Los almacenes están entrando en las ciudades

Durante la década, el stock de almacén en Polonia se ha más que triplicado, de 6,3 millones de metros cuadrados. a finales de 2010, a casi 21 millones de m2. en 2020. Este sector inmobiliario en auge está mostrando signos de madurez. Esto se evidencia, entre otras cosas, en la aparición de nuevos formatos, especialmente en las aglomeraciones más grandes. Un ejemplo es el segmento de almacenes urbanos, que son analizados conjuntamente por JLL y SEGRO en el informe "Logistics Avenue: logística urbana en Polonia".

- Los almacenes urbanos en Polonia son cada vez más populares entre los clientes. Los últimos años han supuesto un aumento significativo de nuevas inversiones en este formato, y en la cartera de SEGRO estos proyectos representan hasta el 67% del valor total. El desarrollo de la logística urbana es el resultado, entre otras cosas, del crecimiento de la población en las aglomeraciones, el desarrollo de la industria del comercio electrónico y la tendencia de la entrega en el mismo día, es decir, la entrega en el mismo día, así como la transformación de las cadenas de suministro, comenta Bożena . Krawczyk, Director de Inversiones de SEGRO para Europa Central.

Almacenes de la ciudad, es decir, ¿qué?

Los recursos logísticos urbanos están diseñados para ubicarse dentro de los límites de la ciudad. Sin embargo, esta no es una definición totalmente exhaustiva.

- Hasta hace poco, la mayoría de los almacenes de la ciudad en Polonia se diseñaron como instalaciones estándar de "caja grande", que no necesariamente están directamente relacionadas con los servicios de logística de la ciudad. Sin embargo, el stock de almacén dentro de los límites de la ciudad también incluye una gama de formatos alternativos de uso mixto con una función de almacén predominante. Por lo tanto, para clasificar correctamente, se deben tener en cuenta no solo los criterios geográficos, sino también los funcionales y técnicos, explica Tomasz Mika, Director del Departamento de Almacén de JLL.

Por lo tanto, son importantes los tipos de operaciones que se realizan en dichos almacenes que generalmente se utilizan para la clasificación y distribución.

- En muchos casos, especialmente en relación con las cadenas comerciales más grandes, el espacio de almacenamiento urbano complementa cadenas logísticas mucho más complejas, manejando entregas de la llamada última milla. Esto se refleja en los tamaños más pequeños de los módulos individuales. Por ejemplo, en Varsovia, el tamaño promedio de las nuevas transacciones desde 2018 ha sido de alrededor de 2000 m2, en comparación con los 6000 m2. en ubicaciones suburbanas - agrega Maciej Kotowski, analista de mercado, JLL.

Otras características del almacén urbano incluyen una proporción mucho mayor de espacio de oficina moderno (hasta 20-30 % GLA), espacios de estacionamiento dedicados, así como soluciones cada vez más utilizadas en el área del desarrollo sostenible y la creación de lugares.

La demanda de almacenes urbanos es cada vez más sofisticada

- El mercado de la logística urbana está dominado por inquilinos de las industrias de logística, comercio minorista e industrias relacionadas, como FMCG, alimentos y electrónica. Sin embargo, las empresas manufactureras, tratando de aprovechar la proximidad a las áreas urbanas y un mayor acceso a mano de obra calificada, también generan una parte importante de la demanda - comenta Waldemar Witczak, Director Regional de SEGRO.

El creciente poder adquisitivo y el aumento del comercio en línea impulsan la demanda de las empresas de mensajería. Su modelo de expansión observado anteriormente consistía principalmente en construir sus propias instalaciones para llenar los vacíos en las cadenas de suministro globales. Hoy, en paralelo con el enorme aumento en el número de paquetes a entregar, estas empresas prefieren cada vez más alquilar espacio de almacenamiento.

