Aggiornamento commerciale

David Sleath, amministratore delegato, ha dichiarato:

“SEGRO ha avuto un terzo trimestre attivo e di successo mentre continuiamo a trarre vantaggio dalle forti condizioni del mercato degli occupanti e degli investimenti, con elevati volumi di leasing in tutta l'azienda.

“Abbiamo compiuto progressi significativi con il nostro proficuo programma di sviluppo e abbiamo completato progetti equivalenti a 25 milioni di sterline di affitto potenziale, di cui oltre il 90% è già affittato. Attualmente abbiamo 1 milione di metri quadrati di spazio in costruzione e durante il periodo abbiamo aggiunto al gasdotto attivo e assicurato ulteriore terreno per estendere la nostra banca di future opportunità di sviluppo.

"Ci dirigiamo verso gli ultimi mesi del 2021 con fiducia nella nostra capacità di guidare un'ulteriore crescita sostenibile dei redditi da locazione, degli utili e dei dividendi".

Forte crescita degli affitti durante il periodo a seguito di un intenso periodo di locazioni e della continua cattura del potenziale di ritorno ( Appendice 1 ).

• 26 milioni di sterline (terzo trimestre 2020: 16 milioni di sterline) del nuovo canone di locazione ² firmato durante il trimestre, portando il totale dei nove mesi fino al 30 settembre 2021 a 64 milioni di sterline (9 mesi 2020: 50 milioni di sterline). Ciò include 9 milioni di sterline (terzo trimestre 2020: 6 milioni di sterline) di nuovi accordi di pre-affitto incondizionati e locazioni di sviluppi speculativi prima del completamento, portando la cifra dei nove mesi a 30 milioni di sterline (9 mesi 2020: 25 milioni di sterline).
• Nuovi canoni di locazione in fase di revisione e rinnovo sono aumentati di oltre il 13% (Regno Unito: 18%, CE: 2%) rispetto ai precedenti affitti di passaggio nei nove mesi fino al 30 settembre 2021 poiché la gestione patrimoniale in corso continua a catturare il potenziale di reversibilità dal nostro esistente portafoglio.
• Il tasso di sfitto è ulteriormente diminuito al 3,2 per cento (30 giugno 2021: 4,3 per cento) principalmente a causa della forte domanda di spazio sviluppato speculativamente recentemente completato.
• La fidelizzazione dei clienti è del 76% dal 2021 ad oggi, dopo che abbiamo colto l'opportunità di riprendere uno spazio nelle proprietà urbane di Londra e Parigi al fine di eseguire iniziative di gestione patrimoniale identificate.
  

Il programma di sviluppo continua a fornire crescita e rendimenti di alta qualità: il potenziale per aumentare del 20% (92 milioni di sterline) il canone annualizzato degli affitti dalla pipeline di spazio in costruzione e in discussioni avanzate.

• Finora nel 2021 abbiamo completato 450.000 mq (9 mesi 2020: 695.800 mq) di nuovi sviluppi, in grado di generare 25 milioni di sterline (9 mesi 2020: 38 milioni di sterline) di canone principale, il 93% che è stato affittato. Gli sviluppi in grado di generare ulteriori 31 milioni di sterline di affitto dovrebbero essere completati nel quarto trimestre, di cui 26 milioni di sterline sono stati assicurati.
• Al 30 settembre 2021 erano in costruzione oltre 998.000 mq di spazio, pari a un potenziale canone di locazione futuro di £ 68 milioni (30 giugno 2021: 1,1 milioni di mq, £ 67 milioni) di cui il 66% è stato garantito (30 giugno 2021: 66 per cento). Una volta completato e completamente lasciato, il gasdotto dovrebbe generare un rendimento sul costo totale di sviluppo di circa il 6,8%.
• Si prevede che nei prossimi mesi inizieranno altri progetti pre-affitto in discussioni avanzate pari a 196.000 mq di spazio con un potenziale capex di 211 milioni di sterline e un affitto associato di 24 milioni di sterline. 

Piattaforma operativa superiore e competenze locali che guidano la crescita attraverso l'acquisizione di opportunità di sviluppo fuori mercato e di investimento in mercati competitivi ( appendici 2 e 3 ).

• Finora nel 2021 abbiamo acquisito oltre 260 milioni di sterline di terreno per ampliare la nostra banca di terreni e fornire ulteriori opportunità di crescita. Durante il terzo trimestre abbiamo acquisito 66 milioni di sterline di terreno per sviluppi futuri, inclusi siti in Italia e Polonia, nonché altri due appezzamenti di terreno a Londra acquisiti all'inizio di ottobre.
• Abbiamo approfittato delle forti condizioni di mercato per dismettere 98 milioni di sterline di asset, tra cui un portafoglio di magazzini urbani in Italia e un grande magazzino autonomo in Spagna.
• All'inizio di questo mese abbiamo anche completato uno scambio di asset che ha portato all'acquisizione di un importante magazzino urbano nella zona ovest di Londra per 140 milioni di sterline. Come parte di questa transazione, abbiamo ceduto un portafoglio di grandi scatole nel Regno Unito e magazzini urbani per 205 milioni di sterline.
• Continuiamo a investire oltre 750 milioni di sterline nella nostra pipeline di sviluppo (escluse le acquisizioni di terreni) durante il 2021.

