Aggiornamento commerciale

David Sleath, amministratore delegato, ha dichiarato:

“L'attività di SEGRO ha continuato a funzionare bene nel terzo trimestre del 2018. Le continue condizioni favorevoli del mercato degli occupanti ci hanno consentito di ottenere un'altra forte performance di leasing sia per gli spazi nuovi che per quelli esistenti. La pipeline di sviluppo è forte, con 891.000 mq approvati o in costruzione, di cui il 71% è stato pre-locato.

"In linea con il nostro approccio disciplinato all'allocazione del capitale, abbiamo scambiato o completato cessioni per un totale di oltre 200 milioni di sterline durante il periodo con un premio significativo rispetto al valore contabile, sfruttando la forte domanda degli investitori e un'offerta limitata di attività di prim'ordine ben posizionate .

“Le tendenze strutturali dell'e-commerce e dell'urbanizzazione continuano a sostenere la domanda degli occupanti e degli investitori di spazi di magazzino di prima qualità, nonostante l'incertezza economica e politica a breve termine nel Regno Unito. Rimaniamo ottimisti sulle nostre prospettive per il resto dell'anno e nel 2019".

Momento positivo del leasing trainato dal robusto mercato degli occupanti ( Appendice 1)

• Durante il terzo trimestre abbiamo contratto ^12,6 milioni di sterline (terzo trimestre 2017: 8,8 milioni di sterline), inclusi 4,2 milioni di sterline (terzo trimestre 2017: 3,8 milioni di sterline) da spazi esistenti. L'affitto nominale totale contratto per i nove mesi fino al 30 settembre 2018 è stato di 52,0 milioni di sterline (9 mesi 2017: 36,4 milioni di sterline), il 43% in più rispetto a un confronto molto forte dell'anno precedente.
• Abbiamo completato 219.800 mq (Q3 2017: 313.000 mq) di nuovi sviluppi nel trimestre, in grado di generare £ 10,6 milioni (Q3 2017: £ 12,0 milioni) di canone principale, di cui £ 8,5 milioni sono stati affittati.
• Il tasso di sfitto è leggermente aumentato al 5,2 per cento (30 giugno 2018: 4,8 per cento) principalmente a causa del completamento degli sviluppi speculativi durante il periodo. Il tasso di posti vacanti sul portafoglio permanente è rimasto stabile.
• Abbiamo continuato a catturare il potenziale di reversibilità dal nostro portafoglio, con nuovi canoni di locazione in corso di revisione e rinnovo del 9,5% in più nei nove mesi fino al 30 settembre 2018 (30 giugno 2018: 5,5%).

Importante attività di investimento incentrata sulla realizzazione di sviluppi redditizi ea basso rischio

• Al 30 settembre 2018, 891.000 mq di spazio erano nell'attuale pipeline di sviluppo, pari a un potenziale affitto futuro potenziale di £ 46 milioni (30 giugno 2018: 1,1 milioni di mq, £ 54 milioni) di cui il 71% è stato garantito ( 30 giugno 2018: 71 per cento). Una volta completato e completamente lasciato, il gasdotto dovrebbe generare un rendimento sul costo totale di sviluppo di circa il 7%. Gli sviluppi in grado di generare 10 milioni di sterline di canone di locazione dovrebbero essere completati nel quarto trimestre, di cui 7 milioni di sterline sono stati assicurati.
• Nel 2018 ad oggi, abbiamo investito 454 milioni di sterline nella nostra pipeline di sviluppo (compresi terreni, infrastrutture e sviluppo di asset) e continuiamo a investire oltre 500 milioni di sterline nel 2018 nel suo complesso.

La costante domanda degli investitori di magazzini di alta qualità continua a sostenere i valori di capitale ( appendici 2 e 3 )

• Durante il terzo trimestre abbiamo completato l'acquisizione fuori mercato di un grande magazzino di grandi scatole recentemente completato e sviluppato in modo speculativo nei Paesi Bassi per £ 22 milioni (quota SEGRO £ 11 milioni). Abbiamo anche investito 25 milioni di sterline nella nostra banca fondiaria, di cui circa la metà è associata a progetti di sviluppo a Londra, Bologna e Lione con inizio imminente.
• Abbiamo ceduto 106 milioni di sterline di terreni e beni durante il terzo trimestre, inclusa la porzione del sito dell'ex fabbrica Nestlé ad Hayes, a ovest di Londra, approvata per lo sviluppo residenziale. Abbiamo mantenuto il terreno destinato allo sviluppo industriale e intendiamo iniziare la costruzione di magazzini urbani in questo mercato caratterizzato da un'offerta limitata nel 2019.
• L'11 ottobre 2018 ci siamo scambiati i contratti per la vendita di un magazzino di 158.000 mq a Roma per 118 milioni di euro, cogliendo l'occasione per capitalizzare la forte domanda di una vasta gamma di investitori internazionali. Questa transazione è stata completata il 16 ottobre 2018.
• L'indice mensile CBRE ha registrato un aumento del 2,3% dei valori del capitale della proprietà industriale nel Regno Unito per il terzo trimestre (aumento del 9,4% nei primi nove mesi del 2018).