- Se espera que la estructura de la demanda de equipamientos urbanos en Polonia se transforme lentamente hacia la observada en Europa Occidental, donde los almacenes de este tipo atraen empresas emergentes, empresas enfocadas en nuevas tecnologías, centros de datos y productores de nicho, así como operadores de laboratorios de investigación. -de desarrollo. Esto hará que el segmento de propiedades de almacén ubicadas dentro de los límites de la ciudad sea aún más diverso y sofisticado, agrega Waldemar Witczak.

Las cambiantes necesidades de compra de los consumidores polacos también seguirán contribuyendo al desarrollo de este segmento del mercado.

- El creciente volumen de ventas online en Polonia, que se aceleró adicionalmente debido a la pandemia, se convertirá sin duda en el principal motor de la nueva demanda de instalaciones de última milla y actividad de promotores, más aún cuando el sector ya se enfrenta a una oferta insuficiente. del producto. Esto se aplica tanto a los muelles cruzados, a los pequeños centros de mensajería y a los nuevos formatos de uso mixto, que también pueden cubrir antiguos edificios industriales, comerciales y de oficinas en los centros de las ciudades, explica Bożena Krawczyk.

El mercado recién comienza

La oferta de almacenes urbanos en Polonia es de aproximadamente 1,6 millones de metros cuadrados, lo que representa casi el 7,5 % del espacio industrial y de logística comercial total en Polonia.

- Curiosamente, la mayoría, porque hasta el 70% del suministro ubicado en las ciudades, sigue siendo grandes almacenes estándar. Una parte significativa del mercado (más del 20%) también es SBU (Small Business Units), es decir, edificios que ofrecen módulos de pequeñas empresas. Los almacenes cross-docking, que son utilizados principalmente por empresas de mensajería, también se están volviendo cada vez más populares. Los proyectos varían en tamaño, forma, especificación técnica, etc. Esto demuestra que no existe una plantilla única para un almacén urbano, lo que dificulta las nuevas inversiones especulativas. Sin embargo, la incesante demanda, unida al creciente interés de los inversores por las ubicaciones urbanas, nos permite mirar al futuro con mucho optimismo. Desde 2015, los almacenes de la ciudad representaron aproximadamente el 11% del valor de transacción en el sector de almacenes. Sin embargo, teniendo en cuenta la urbanización dinámica y el comportamiento cambiante de los consumidores, podemos esperar que su participación crezca en los próximos años, comenta Tomasz Puch, Director del Departamento de Mercados de Capital, JLL.

Varsovia tiene la mayor parte (40%) de los almacenes de la ciudad. El segundo lugar lo ocupa la Alta Silesia, que está ganando gracias a la infraestructura vial desarrollada en las cercanías de las principales áreas urbanas. El tercer mercado más grande es Łódź, que se puede atribuir al tamaño de la aglomeración, el desarrollo histórico y el carácter industrial de la ciudad.

- El mercado de la logística urbana tiene un gran potencial de crecimiento. Se están construyendo otros 1,8 millones de m2. espacio logístico y de almacenamiento, del cual el 80% en las aglomeraciones más grandes y alrededor de ellas, y más del 25% dentro de las ciudades. En Varsovia, el 26% del espacio en construcción se encuentra en los límites administrativos de la capital, agrega Tomasz Mika.

Históricamente, la tasa de disponibilidad en los parques clasificados como logística de la ciudad ha cambiado significativamente, del 0 % al 22 %, lo que puede explicarse por una oferta relativamente baja (base). Sin embargo, la tasa total de vacantes rara vez superó los 200.000 m2. Por ejemplo, en diciembre de 2020 ascendía a 230.000 m2, que representaban aproximadamente el 9% del stock.

Rentas

El monto del alquiler depende no solo de la ubicación en sí, sino también de los términos del contrato de arrendamiento, el estándar técnico y muchos otros factores. Los almacenes más baratos ubicados en la ciudad ofrecen espacio por 0,5 euros más que las mejores propiedades en las afueras.