SEGRO verwerft 50 procent belang in Airport Property Partnership van Aviva Investors

SEGRO plc ('SEGRO') heeft het 50 procent belang verworven in de Airport Property Partnership joint venture ('APP') die het nog niet bezit voor £ 365 miljoen. De verkoper is Aviva Investors, die handelde namens haar klanten. De vergoeding voor de transactie omvat £ 216 miljoen aan contanten en de verkoop aan Aviva Investors van £ 149 miljoen aan activa.

APP bevat 21 directe eigendommen, met een waarde van £ 1.097 miljoen en in totaal 350.000 vierkante meter, waarvan 87 procent (in waarde) zich bevindt op de luchthaven Heathrow in Londen, inclusief de meeste vrachtfaciliteiten aan de luchtzijde van de luchthaven. Op 31 december 2016 had de portefeuille een leegstand van 7,5 procent met een gemiddelde huurperiode van 11 jaar tot de vroegste opzegging of vervaldag. De portefeuille omvat ook één ontwikkelingsproject dat in uitvoering is en naar verwachting in 2017 zal worden voltooid. De waardering is in lijn met de boekwaarde per 31 december 2016.

Per 31 december 2016 genereerden de panden op jaarbasis een doorlopende huur van £ 42 miljoen, met nog eens £ 6 miljoen te betalen na het verstrijken van huurvrije perioden. Dit vertaalt zich in een netto aanvangsrendement van 4,2 procent na afloop van de huurvrije periodes. De portefeuille is reversionary en het aanvangsrendement bij verwerving weerspiegelt niet de mogelijke stijging van de huur bij het aflopen van een aantal huurcontracten op peperkorrelhuren in 2019.

SEGRO verwierf haar belang in APP in juni 2010 en trad op als vermogensbeheerder voor de joint venture, waarbij Aviva Investors als fondsbeheerder optrad.

De activaportefeuille die Aviva Investors als onderdeel van de transactie heeft verworven, omvat vier industriële activa in Londen en een onlangs voltooide productiefaciliteit in Portsmouth, met een waarde van £ 149 miljoen, in lijn met de boekwaarde op 31 december 2016. De activa bedragen in totaal ongeveer 70.000 vierkante meter. m aan ruimte, en genereerde £ 6,0 miljoen aan geannualiseerde huur op 31 december 2016, met nog eens £ 1,6 miljoen te betalen na het verstrijken van huurvrije perioden. Dit vertaalt zich in een netto aanvangsrendement van 4,8 procent na afloop van de huurvrije periodes.

In een reactie op de overname zei David Sleath, Chief Executive Officer van SEGRO :

“De sterke werkrelatie tussen de teams van SEGRO en Aviva Investors heeft ervoor gezorgd dat de APP-portfolio de afgelopen vijf jaar uitstekende prestaties heeft geleverd en we waarderen Aviva's bijdrage om van APP zo'n succesvol partnerschap te maken.

“Wij geloven dat dit het juiste moment is om de volledige controle en eigendom over APP te nemen, waarin we een aantal kansen zien om op korte en lange termijn meer waarde te realiseren uit zijn unieke portfolio. We kijken ernaar uit om onze ontwikkelingsplannen voort te zetten en te profiteren van de sterke vraag van gebruikers naar faciliteiten rond Heathrow van klanten die snelle toegang nodig hebben tot zowel de luchthaven als het centrum van Londen.

"Ons Heathrow-portfolio is een van de parels in onze kroon en we zijn verheugd dat we schaal kunnen toevoegen in deze markt met beperkte aanbod."

Ed Casal, Chief Executive Officer, Aviva Investors Real Estate, zei:

“Dit is een zeer positieve deal voor onze klanten, en in lijn met onze bredere vastgoedstrategie om directe controle over activa te hebben en ons te concentreren op kernmarkten waar we de prestaties kunnen stimuleren door middel van deskundige lokale marktkennis. We zien echt voordeel in de activa die we via deze transactie hebben verworven, en zijn ervan overtuigd dat ze een sterke prestatie zullen leveren voor onze klanten.”

