Magazyny wkraczają do miast

W ciągu dekady zasoby magazynowe w Polsce urosły ponad trzykrotnie - z 6,3 mln mkw. pod koniec 2010 roku do prawie 21 mln mkw. w 2020. Ten dynamicznie rozwijający się sektor nieruchomości wykazuje oznaki dojrzałości. Świadczą o tym m.in. nowe formaty pojawiające się szczególnie w największych aglomeracjach. Przykładem jest segment magazynów miejskich, który wspólnie analizują JLL i SEGRO w raporcie „Logistics Avenue: logistyka miejska w Polsce”.

- Magazyny miejskie cieszą się w Polsce coraz większym zainteresowaniem ze strony klientów. Ostatnie lata przyniosły zdecydowany wzrost nowych inwestycji w tym formacie, zaś w portfelu SEGRO takie projekty stanowią aż 67% całkowitej wartości. Rozwój logistyki miejskiej to efekt m.in. rosnącej populacji w aglomeracjach, rozwoju branży e-commerce i trendu same day delivery, czyli dostawy tego samego dnia - jak również transformacji łańcuchów dostaw - komentuje Bożena Krawczyk, Dyrektor Inwestycyjna SEGRO na Europę Centralną.

Magazyny miejskie, czyli jakie?

Miejskie zasoby logistyczne są z założenia zlokalizowane w granicach miast. Jednak nie jest to w pełni wyczerpująca definicja.

- Do niedawna większość magazynów miejskich w Polsce była projektowana jako standardowe obiekty typu "big-box", które niekoniecznie są bezpośrednio związane z obsługą logistyczną miasta. Jednak zasoby magazynowe w granicach miast obejmują również szereg alternatywnych formatów typu mixed-use z dominującą funkcją magazynową. Dlatego też, w celu trafnej klasyfikacji, uwzględnić należy nie tylko kryteria geograficzne, ale także funkcjonalne i techniczne - tłumaczy Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych, JLL.

Ważne zatem są rodzaje operacji wykonywanych w takich magazynach, które zwykle są wykorzystywane do sortowania i dystrybucji.

- W wielu przypadkach, zwłaszcza w odniesieniu do największych sieci handlowych, miejska przestrzeń magazynowa stanowi uzupełnienie znacznie bardziej złożonych łańcuchów logistycznych, obsługując w wybranym mieście dostawy tzw. ostatniej mili. Znajduje to odzwierciedlenie w mniejszych rozmiarach pojedynczych modułów. Dla przykładu, w Warszawie średnia wielkość nowych transakcji od 2018 roku wynosiła ok. 2000 mkw., w porównaniu do 6000 mkw. w lokalizacjach podmiejskich - dodaje Maciej Kotowski, Analityk Rynku, JLL.

Inne cechy miejskiego magazynu to zdecydowanie większy udział nowoczesnej powierzchni biurowej (do 20-30% GLA), dedykowane miejsca parkingowe, a także coraz powszechniej stosowane rozwiązania z obszaru zrównoważonego rozwoju i placemakingu.

Popyt na magazyny miejskie coraz bardziej wyrafinowany

- Rynek logistyki miejskiej jest zdominowany przez najemców z sektorów logistyki, sprzedaży detalicznej i branż pokrewnych, takich jak FMCG, żywność i elektronika. Niemniej jednak, firmy produkcyjne, starając się korzystać z bliskości obszarów miejskich i szerszego dostępu do wykwalifikowanej siły roboczej, również generują znaczącą część popytu - komentuje Waldemar Witczak, Dyrektor Regionalny SEGRO.

Rosnąca siła nabywcza, wzrost handlu online, napędzają popyt ze strony firm kurierskich. Wcześniej ich obserwowany model ekspansji polegał głównie na budowie własnych obiektów w celu wypełniania luk w globalnych łańcuchach dostaw. Dziś, równolegle z ogromnym wzrostem liczby paczek do dostarczenia, firmy te coraz częściej preferują wynajem powierzchni magazynowej.

