Les entrepôts entrent dans les villes

Au cours de la décennie, le stock d'entrepôts en Pologne a plus que triplé - passant de 6,3 millions de m². fin 2010, à près de 21 millions de m². en 2020. Ce secteur immobilier en pleine expansion montre des signes de maturité. En témoignent, entre autres, l'apparition de nouveaux formats surtout dans les plus grandes agglomérations. Un exemple est le segment des entrepôts urbains, qui sont analysés conjointement par JLL et SEGRO dans le rapport « Logistics Avenue : la logistique urbaine en Pologne ».

- Les entrepôts urbains en Pologne deviennent de plus en plus populaires parmi les clients. Ces dernières années ont apporté une augmentation significative des nouveaux investissements dans ce format, et dans le portefeuille SEGRO, ces projets représentent jusqu'à 67% de la valeur totale. Le développement de la logistique urbaine est le résultat, entre autres, de la croissance démographique dans les agglomérations, du développement de l'industrie du commerce électronique et de la tendance à la livraison le jour même, c'est-à-dire la livraison le jour même - ainsi que de la transformation des chaînes d'approvisionnement - commente Bożena Krawczyk, directeur des investissements SEGRO pour l'Europe centrale.

Les entrepôts de la ville, c'est-à-dire quoi ?

Les ressources logistiques urbaines sont conçues pour être localisées dans les limites de la ville. Cependant, il ne s'agit pas d'une définition totalement exhaustive.

- Jusqu'à récemment, la plupart des entrepôts urbains en Pologne étaient conçus comme des installations standard "à grande surface", qui ne sont pas nécessairement directement liées aux services logistiques de la ville. Cependant, le stock d'entrepôts dans les limites de la ville comprend également une gamme de formats alternatifs à usage mixte avec une fonction d'entrepôt prédominante. Par conséquent, afin de classer correctement, il convient de prendre en compte non seulement des critères géographiques, mais également des critères fonctionnels et techniques - explique Tomasz Mika, directeur du département entrepôt, JLL.

Par conséquent, les types d'opérations effectuées dans ces entrepôts qui sont généralement utilisés pour le tri et la distribution sont importants.

- Dans de nombreux cas, notamment en ce qui concerne les plus grandes chaînes de distribution, l'espace de stockage urbain complète des chaînes logistiques beaucoup plus complexes, traitant les livraisons dites du dernier kilomètre. Cela se reflète dans les tailles plus petites des modules individuels. Par exemple, à Varsovie, la taille moyenne des nouvelles transactions depuis 2018 est d'environ 2 000 m², contre 6 000 m². dans les banlieues - ajoute Maciej Kotowski, analyste de marché, JLL.

D'autres caractéristiques de l'entrepôt urbain comprennent une part beaucoup plus importante d'espaces de bureaux modernes (jusqu'à 20-30 % GLA), des espaces de stationnement dédiés, ainsi que des solutions de plus en plus utilisées dans le domaine du développement durable et de la création d'espaces.

La demande d'entrepôts urbains devient de plus en plus sophistiquée

- Le marché de la logistique urbaine est dominé par les locataires des secteurs de la logistique, du commerce de détail et des secteurs connexes tels que les produits de grande consommation, l'alimentation et l'électronique. Néanmoins, les entreprises manufacturières, essayant de profiter de la proximité des zones urbaines et d'un accès plus large à une main-d'œuvre qualifiée, génèrent également une part importante de la demande - commente Waldemar Witczak, directeur régional de SEGRO.

La croissance du pouvoir d'achat et l'augmentation du commerce en ligne stimulent la demande des entreprises de messagerie. Leur modèle d'expansion observé précédemment consistait principalement à construire leurs propres installations pour combler les lacunes des chaînes d'approvisionnement mondiales. Aujourd'hui, parallèlement à la forte augmentation du nombre de colis à livrer, ces entreprises privilégient de plus en plus la location d'espaces de stockage.