Voordelen voor SEGRO

• Mogelijkheden voor vermogensbeheer binnen de portefeuille: Er zijn een aantal mogelijkheden om de inkomstengeneratie van de portefeuille in de komende drie jaar te verbeteren, waaronder het verminderen van de leegstand van de portefeuille en het benutten van reversionary-potentieel, met name de re-gearing van peperbollen die aflopen anno 2019.
• Toekomstig ontwikkelingspotentieel: er is één ontwikkeling aan de gang, binnen het North Feltham Trading Estate, waarop 7.300 m² nieuwe stedelijke magazijnen worden gebouwd, maar er zijn ook een aantal andere locaties die geschikt zijn voor ofwel op korte termijn in-fill ontwikkelingen of herontwikkeling op langere termijn. De belangrijkste van de kansen op de langere termijn is het Heathrow Cargo Center, dat in de jaren zestig werd gebouwd en moet worden herontwikkeld om te voorzien in de huidige behoeften van vrachtafhandelaars en om de capaciteit uit te breiden om te voldoen aan de vraag naar ruimte van de gebruikers.
• Toekomstige uitbreiding van Heathrow Airport: het besluit van de Britse regering om een derde landingsbaan op Heathrow te ondersteunen, vergroot de kans op uitbreiding op middellange tot lange termijn aanzienlijk, waardoor luchtvaartmaatschappijen een groter aantal internationale en binnenlandse markten kunnen bedienen. Dit zou op zijn beurt moeten leiden tot een toename van het vrachtvolume dat via Heathrow Airport passeert en daarmee tot een grotere vraag van luchtvaartmaatschappijen, luchthaven- en luchtvaartservicebedrijven, vrachtafhandelaars en andere gebruikers van industrieel eigendom naar de beperkte ruimte op en rond de luchthaven.
• In lijn met de strategie van SEGRO: SEGRO is bekend met het vermogen door haar huidige vermogensbeheerfunctie en zal geen incrementele beheerkosten maken door volledige eigendom te verwerven, hoewel het geen vergoedingen meer zal verdienen in verband met haar rol als vermogensbeheerder. De overname is in lijn met de strategie van SEGRO om schaalgrootte op te bouwen in haar kernmarkten, en volledige controle zal de operationele flexibiliteit verbeteren om toekomstige beslissingen met betrekking tot de portefeuille te nemen en om vermogensbeheer en investeringsmogelijkheden na te streven.

Voordelen voor klanten van Aviva Investors

• Mogelijkheden voor vermogensbeheer: de activa die worden verworven, bevinden zich allemaal in de buurt van bestaande investeringen die worden beheerd door Aviva Investors, dat voordelen op lange termijn ziet in clustering op kernlocaties waar het de controle over het vermogensbeheer heeft.
• Toekomstig ontwikkelingspotentieel: Er zijn sterke ontwikkelingsmogelijkheden binnen de vijf activa die worden verworven, met name in Nelson Trade Park, Merton. Naast het bestaande eigendom van Merton Industrial Estate, gelooft Aviva Investors dat het een opwindende kans kan bieden.
• In lijn met de strategie van Aviva-investeerders: Aviva Investors heeft aanzienlijke resultaten behaald met de APP-portefeuille en richt zich nu op investeringen waarbij het directe controle heeft over de gehele waardeketen, inclusief vermogensbeheer, en schaalvergroting in zijn doelmarkten.

Over SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert meer dan zes miljoen vierkante meter aan ruimte ter waarde van £ 8 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in negen andere Europese landen.

Over Aviva Investors

Aviva Investors is het wereldwijde vermogensbeheerbedrijf van Aviva plc. Het bedrijf levert oplossingen voor beleggingsbeheer, diensten en klantgestuurde prestaties aan klanten over de hele wereld. Aviva Investors is actief in 15 landen in Azië-Pacific, Europa, Noord-Amerika en het Verenigd Koninkrijk met een beheerd vermogen van £ 345 miljard per 31 december 2016.