Una gestione disciplinata del capitale ha ulteriormente ridotto il costo del debito e il bilancio è ben posizionato per finanziare un'ulteriore crescita.

• Abbiamo emesso il primo SEGRO Green bond, un'obbligazione senior unsecured decennale da 500 milioni di euro con cedola dello 0,5 per cento.
• Il debito netto (compresa la nostra quota di debito nelle joint venture) al 30 settembre 2021 è aumentato a 3,3 miliardi di sterline (30 giugno 2021: 3,1 miliardi di sterline).
• Ciò equivale a un LTV look-through pro forma ³ del 23% (30 giugno 2021: 21%).
  

Calendario finanziario
La data provvisoria per i risultati dell'intero anno 2021 è venerdì 18 febbraio 2022.

¹ In questa dichiarazione, lo spazio è indicato al 100 per cento, mentre i dati finanziari sono indicati che riflettono la quota di SEGRO di joint venture. I dati finanziari sono indicati per il periodo fino al 30 settembre 2021, salvo diversa indicazione. Il tasso di cambio applicato è di 1,16€:1£ al 30 settembre 2021.
² L'affitto principale è annualizzato per l'affitto passante lordo da ricevere una volta scaduti gli incentivi come i periodi di esenzione dall'affitto.
³ Sulla base dei valori al 30 giugno 2021, rettificati per acquisizioni, dismissioni e altri investimenti effettuati nel terzo trimestre.

Né il contenuto del sito Web di SEGRO né qualsiasi altro sito Web accessibile tramite collegamenti ipertestuali dal sito Web di SEGRO sono incorporati o fanno parte di questo annuncio.

Dichiarazioni previsionali:

Questo annuncio contiene alcune dichiarazioni previsionali rispetto alle aspettative e ai piani di SEGRO, alla strategia, agli obiettivi di gestione, agli sviluppi e alle prestazioni futuri, ai costi, ai ricavi e ad altre informazioni sull'andamento. Queste affermazioni sono soggette a ipotesi, rischio e incertezza. Molte di queste ipotesi, rischi e incertezze si riferiscono a fattori che esulano dalla capacità di SEGRO di controllare o stimare con precisione e che potrebbero far sì che i risultati o gli sviluppi effettivi differiscano sostanzialmente da quelli espressi o impliciti in queste dichiarazioni previsionali. Alcune affermazioni sono state fatte con riferimento ai cambiamenti previsionali dei processi, alle condizioni economiche e all'attuale contesto normativo. Eventuali dichiarazioni previsionali fatte da o per conto di SEGRO si basano sulla conoscenza e sulle informazioni a disposizione degli Amministratori alla data del presente annuncio. Di conseguenza, non può essere fornita alcuna garanzia che qualsiasi aspettativa particolare sarà soddisfatta e gli azionisti di SEGRO sono avvertiti di non fare indebito affidamento sulle dichiarazioni previsionali. Inoltre, le dichiarazioni previsionali relative a tendenze o attività passate non devono essere considerate una rappresentazione che tali tendenze o attività continueranno in futuro. Se non in conformità con i suoi obblighi legali o regolamentari (incluso ai sensi delle Regole di quotazione del Regno Unito e delle Regole sulla divulgazione e sulla trasparenza della Financial Conduct Authority), SEGRO non si impegna ad aggiornare le dichiarazioni previsionali, incluso per riflettere eventuali nuove informazioni o modifiche eventi, condizioni o circostanze su cui si basa tale affermazione. Non si può fare affidamento sulla performance passata delle azioni come guida per la performance futura. Niente in questo annuncio deve essere interpretato come una previsione di profitto. Le informazioni contenute in questo annuncio non costituiscono un'offerta di vendita o un invito ad acquistare titoli in SEGRO plc o un invito o un incentivo a impegnarsi o sottoscrivere qualsiasi impegno contrattuale o altre attività di investimento.

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A proposito di SEGRO

SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito, quotato alla Borsa di Londra e Euronext Paris, ed è uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di moderni magazzini e proprietà industriali. Possiede o gestisce 8,8 milioni di metri quadrati di spazio (95 milioni di piedi quadrati) per un valore di 17,1 miliardi di sterline al servizio di clienti di un'ampia gamma di settori industriali. Le sue proprietà si trovano dentro e intorno alle principali città e nei principali snodi di trasporto nel Regno Unito e in altri sette paesi europei.

Da 100 anni SEGRO crea lo spazio che permette a cose straordinarie di accadere. Dai moderni grandi magazzini, utilizzati principalmente per centri di distribuzione regionali, nazionali e internazionali, ai magazzini urbani situati vicino ai principali centri abitati e distretti commerciali, fornisce risorse di alta qualità che consentono ai suoi clienti di prosperare.

L'impegno a essere una forza per il bene sociale e ambientale è parte integrante dello scopo e della strategia di SEGRO. Il suo framework SEGRO responsabile si concentra su tre priorità a lungo termine in cui l'azienda ritiene di poter avere il maggiore impatto: sostenere la crescita a basse emissioni di carbonio, investire nelle comunità e negli ambienti locali e coltivare i talenti.