L'attività di finanziamento ha migliorato il bilancio estendendo la scadenza del debito e riducendo il costo del debito

• L'indebitamento netto (compresa la nostra quota di debito in joint venture) al 30 settembre 2018 era di 2,8 miliardi di sterline (30 giugno 2018: 2,6 miliardi di sterline), pari a un LTV proforma ³ look-through del 31% (30 giugno 2018: 29 per cento).
• Durante il periodo, abbiamo completato un collocamento privato statunitense di 300 milioni di euro di obbligazioni non garantite con 10 anni e 15 anni senior con una cedola mista del 2,2%, utilizzando in parte i proventi per rimborsare le restanti obbligazioni del 2019.
• Al 30 settembre 2018 il costo medio del debito (compresa la nostra quota di debito nelle joint venture) era dell'1,9 per cento (30 giugno 2018: 2,0 per cento).
• Come indicato nei nostri risultati semestrali, prevediamo di ricevere una commissione di performance dalla joint venture SELP durante il quarto trimestre, attualmente stimato in un impatto netto di circa 10 milioni di sterline sull'utile rettificato. Ulteriori dettagli possono essere trovati nella dichiarazione dei risultati semestrali di SEGRO.
• Circa il 22 per cento dell'acconto sul dividendo è stato pagato come scrip, con l'emissione di 1,8 milioni di nuove azioni durante il periodo. L'utile per azione per il 2018 dovrebbe essere basato su una media di 1.009 milioni di azioni.

Calendario finanziario
Venerdì 15 febbraio 2019 saranno pubblicati i risultati dell'intero anno 2018.

1 In questa dichiarazione, lo spazio è indicato al 100 per cento, mentre i dati finanziari sono indicati che riflettono la quota di SEGRO di joint venture. I dati finanziari sono indicati per il periodo fino al 30 settembre 2018, salvo diversa indicazione. Il tasso di cambio applicato è di 1,12€:1£ al 30 settembre 2018.
2 L'affitto principale è annualizzato per l'affitto di passaggio lordo che si può ricevere una volta scaduti gli incentivi, come i periodi di canone gratuito.
3 Sulla base dei valori al 30 giugno 2018 rettificati per acquisizioni, dismissioni e altri investimenti effettuati nel terzo trimestre.

Questo aggiornamento commerciale, la relazione annuale più recente e altre informazioni sono disponibili sul sito Web di SEGRO all'indirizzo www.segro.com/investors .

Né il contenuto del sito Web di SEGRO né qualsiasi altro sito Web accessibile tramite collegamenti ipertestuali dal sito Web di SEGRO sono incorporati o fanno parte di questo annuncio.

Dichiarazioni previsionali: questo annuncio contiene alcune dichiarazioni previsionali rispetto alle aspettative e ai piani di SEGRO, alla strategia, agli obiettivi di gestione, agli sviluppi e alle prestazioni future, ai costi, ai ricavi e ad altre informazioni sull'andamento. Queste affermazioni sono soggette a ipotesi, rischio e incertezza. Molte di queste ipotesi, rischi e incertezze si riferiscono a fattori che esulano dalla capacità di SEGRO di controllare o stimare con precisione e che potrebbero far sì che i risultati o gli sviluppi effettivi differiscano sostanzialmente da quelli espressi o impliciti in queste dichiarazioni previsionali. Alcune affermazioni sono state fatte con riferimento ai cambiamenti previsionali dei processi, alle condizioni economiche e all'attuale contesto normativo. Eventuali dichiarazioni previsionali fatte da o per conto di SEGRO si basano sulla conoscenza e sulle informazioni a disposizione degli Amministratori alla data del presente annuncio. Di conseguenza, non può essere fornita alcuna garanzia che qualsiasi aspettativa particolare sarà soddisfatta e gli azionisti di SEGRO sono avvertiti di non fare indebito affidamento sulle dichiarazioni previsionali. Inoltre, le dichiarazioni previsionali relative a tendenze o attività passate non devono essere considerate una rappresentazione che tali tendenze o attività continueranno in futuro. Se non in conformità con i suoi obblighi legali o regolamentari (incluso ai sensi delle Regole di quotazione del Regno Unito e delle Regole di divulgazione e trasparenza della Financial Conduct Authority), SEGRO non si impegna ad aggiornare le dichiarazioni previsionali per riflettere eventuali cambiamenti di eventi, condizioni o circostanze su cui si basa qualsiasi affermazione del genere. Non si può fare affidamento sulla performance passata delle azioni come guida per la performance futura. Niente in questo annuncio deve essere interpretato come una previsione di profitto. Le informazioni contenute in questo annuncio non costituiscono un'offerta di vendita o un invito ad acquistare titoli in SEGRO plc o un invito o un incentivo a impegnarsi in altre attività di investimento.

A proposito di SEGRO
SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di magazzini moderni e proprietà industriali leggere. Possiede o gestisce 6,3 milioni di metri quadrati (68 milioni di piedi quadrati) di spazio per un valore di oltre 8 miliardi di sterline, servendo clienti di un'ampia gamma di settori industriali. Le sue proprietà si trovano dentro e intorno alle principali città e nei principali snodi di trasporto nel Regno Unito e in altri nove paesi europei.

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