- On s'attend à ce que la structure de la demande d'équipements urbains en Pologne se transforme lentement vers celle observée en Europe occidentale, où les entrepôts de ce type attirent les start-up, les entreprises axées sur les nouvelles technologies, les centres de données et les producteurs de niche, ainsi que exploitants de laboratoires de recherche. -du développement. Cela rendra le segment des entrepôts situés dans les limites de la ville encore plus diversifié et sophistiqué - ajoute Waldemar Witczak.

L'évolution des besoins d'achat des consommateurs polonais continuera également de contribuer au développement de ce segment de marché.

- Le volume croissant des ventes en ligne en Pologne, qui s'est en outre accéléré en raison de la pandémie, deviendra certainement le principal moteur de la nouvelle demande d'installations du dernier kilomètre et de l'activité des développeurs, d'autant plus que le secteur fait déjà face à une offre insuffisante du produit. Cela s'applique à la fois aux quais de transbordement, aux petits centres de messagerie et aux nouveaux formats à usage mixte, qui peuvent également couvrir d'anciens bâtiments industriels, commerciaux et de bureaux dans les centres-villes - explique Bożena Krawczyk.

Le marché ne fait que commencer

L'offre d'entrepôts urbains en Pologne est d'environ 1,6 million de m², ce qui représente près de 7,5 % de l'espace logistique commercial et industriel total en Pologne.

- Fait intéressant, la plupart, car jusqu'à 70 % de l'approvisionnement situé dans les villes sont encore des entrepôts à grande surface standard. Une part importante du marché (plus de 20 %) est également constituée de SBU (Small Business Units), c'est-à-dire d'immeubles proposant des modules de petites entreprises. Les entrepôts de transbordement, qui sont principalement utilisés par les entreprises de messagerie, deviennent également de plus en plus populaires. Les projets varient en taille, en forme, en spécifications techniques, etc. Cela prouve qu'il n'existe pas de modèle unique pour un entrepôt urbain, ce qui rend les nouveaux investissements spéculatifs plus difficiles. Cependant, la demande constante, combinée à l'intérêt croissant des investisseurs pour les localisations urbaines, nous permet d'envisager l'avenir avec beaucoup d'optimisme. Depuis 2015, les entrepôts urbains représentaient environ 11 % de la valeur des transactions dans le secteur des entrepôts. Cependant, compte tenu de l'urbanisation dynamique et de l'évolution du comportement des consommateurs, on peut s'attendre à ce que leur part augmente dans les années à venir - commente Tomasz Puch, directeur du département des marchés de capitaux, JLL.

Varsovie a la plus grande part (40%) des entrepôts de la ville. La deuxième place est occupée par la Haute-Silésie, qui gagne grâce à l'infrastructure routière développée à proximité des grandes zones urbaines. Le troisième plus grand marché est Łódź, ce qui peut être attribué à la taille de l'agglomération, au développement historique et au caractère industriel de la ville.

- Le marché de la logistique urbaine a un grand potentiel de croissance. 1,8 million de m² supplémentaires sont en cours de construction. des espaces logistiques et d'entreposage, dont 80 % dans les plus grandes agglomérations et autour d'elles, et plus de 25 % à l'intérieur des villes. A Varsovie, 26% de l'espace en construction tombe sur les frontières administratives de la capitale - ajoute Tomasz Mika.

Historiquement, le taux de vacance dans les parcs classés en logistique urbaine a beaucoup évolué - de 0% à 22%, ce qui s'explique par une offre relativement faible (base). Cependant, le taux de vacance total dépasse rarement les 200 000 m². Par exemple, en décembre 2020, il s'élevait à 230 000 m², ce qui représentait environ 9 % du stock.

Loyers

Le montant du loyer dépend non seulement de l'emplacement lui-même, mais également des conditions du bail, de la norme technique et de nombreux autres facteurs. Les entrepôts les moins chers situés en ville offrent de l'espace pour 0,5 euro de plus que les meilleurs biens en banlieue.