de la transaction comprend quatre actifs industriels londoniens et une usine de fabrication récemment achevée à Portsmouth, évalués à 149 millions de livres sterling, conformément à la valeur comptable au 31 décembre 2016. Les actifs totalisent environ 70 000 m². m d'espace et a généré 6,0 millions de livres sterling de loyers passants annualisés au 31 décembre 2016, auxquels s'ajoutent 1,6 million de livres sterling à payer après l'expiration des franchises de loyer. Cela se traduit par un rendement initial net de 4,8 % à l'expiration des périodes de gratuité.

Commentant l'acquisition, le PDG de SEGRO, David Sleath, a déclaré :

« La solide relation de travail entre les équipes de SEGRO et d'Aviva Investors a permis au portefeuille d'APP de réaliser d'excellentes performances au cours des cinq dernières années et nous apprécions la contribution d'Aviva à faire d'APP un partenariat aussi fructueux.

"Nous pensons que le moment est venu de prendre le contrôle total et la propriété d'APP dans laquelle nous voyons un certain nombre d'opportunités de tirer davantage de valeur de son portefeuille unique à court et à long terme. Nous sommes impatients de poursuivre nos plans de développement, en profitant de la forte demande des occupants pour des installations autour d'Heathrow de la part des clients ayant besoin d'un accès rapide à la fois à l'aéroport et au centre de Londres.

"Notre portefeuille d'Heathrow est l'un des joyaux de notre couronne et nous sommes ravis de pouvoir ajouter de l'échelle sur ce marché à l'offre limitée."

Ed Casal, directeur général d'Aviva Investors Real Estate, a déclaré :

"Il s'agit d'un accord très positif pour nos clients, et conforme à notre stratégie immobilière plus large visant à contrôler directement les actifs et à nous concentrer sur les marchés clés où nous sommes en mesure de générer des performances grâce à une connaissance approfondie du marché local. Nous voyons un réel avantage dans les actifs que nous avons acquis grâce à cette transaction, et sommes convaincus qu'ils contribueront à une solide performance pour nos clients.

Avantages pour SEGRO

• Opportunités de gestion d'actifs au sein du portefeuille : il existe un certain nombre d'opportunités pour améliorer la génération de revenus du portefeuille au cours des trois prochaines années, y compris la réduction du taux de vide du portefeuille et la capture du potentiel de réversion, en particulier le réaménagement des baux au poivre qui expirent en 2019.
• Potentiel de développement futur : Il y a un développement en cours, dans le North Feltham Trading Estate, sur lequel 7 300 m² de nouveaux entrepôts urbains sont en cours de construction, mais il existe également un certain nombre d'autres sites adaptés à des développements intercalaires à court terme. ou un réaménagement à plus long terme. La plus importante des opportunités à plus long terme est le Heathrow Cargo Center qui a été construit dans les années 1960 et nécessite un réaménagement pour répondre aux besoins actuels des manutentionnaires de fret et pour étendre sa capacité à répondre à la demande d'espace des occupants.
• Extension future de l'aéroport d'Heathrow : la décision du gouvernement britannique de soutenir une troisième piste à Heathrow augmente considérablement la probabilité d'expansion à moyen et long terme, ce qui permettrait aux compagnies aériennes de desservir un nombre accru de marchés internationaux et nationaux. Cela devrait, à son tour, augmenter le volume de fret transitant par l'aéroport d'Heathrow et, par conséquent, la demande des compagnies aériennes, des aéroports et des sociétés de services aériens, des manutentionnaires de fret et d'autres utilisateurs de la propriété industrielle pour l'espace limité à l'intérieur et autour de l'aéroport.
• Conformément à la stratégie de SEGRO : SEGRO connaît les actifs grâce à son rôle actuel de gestion d'actifs et n'encourra aucun coût de gestion supplémentaire en acquérant la pleine propriété, bien qu'il ne perçoive plus de frais liés à son rôle de gestionnaire d'actifs. L'acquisition est conforme à la stratégie de SEGRO consistant à se développer sur ses principaux marchés, et avoir un contrôle total améliorera la flexibilité opérationnelle pour prendre des décisions futures concernant le portefeuille et pour poursuivre la gestion des actifs et les opportunités d'investissement.

Avantages pour les clients d'Aviva Investors

• Opportunités de gestion d'actifs : Les actifs en cours d'acquisition sont tous situés à proximité d'investissements existants gérés par Aviva Investors, qui voit des avantages à long terme à se regrouper dans des emplacements clés où elle contrôle la gestion d'actifs.
• Potentiel de développement futur : Il existe de fortes opportunités de développement dans les cinq actifs en cours d'acquisition, notamment à Nelson Trade Park, Merton. Parallèlement à la propriété existante de Merton Industrial Estate, Aviva Investors pense que cela peut offrir une opportunité passionnante.
• Conformément à la stratégie d'Aviva Investors : après avoir bénéficié d'une performance significative du portefeuille APP, Aviva Investors se concentre désormais sur les investissements où elle contrôle directement l'ensemble de la chaîne de valeur, y compris la gestion d'actifs, et se développe sur ses marchés cibles.

À propos de SEGRO

SEGRO est un fonds d'investissement immobilier britannique (REIT) et l'un des principaux propriétaires, gestionnaires et promoteurs d'entrepôts modernes et de propriétés industrielles légères. Elle possède ou gère plus de six millions de mètres carrés d'espace d'une valeur de 8 milliards de livres sterling et sert des clients issus d'un large éventail de secteurs industriels. Ses propriétés sont situées dans et autour des grandes villes et dans les principaux centres de transport au Royaume-Uni et dans neuf autres pays européens.

À propos d'Aviva Investors

Aviva Investors est l'activité mondiale de gestion d'actifs d'Aviva plc. L'entreprise fournit des solutions de gestion des investissements, des services et des performances axées sur le client à des clients du monde entier. Aviva Investors opère dans 15 pays en Asie-Pacifique, en Europe, en Amérique du Nord et au Royaume-Uni avec des actifs sous gestion de 345 milliards de livres sterling au 31 décembre 2016.