Actualización comercial

David Sleath, director ejecutivo, dijo:

“El negocio de SEGRO ha seguido funcionando bien en el tercer trimestre de 2018. Las condiciones favorables del mercado de ocupantes nos han permitido lograr otro sólido desempeño en arrendamiento tanto para espacios nuevos como existentes. La cartera de proyectos de desarrollo es sólida, con 891.000 m2 aprobados o en construcción, de los cuales el 71 % ha sido prealquilado.

“De acuerdo con nuestro enfoque disciplinado de asignación de capital, hemos intercambiado o completado enajenaciones por un total de más de 200 millones de libras esterlinas durante el período con una prima significativa sobre el valor contable, aprovechando la fuerte demanda de los inversores y una oferta limitada de activos de primera calidad y bien ubicados. .

“Las tendencias estructurales del comercio electrónico y la urbanización continúan apuntalando la demanda de ocupantes e inversores de espacios de almacenamiento de primera, a pesar de la incertidumbre económica y política a corto plazo en el Reino Unido. Seguimos siendo optimistas sobre nuestras perspectivas para el resto del año y para 2019”.

Impulso positivo de arrendamiento impulsado por un sólido mercado de ocupantes ( Apéndice 1)

• Contratamos £12,6 millones (Q3 2017: £8,8 millones) de nueva renta principal ² durante el tercer trimestre, incluidos £4,2 millones (Q3 2017: £3,8 millones) en renta del espacio existente. La renta principal total contratada para los nueve meses hasta el 30 de septiembre de 2018 fue de £52,0 millones (9M 2017: £36,4 millones), un 43 % por encima de un año anterior muy fuerte en comparación.
• Completamos 219 800 m2 (3T 2017: 313 000 m2) de nuevos desarrollos en el trimestre, capaces de generar £10,6 millones (T3 2017: £12,0 millones) de renta principal, de los cuales £8,5 millones han sido alquilados.
• La tasa de vacantes aumentó ligeramente al 5,2 % (30 de junio de 2018: 4,8 %) principalmente debido a la finalización de desarrollos especulativos durante el período. La tasa de desocupación de la cartera permanente se ha mantenido estable.
• Continuamos capturando el potencial de reversión de nuestra cartera, con nuevas rentas principales en revisión y renovación un 9,5 % más altas en los nueve meses hasta el 30 de septiembre de 2018 (30 de junio de 2018: 5,5 %).

Importante actividad inversora enfocada en la entrega de desarrollos rentables y de bajo riesgo

• Al 30 de septiembre de 2018, 891 000 m2 de espacio estaban en proceso de desarrollo actual, lo que equivale a una renta potencial futura de 46 millones de libras esterlinas (30 de junio de 2018: 1,1 millones de metros cuadrados, 54 millones de libras esterlinas), de los cuales el 71 % está asegurado ( 30 de junio de 2018: 71 por ciento). Una vez que esté completo y totalmente alquilado, se espera que el oleoducto genere un rendimiento sobre el costo total de desarrollo de aproximadamente el 7 por ciento. Se espera que los desarrollos capaces de generar £ 10 millones de renta principal se completen en el cuarto trimestre, de los cuales se han asegurado £ 7 millones.
• En lo que va de 2018, hemos invertido 454 millones de libras esterlinas en nuestra cartera de proyectos de desarrollo (incluidos terrenos, infraestructura y desarrollo de activos) y seguimos en camino de invertir más de 500 millones de libras esterlinas en 2018 en su conjunto.

La demanda duradera de los inversores de almacenamiento de alta calidad continúa respaldando los valores de capital ( Apéndices 2 y 3 )

• Durante el tercer trimestre completamos una adquisición fuera del mercado de un almacén de cajas grandes recientemente terminado y desarrollado especulativamente en los Países Bajos por 22 millones de libras esterlinas (participación de SEGRO por 11 millones de libras esterlinas). También invertimos 25 millones de libras esterlinas en nuestro banco de terrenos, de los cuales aproximadamente la mitad está asociada con proyectos de desarrollo en Londres, Bolonia y Lyon que comenzarán de manera inminente.
• Enajenamos £106 millones de terrenos y activos durante el tercer trimestre, incluida la parte del sitio de la antigua fábrica de Nestlé en Hayes, al oeste de Londres, aprobado para desarrollo residencial. Hemos retenido el terreno zonificado para el desarrollo industrial y tenemos la intención de comenzar la construcción de depósitos urbanos en este mercado con oferta limitada en 2019.
• El 11 de octubre de 2018 intercambiamos contratos para vender un almacén de 158.000 m2 en Roma por 118 millones de euros, aprovechando la oportunidad de capitalizar una demanda muy fuerte de una amplia gama de inversores internacionales. Esta transacción se completó el 16 de octubre de 2018.
• El índice mensual de CBRE informó un aumento del 2,3 % en los valores de capital de propiedad industrial del Reino Unido durante el tercer trimestre (aumento del 9,4 % durante los primeros nueve meses de 2018).

