Magazijnen komen steden binnen

Gedurende het decennium is de magazijnvoorraad in Polen meer dan verdrievoudigd - van 6,3 miljoen vierkante meter. eind 2010 tot bijna 21 miljoen m². anno 2020. Deze booming vastgoedsector vertoont tekenen van volwassenheid. Dit blijkt onder meer uit de opkomst van nieuwe formules, vooral in de grootste agglomeraties. Een voorbeeld is het segment stadsmagazijnen, dat door JLL en SEGRO gezamenlijk wordt geanalyseerd in het rapport "Logistics Avenue: city logistics in Poland".

- Stadsmagazijnen in Polen worden steeds populairder bij klanten. De afgelopen jaren hebben geleid tot een aanzienlijke toename van nieuwe investeringen in dit formaat, en in de SEGRO-portefeuille vertegenwoordigen dergelijke projecten maar liefst 67% van de totale waarde. De ontwikkeling van stadslogistiek is onder meer het resultaat van een groeiende bevolking in agglomeraties, de ontwikkeling van de e-commerce-industrie en de trend van levering op dezelfde dag, dat wil zeggen levering op dezelfde dag - evenals de transformatie van toeleveringsketens - commentaar Bożena Krawczyk, SEGRO Investment Director voor Centraal-Europa.

Stadsmagazijnen, dus wat?

Stedelijke logistieke middelen zijn ontworpen om zich binnen de stadsgrenzen te bevinden. Dit is echter geen volledig uitputtende definitie.

- Tot voor kort waren de meeste stadsmagazijnen in Polen ontworpen als standaard "big-box"-faciliteiten, die niet noodzakelijk direct verband houden met de logistieke diensten van de stad. De magazijnvoorraad binnen de stadsgrenzen omvat echter ook een reeks alternatieve formaten voor gemengd gebruik met een overheersende magazijnfunctie. Daarom moet men, om correct te classificeren, niet alleen rekening houden met geografische criteria, maar ook met functionele en technische criteria - legt Tomasz Mika, directeur van de magazijnafdeling, JLL uit.

Daarom zijn de soorten bewerkingen die in dergelijke magazijnen worden uitgevoerd en die gewoonlijk worden gebruikt voor sortering en distributie, belangrijk.

- In veel gevallen, vooral in relatie tot de grootste winkelketens, vormt stedelijke opslagruimte een aanvulling op veel complexere logistieke ketens, waarbij leveringen van de zogenaamde laatste mijl worden afgehandeld. Dit komt tot uiting in de kleinere afmetingen van de afzonderlijke modules. In Warschau was de gemiddelde omvang van nieuwe transacties sinds 2018 bijvoorbeeld ongeveer 2.000 m², vergeleken met 6.000 m². op voorstedelijke locaties - voegt Maciej Kotowski, Market Analyst, JLL toe.

Andere kenmerken van het stadsmagazijn zijn onder meer een veel groter aandeel moderne kantoorruimte (tot 20-30% BVO), speciale parkeerplaatsen en steeds vaker gebruikte oplossingen op het gebied van duurzame ontwikkeling en placemaking.

De vraag naar stadsmagazijnen wordt steeds geavanceerder

- De stedelijke logistieke markt wordt gedomineerd door huurders uit de logistiek, retail en aanverwante sectoren zoals FMCG, food en electronics. Desalniettemin genereren productiebedrijven, die proberen te profiteren van de nabijheid van stedelijke gebieden en een bredere toegang tot gekwalificeerd personeel, ook een aanzienlijk deel van de vraag, zegt Waldemar Witczak, regionaal directeur van SEGRO.

Groeiende koopkracht, toenemende online handel stuwen de vraag van koeriersbedrijven. Hun eerder waargenomen expansiemodel bestond voornamelijk uit het bouwen van hun eigen faciliteiten om hiaten in de wereldwijde toeleveringsketens op te vullen. Vandaag, parallel met de enorme toename van het aantal te bezorgen pakketten, verkiezen deze bedrijven steeds vaker magazijnruimte te huren.

