Actualización comercial

David Sleath, director ejecutivo, dijo:

“SEGRO ha tenido un tercer trimestre activo y exitoso a medida que continuamos capitalizando las sólidas condiciones del mercado de inversión y ocupación, con altos volúmenes de arrendamiento en todo el negocio.

“Hemos hecho un progreso significativo con nuestro programa de desarrollo rentable y hemos completado proyectos equivalentes a 25 millones de libras esterlinas de alquiler potencial, de los cuales más del 90 por ciento ya está alquilado. Actualmente tenemos 1 millón de metros cuadrados de espacio en construcción, y durante el período hemos agregado a la tubería activa y asegurado más terrenos para ampliar nuestro banco de futuras oportunidades de desarrollo.

“Nos dirigimos a los últimos meses de 2021 con confianza en nuestra capacidad para impulsar un mayor crecimiento sostenible en los ingresos por alquiler, las ganancias y los dividendos”.

Fuerte crecimiento de los alquileres durante el período como resultado de un período ajetreado de arrendamientos y la captura continua del potencial de reversión ( Apéndice 1 ).

• 26 millones de libras esterlinas (tercer trimestre de 2020: 16 millones de libras esterlinas) del nuevo alquiler principal ² firmado durante el trimestre, lo que lleva el total de los nueve meses hasta el 30 de septiembre de 2021 a 64 millones de libras esterlinas (9 meses de 2020: 50 millones de libras esterlinas). Esto incluye £9 millones (Q3 2020: £6 millones) de acuerdos de prealquiler nuevos e incondicionales y arrendamientos de desarrollos especulativos antes de su finalización, lo que lleva la cifra de nueve meses a £30 millones (9M 2020: £25 millones).
• Los nuevos alquileres principales en revisión y renovación aumentaron más del 13 por ciento (Reino Unido: 18 por ciento, CE: 2 por ciento) sobre el alquiler de paso anterior en los nueve meses hasta el 30 de septiembre de 2021 a medida que la gestión de activos en curso continúa capturando el potencial de reversión de nuestro actual portafolio.
• La tasa de vacantes se redujo aún más al 3,2 por ciento (30 de junio de 2021: 4,3 por ciento), principalmente debido a la fuerte demanda de espacio desarrollado especulativamente recientemente completado.
• La retención de clientes es del 76 por ciento para 2021 hasta la fecha después de que aprovechamos la oportunidad para recuperar algo de espacio en urbanizaciones en Londres y París con miras a ejecutar iniciativas de gestión de activos identificadas.
  

El programa de desarrollo continúa brindando crecimiento y rendimientos de alta calidad: potencial para aumentar el registro anualizado de alquileres en un 20 por ciento (92 millones de libras esterlinas) de la cartera de espacio en construcción y en discusiones avanzadas.

• En lo que va de 2021, hemos completado 450 000 m2 (9M 2020: 695 800 m2) de nuevos desarrollos, capaces de generar £25 millones (9M 2020: £38 millones) de renta principal, el 93 % que se ha alquilado. Se espera que los desarrollos capaces de generar £31 millones adicionales de renta se completen en el cuarto trimestre, de los cuales se han asegurado £26 millones.
• A 30 de septiembre de 2021, se estaban construyendo más de 998 000 m2 de espacio, lo que equivale a una renta principal futura potencial de 68 millones de libras esterlinas (30 de junio de 2021: 1,1 millones de metros cuadrados, 67 millones de libras esterlinas), de los cuales el 66 % se ha asegurado (30 de junio de 2021). 2021: 66 por ciento). Una vez que se complete y alquile por completo, se espera que el oleoducto genere un rendimiento sobre el costo total de desarrollo de aproximadamente el 6,8 por ciento.
• Se espera que comiencen en los próximos meses proyectos adicionales de prealquiler en discusiones avanzadas que equivalen a 196,000 metros cuadrados de espacio con un gasto de capital potencial de 211 millones de libras esterlinas y una renta asociada de 24 millones de libras esterlinas. 

Plataforma operativa superior y experiencia local que impulsan el crecimiento mediante la obtención de oportunidades de inversión y desarrollo fuera del mercado en mercados competitivos ( Apéndices 2 y 3 ).

• En lo que va de 2021, hemos adquirido más de 260 millones de libras esterlinas en terrenos para completar nuestra reserva de terrenos y brindar más oportunidades de crecimiento. Durante el tercer trimestre, adquirimos 66 millones de libras esterlinas de terreno para futuros desarrollos, incluidos sitios en Italia y Polonia, así como otros dos terrenos en Londres adquiridos a principios de octubre.
• Aprovechamos las sólidas condiciones del mercado para enajenar 98 millones de libras esterlinas de activos, incluida una cartera de almacenes urbanos en Italia y un gran almacén independiente en España.
• A principios de este mes, también completamos un intercambio de activos que resultó en la adquisición de un importante almacén urbano en el oeste de Londres por 140 millones de libras esterlinas. Como parte de esta transacción, nos deshicimos de una cartera de grandes cajas independientes y almacenes urbanos del Reino Unido por 205 millones de libras esterlinas.
• Seguimos en camino de invertir más de 750 millones de libras esterlinas en nuestra cartera de proyectos de desarrollo (excluidas las adquisiciones de terrenos) durante 2021.