- Przewiduje się, że struktura popytu na obiekty miejskie w Polsce będzie powoli przekształcać się w kierunku tej obserwowanej w Europie Zachodniej, gdzie magazyny tego typu przyciągają start-upy, firmy skupione na nowych technologiach, centra danych i niszowych producentów, a także operatorów laboratoriów badawczo-rozwojowych. To sprawi, że segment nieruchomości magazynowych położonych w obrębach miast stanie się jeszcze bardziej zróżnicowany i wyrafinowany - dodaje Waldemar Witczak.

Na rozwój tego segmentu rynku nadal będą też pracować zmieniające się potrzeby zakupowe polskich konsumentów.

- Rosnący wolumen sprzedaży internetowej w Polsce, który dodatkowo przyspieszył w związku z pandemią, stanie się z pewnością głównym motorem napędowym nowego popytu na obiekty typu last-mile oraz aktywności deweloperów, tym bardziej, że już teraz sektor mierzy się z niewystarczającą podażą produktu. Dotyczy to zarówno cross-docków, małych hubów kurierskich, jak i nowych formatów mixed-use, które objąć mogą też stare budynki przemysłowe, handlowe i biurowe w centrach miast - wyjaśnia Bożena Krawczyk.

Rynek dopiero się rozkręca

Podaż magazynów miejskich w Polsce wynosi około 1,6 mln mkw., co stanowi blisko 7,5% całkowitej komercyjnej powierzchni logistycznej i przemysłowej w Polsce.

- Co ciekawe, większość, bo aż 70% podaży zlokalizowanej w miastach to nadal standardowe magazyny typu big-box. Znaczącą część rynku (ponad 20%) stanowią również obiekty SBU (Small Business Units), czyli budynki oferujące małe moduły biznesowe. Coraz większą popularnością cieszą się też magazyny typu cross-dock, które głównie wykorzystywane są przez firmy kurierskie. Projekty różnią się wielkością, kształtem, specyfikacją techniczną, itd. Potwierdza to, że nie ma jednego uniwersalnego szablonu dla magazynu miejskiego, co dodatkowo utrudnia nowe inwestycje spekulacyjne. Jednak niesłabnący popyt w połączeniu z rosnącym zainteresowaniem lokalizacjami miejskimi wśród inwestorów, pozwalają patrzeć w przyszłość z dużą dozą optymizmu. Od 2015 roku magazyny miejskie stanowiły około 11% wartości transakcji w sektorze magazynowym. Natomiast biorąc pod uwagę dynamiczną urbanizację i zmieniające się zachowania konsumenckie, możemy spodziewać się, że ich udział w najbliższych latach będzie rósł - komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.

Największy (40%) udział miejskich magazynów ma Warszawa. Drugie miejsce zajmuje Górny Śląsk, który zyskuje dzięki rozwiniętej infrastrukturze drogowej w pobliżu głównych obszarów miejskich. Trzecim co do wielkości rynkiem jest Łódź, co można przypisać wielkości aglomeracji, historycznemu rozwojowi i przemysłowemu charakterowi miasta.

- Rynek logistyki miejskiej ma duży potencjał wzrostu. W budowie jest kolejne 1,8 mln mkw. powierzchni logistyczno-magazynowej, z czego 80% w największych aglomeracjach i wokół nich, a ponad 25% wewnątrz miast. W Warszawie 26% powierzchni realizowanej powierzchni przypada na granice administracyjne stolicy - dodaje Tomasz Mika.

Historycznie wskaźnik pustostanów w parkach zaliczanych do logistyki miejskiej podlegał znacznym zmianom - od 0% do 22%, co można tłumaczyć stosunkowo niewielką podażą (bazą). Jednak całkowita powierzchnia niewynajęta rzadko przekraczała 200 000 mkw. Przykładowo, w grudniu 2020 r. wynosiła ona 230 000 mkw., co stanowiło około 9% zasobów.

Czynsze

Wysokość czynszu zależy nie tylko od samej lokalizacji, ale także od warunków najmu, standardu technicznego i wielu innych czynników. Najtańsze magazyny zlokalizowane w mieście oferują powierzchnie za 0,5 euro więcej niż najlepsze nieruchomości na przedmieściach.