La actividad de financiación ha mejorado el balance al extender el vencimiento de la deuda y reducir el costo de la deuda

• La deuda neta (incluida nuestra parte de la deuda en empresas conjuntas) al 30 de septiembre de 2018 era de 2800 millones de libras esterlinas (30 de junio de 2018: 2600 millones de libras esterlinas), lo que equivale a un LTV proforma ³ look-through del 31 % (30 de junio de 2018: 29 por ciento).
• Durante el período, completamos una colocación privada de EE. UU. de 300 millones de euros en notas senior no garantizadas a 10 y 15 años con un cupón combinado del 2,2 %, utilizando los ingresos en parte para pagar los bonos restantes de 2019.
• Al 30 de septiembre de 2018, el costo promedio de la deuda (incluida nuestra participación en la deuda en negocios conjuntos) fue del 1,9 por ciento (30 de junio de 2018: 2,0 por ciento).
• Tal como se revela en nuestros resultados semestrales, esperamos recibir una comisión de desempeño de la empresa conjunta SELP durante el cuarto trimestre, que actualmente se estima que tendrá un impacto neto de aproximadamente £10 millones en la utilidad ajustada. Se pueden encontrar más detalles en el estado de resultados semestrales de SEGRO.
• Aproximadamente el 22 por ciento del dividendo a cuenta se pagó como scrip, lo que resultó en la emisión de 1,8 millones de nuevas acciones durante el período. Se espera que las ganancias por acción para 2018 se basen en un promedio de 1,009 millones de acciones.

calendario financiero
Los resultados del año completo 2018 se publicarán el viernes 15 de febrero de 2019.

1 En este estado, el espacio se expresa al 100 por ciento, mientras que las cifras financieras se expresan reflejando la participación de SEGRO en las empresas conjuntas. Las cifras financieras se expresan para el período hasta el 30 de septiembre de 2018 o al 30 de septiembre de 2018, a menos que se indique lo contrario. El tipo de cambio aplicado es de 1,12 €: 1 £ a 30 de septiembre de 2018.
2 La renta principal es la renta transitoria bruta anualizada por cobrar una vez que han vencido los incentivos, como los períodos sin renta.
3 Basado en valores al 30 de junio de 2018, ajustado por adquisiciones, enajenaciones y otros gastos de capital durante el tercer trimestre.

Esta actualización comercial, el informe anual más reciente y otra información están disponibles en el sitio web de SEGRO en www.segro.com/investors .

Ni el contenido del sitio web de SEGRO ni ningún otro sitio web accesible mediante hipervínculos desde el sitio web de SEGRO se incorporan ni forman parte de este anuncio.

Declaraciones prospectivas: este anuncio contiene ciertas declaraciones prospectivas con respecto a las expectativas y los planes, la estrategia, los objetivos de gestión, los desarrollos y desempeños futuros, los costos, los ingresos y otra información de tendencias de SEGRO. Estas declaraciones están sujetas a suposiciones, riesgo e incertidumbre. Muchas de estas suposiciones, riesgos e incertidumbres se relacionan con factores que están más allá de la capacidad de SEGRO para controlar o estimar con precisión y que podrían causar que los resultados o desarrollos reales difieran materialmente de los expresados o implícitos en estas declaraciones prospectivas. Ciertas declaraciones se han hecho con referencia a los cambios en los procesos previstos, las condiciones económicas y el entorno normativo actual. Cualquier declaración prospectiva hecha por o en nombre de SEGRO se basa en el conocimiento y la información disponible para los Directores en la fecha de este anuncio. En consecuencia, no se puede garantizar que se cumplirá ninguna expectativa en particular y se advierte a los accionistas de SEGRO que no depositen una confianza indebida en las declaraciones prospectivas. Además, las declaraciones a futuro sobre tendencias o actividades pasadas no deben tomarse como una representación de que tales tendencias o actividades continuarán en el futuro. Aparte de sus obligaciones legales o reglamentarias (incluidas las Reglas de cotización del Reino Unido y las Reglas de divulgación y transparencia de la Autoridad de conducta financiera), SEGRO no se compromete a actualizar las declaraciones prospectivas para reflejar cualquier cambio en eventos, condiciones o circunstancias. en que se basa dicha declaración. No se puede confiar en el rendimiento pasado de las acciones como guía para el rendimiento futuro. Nada en este anuncio debe interpretarse como un pronóstico de ganancias. La información de este anuncio no constituye una oferta de venta o una invitación para comprar valores en SEGRO plc ni una invitación o incentivo para participar en otras actividades de inversión.

Acerca de SEGRO
SEGRO es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) del Reino Unido y un propietario, administrador y desarrollador líder de almacenes modernos y propiedades industriales ligeras. Posee o administra 6,3 millones de metros cuadrados (68 millones de pies cuadrados) de espacio valorados en más de £ 8 mil millones, sirviendo a clientes de una amplia gama de sectores industriales. Sus propiedades están ubicadas en las principales ciudades y sus alrededores y en centros de transporte clave en el Reino Unido y en otros nueve países europeos.

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