La gestión disciplinada del capital ha reducido aún más el costo de la deuda y el balance está bien posicionado para financiar un mayor crecimiento.

• Emitimos el primer bono SEGRO Green, un bono senior no garantizado de 500 millones de euros a diez años con un cupón del 0,5 %.
• La deuda neta (incluida nuestra parte de la deuda en empresas conjuntas) al 30 de septiembre de 2021 aumentó a 3.300 millones de libras esterlinas (30 de junio de 2021: 3.100 millones de libras esterlinas).
• Esto equivale a un LTV pro forma ³ look-through del 23 % (30 de junio de 2021: 21 %).
  

calendario financiero
La fecha provisional para los resultados del año completo de 2021 es el viernes 18 de febrero de 2022.

¹ En este estado, el espacio se expresa al 100 por ciento, mientras que las cifras financieras se expresan reflejando la participación de SEGRO en las empresas conjuntas. Las cifras financieras se expresan para el período hasta el 30 de septiembre de 2021 o al 30 de septiembre de 2021, a menos que se indique lo contrario. El tipo de cambio aplicado es de 1,16 €: 1 £ a 30 de septiembre de 2021.
² La renta principal es la renta transitoria bruta anualizada por cobrar una vez que han vencido los incentivos, como los períodos sin renta.
³ Basado en valores al 30 de junio de 2021, ajustado por adquisiciones, enajenaciones y otros gastos de capital durante el tercer trimestre.

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Declaraciones prospectivas:

Este anuncio contiene ciertas declaraciones prospectivas con respecto a las expectativas y los planes, la estrategia, los objetivos de gestión, los desarrollos y desempeños futuros, los costos, los ingresos y otra información de tendencia de SEGRO. Estas declaraciones están sujetas a suposiciones, riesgo e incertidumbre. Muchas de estas suposiciones, riesgos e incertidumbres se relacionan con factores que están más allá de la capacidad de SEGRO para controlar o estimar con precisión y que podrían causar que los resultados o desarrollos reales difieran materialmente de los expresados o implícitos en estas declaraciones prospectivas. Ciertas declaraciones se han hecho con referencia a los cambios en los procesos previstos, las condiciones económicas y el entorno normativo actual. Cualquier declaración prospectiva hecha por o en nombre de SEGRO se basa en el conocimiento y la información disponible para los Directores en la fecha de este anuncio. En consecuencia, no se puede garantizar que se cumplirá ninguna expectativa en particular y se advierte a los accionistas de SEGRO que no depositen una confianza indebida en las declaraciones prospectivas. Además, las declaraciones a futuro sobre tendencias o actividades pasadas no deben tomarse como una representación de que dichas tendencias o actividades continuarán en el futuro. Excepto de conformidad con sus obligaciones legales o reglamentarias (incluidas las Reglas de cotización del Reino Unido y las Reglas de orientación y transparencia de divulgación de la Autoridad de conducta financiera), SEGRO no se compromete a actualizar las declaraciones prospectivas, lo que incluye reflejar cualquier información nueva o cambios en eventos, condiciones o circunstancias en los que se basa dicha declaración. No se puede confiar en el rendimiento pasado de las acciones como guía para el rendimiento futuro. Nada en este anuncio debe interpretarse como un pronóstico de ganancias. La información en este anuncio no constituye una oferta de venta o una invitación para comprar valores en SEGRO plc o una invitación o incentivo para participar o entrar en cualquier contrato de compromiso u otras actividades de inversión.

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Acerca de SEGRO

SEGRO es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) del Reino Unido, que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres y Euronext Paris, y es un propietario, administrador y desarrollador líder de almacenes modernos y propiedades industriales. Posee o administra 8,8 millones de metros cuadrados de espacio (95 millones de pies cuadrados) valorados en £17,100 millones que atienden a clientes de una amplia gama de sectores industriales. Sus propiedades están ubicadas en y alrededor de las principales ciudades y en centros de transporte clave en el Reino Unido y en otros siete países europeos.

Durante 100 años, SEGRO ha estado creando el espacio que permite que sucedan cosas extraordinarias. Desde grandes almacenes modernos, utilizados principalmente para centros de distribución regionales, nacionales e internacionales, hasta almacenes urbanos ubicados cerca de los principales centros de población y distritos comerciales, proporciona activos de alta calidad que permiten prosperar a sus clientes.

El compromiso de ser una fuerza para el bien social y ambiental es parte integral del propósito y la estrategia de SEGRO. Su marco SEGRO responsable se centra en tres prioridades a largo plazo en las que la empresa cree que puede tener el mayor impacto: defender el crecimiento bajo en carbono, invertir en comunidades y entornos locales y fomentar el talento.