- De verwachting is dat de structuur van de vraag naar stedelijke voorzieningen in Polen langzaam zal veranderen in de richting die wordt waargenomen in West-Europa, waar dit soort magazijnen start-ups, bedrijven gericht op nieuwe technologieën, datacenters en nicheproducenten aantrekken, evenals exploitanten van onderzoekslaboratoria. -ontwikkeling. Dit zal het segment van magazijnen binnen de stadsgrenzen nog diverser en geavanceerder maken, voegt Waldemar Witczak toe.

Ook de veranderende aankoopbehoeften van Poolse consumenten zullen blijven bijdragen aan de ontwikkeling van dit marktsegment.

- Het groeiende volume van online verkopen in Polen, dat nog versnelde als gevolg van de pandemie, zal zeker de belangrijkste drijvende kracht worden achter de nieuwe vraag naar last-mile-faciliteiten en ontwikkelaarsactiviteit, te meer omdat de sector al te kampen heeft met een onvoldoende aanbod van het product. Dit geldt voor zowel cross-docks, kleine koeriersknooppunten als nieuwe formaten voor gemengd gebruik, die ook oude industriële, commerciële en kantoorgebouwen in stadscentra kunnen dekken - legt Bożena Krawczyk uit.

De markt is net begonnen

Het aanbod van stadsmagazijnen in Polen is ongeveer 1,6 miljoen vierkante meter, wat goed is voor bijna 7,5% van de totale commerciële logistiek en industriële ruimte in Polen.

- Interessant is dat de meeste, omdat maar liefst 70% van het aanbod in steden nog steeds standaard big-box magazijnen zijn. Een aanzienlijk deel van de markt (meer dan 20%) is ook SBU (Small Business Units), dwz gebouwen die modules voor kleine bedrijven aanbieden. Crossdock-magazijnen, die vooral door koeriersbedrijven worden gebruikt, worden ook steeds populairder. Projecten variëren in grootte, vorm, technische specificatie, enz. Dit bewijst dat er geen one-size-fits-all sjabloon is voor een stadsmagazijn, wat nieuwe speculatieve investeringen moeilijker maakt. De aanhoudende vraag, gecombineerd met de groeiende belangstelling van investeerders voor stadslocaties, stellen ons echter in staat om met veel optimisme naar de toekomst te kijken. Stadsmagazijnen waren sinds 2015 goed voor ongeveer 11% van de transactiewaarde in de magazijnsector. Rekening houdend met de dynamische verstedelijking en veranderend consumentengedrag, kunnen we verwachten dat hun aandeel de komende jaren zal groeien - zegt Tomasz Puch, directeur van de afdeling Kapitaalmarkten, JLL.

Warschau heeft het grootste aandeel (40%) van stadsmagazijnen. De tweede plaats wordt ingenomen door Opper-Silezië, dat wint dankzij de ontwikkelde wegeninfrastructuur in de buurt van grote stedelijke gebieden. De op twee na grootste markt is Łódź, wat kan worden toegeschreven aan de grootte van de agglomeratie, de historische ontwikkeling en het industriële karakter van de stad.

- De markt voor stadslogistiek heeft een groot groeipotentieel. Nog eens 1,8 miljoen vierkante meter is in aanbouw. logistiek en magazijnruimte, waarvan 80% in de grootste agglomeraties en om hen heen, en meer dan 25% in steden. In Warschau valt 26% van de in aanbouw zijnde ruimte op de administratieve grenzen van de hoofdstad - voegt Tomasz Mika toe.

Historisch gezien is de leegstand in parken die geclassificeerd zijn als stadslogistiek aanzienlijk veranderd - van 0% naar 22%, wat kan worden verklaard door een relatief laag aanbod (basis). De totale leegstand bedroeg echter zelden meer dan 200.000 m². Zo bedroeg het in december 2020 230.000 m², goed voor ongeveer 9% van de voorraad.

huren

De hoogte van de huur is niet alleen afhankelijk van de locatie zelf, maar ook van de huurvoorwaarden, technische standaard en vele andere factoren. De goedkoopste pakhuizen in de stad bieden ruimte voor 0,5 euro meer dan de beste panden in de buitenwijken.