Do měst vstupují sklady

Během desetiletí se skladové zásoby v Polsku více než ztrojnásobily – z 6,3 milionu m2. na konci roku 2010 na téměř 21 milionů m2. v roce 2020. Tento prosperující realitní sektor vykazuje známky vyspělosti. Svědčí o tom mimo jiné nové formáty objevující se zejména v největších aglomeracích. Příkladem je segment městských skladů, který společně analyzují společnosti JLL a SEGRO ve zprávě „Logistics Avenue: městská logistika v Polsku“.

- Městské sklady v Polsku jsou mezi zákazníky stále oblíbenější. Poslední roky přinesly výrazný nárůst nových investic v tomto formátu a v portfoliu SEGRO tvoří takové projekty až 67 % z celkové hodnoty. Rozvoj městské logistiky je mimo jiné důsledkem rostoucí populace v aglomeracích, rozvoje e-commerce průmyslu a trendu dodávky ve stejný den, tedy dodávky ve stejný den – a také transformace dodavatelských řetězců – komentuje Bożena Krawczyk, investiční ředitel SEGRO pro střední Evropu.

Městské sklady, tedy jaké?

Městské logistické zdroje jsou navrženy tak, aby byly umístěny v rámci městských hranic. Nejedná se však o zcela vyčerpávající definici.

- Až donedávna byla většina městských skladů v Polsku navržena jako standardní „big-box“ zařízení, která nemusí nutně přímo souviset s městskými logistickými službami. Skladové zásoby v rámci města však zahrnují také řadu alternativních formátů pro různé použití s převládající funkcí skladu. Pro správnou klasifikaci je proto třeba vzít v úvahu nejen geografická kritéria, ale také funkční a technická - vysvětluje Tomasz Mika, ředitel oddělení skladu, JLL.

Proto jsou důležité typy operací prováděných v takových skladech, které se obvykle používají pro třídění a distribuci.

- Městské skladové prostory v mnoha případech, zejména ve vztahu k největším obchodním řetězcům, doplňují mnohem složitější logistické řetězce, odbavující dodávky tzv. poslední míle. To se odráží v menších velikostech jednotlivých modulů. Například ve Varšavě se průměrná velikost nových transakcí od roku 2018 pohybovala kolem 2 000 m2 ve srovnání s 6 000 m2. v příměstských lokalitách – dodává Maciej Kotowski, analytik trhu, JLL.

Mezi další vlastnosti městského skladu patří mnohem větší podíl moderních kancelářských prostor (až 20-30 % GLA), vyhrazená parkovací místa a také stále častěji používaná řešení v oblasti udržitelného rozvoje a placemakingu.

Poptávka po městských skladech je stále sofistikovanější

- Trhu městské logistiky dominují nájemci z logistiky, maloobchodu a příbuzných odvětví, jako je FMCG, potraviny a elektronika. Významnou část poptávky však generují i výrobní společnosti, které se snaží využít blízkost městských oblastí a širší přístup ke kvalifikované pracovní síle, říká Waldemar Witczak, regionální ředitel SEGRO.

Rostoucí kupní síla, rostoucí online obchod pohání poptávku kurýrních společností. Jejich dříve pozorovaný expanzní model sestával hlavně z budování vlastních zařízení, aby zaplnili mezery v globálních dodavatelských řetězcích. Dnes, souběžně s obrovským nárůstem počtu doručovaných balíků, tyto společnosti stále více preferují pronájem skladových prostor.

- Očekává se, že struktura poptávky po městských zařízeních v Polsku se bude pomalu transformovat směrem ke struktuře pozorované v západní Evropě, kde sklady tohoto typu lákají začínající podniky, společnosti zaměřené na nové technologie, datová centra a specializované výrobce, jakož i provozovatelé výzkumných laboratoří. -vývojový. Díky tomu bude segment skladových nemovitostí umístěných v rámci městských hranic ještě rozmanitější a sofistikovanější – dodává Waldemar Witczak.

K rozvoji tohoto segmentu trhu budou i nadále přispívat měnící se nákupní potřeby polských spotřebitelů.

- Rostoucí objem online prodejů v Polsku, který se navíc v důsledku pandemie zrychlil, se jistě stane hlavní hybnou silou nové poptávky po zařízeních na poslední míli a developerské činnosti, tím spíše, že sektor již nyní čelí nedostatečné nabídce produktu. Týká se to jak cross-docků, malých kurýrních uzlů, tak i nových víceúčelových formátů, které mohou pokrýt i staré průmyslové, obchodní a kancelářské budovy v centrech měst – vysvětluje Bożena Krawczyk.

Trh teprve začíná

Nabídka městských skladů v Polsku je přibližně 1,6 milionu m2, což představuje téměř 7,5 % z celkových komerčních logistických a průmyslových prostor v Polsku.

- Zajímavé je, že většina, protože celých 70 % dodávek se nachází ve městech, stále tvoří standardní velkokapacitní sklady. Významnou část trhu (přes 20 %) tvoří také SBU (Small Business Units), tedy budovy nabízející moduly pro malé firmy. Stále populárnější jsou také cross-dockové sklady, které využívají především kurýrní společnosti. Projekty se liší velikostí, tvarem, technickou specifikací atd. To dokazuje, že neexistuje univerzální šablona pro městský sklad, což ztěžuje nové spekulativní investice. Neutuchající poptávka v kombinaci s rostoucím zájmem investorů o městské lokality nám však umožňuje dívat se do budoucnosti s velkým optimismem. Od roku 2015 tvořily městské sklady přibližně 11 % hodnoty transakce ve skladovém sektoru. S přihlédnutím k dynamické urbanizaci a měnícímu se spotřebitelskému chování však můžeme očekávat, že jejich podíl v následujících letech poroste, komentuje Tomasz Puch, ředitel odboru kapitálových trhů, JLL.

Největší podíl (40 %) na městských skladech má Varšava. Druhé místo zaujímá Horní Slezsko, které získává díky rozvinuté silniční infrastruktuře v blízkosti větších městských částí. Třetím největším trhem je Łódź, za což může velikost aglomerace, historický vývoj a průmyslový charakter města.

- Trh městské logistiky má velký potenciál růstu. Dalších 1,8 milionu m2 je ve výstavbě. logistických a skladových prostor, z toho 80 % v největších aglomeracích a jejich okolí a přes 25 % uvnitř měst. Ve Varšavě připadá 26 % prostoru ve výstavbě na administrativní hranice hlavního města – dodává Tomasz Mika.

Historicky se míra neobsazenosti v parcích klasifikovaných jako městská logistika výrazně měnila – z 0 % na 22 %, což lze vysvětlit relativně nízkou nabídkou (základnou). Celková míra neobsazenosti však zřídka přesáhla 200 000 m2. Například v prosinci 2020 to bylo 230 000 m2, což představovalo přibližně 9 % zásob.

Nájemné

Výše nájemného závisí nejen na samotné lokalitě, ale také na podmínkách pronájmu, technickém standardu a mnoha dalších faktorech. Nejlevnější sklady ve městě nabízejí prostor o 0,5 eura více než nejlepší nemovitosti na předměstí.