Handelsupdate

David Sleath, Chief Executive, zei:

“De activiteiten van SEGRO bleven goed presteren in het derde kwartaal van 2018. De aanhoudende gunstige marktomstandigheden voor gebruikers hebben ons in staat gesteld om opnieuw sterke verhuurprestaties te realiseren voor zowel nieuwe als bestaande ruimte. De ontwikkelingspijplijn is sterk, met 891.000 m² goedgekeurd of in aanbouw, waarvan 71 procent voorverhuurd.

“In overeenstemming met onze gedisciplineerde benadering van kapitaalallocatie, hebben we gedurende de periode meer dan £ 200 miljoen geruild of verkocht tegen een aanzienlijke premie ten opzichte van de boekwaarde, gebruikmakend van de sterke vraag van investeerders en een beperkt aanbod van eersteklas, goed gelegen activa .

“De structurele trends van e-commerce en verstedelijking blijven de vraag van gebruikers en investeerders naar eersteklas magazijnruimte ondersteunen, ondanks de economische en politieke onzekerheid op korte termijn in het VK. We blijven optimistisch over onze vooruitzichten voor de rest van het jaar en in 2019.”

Positief verhuurmomentum gedreven door robuuste gebruikersmarkt ( bijlage 1)

• We hebben in het derde kwartaal £ 12,6 miljoen (Q3 2017: £ 8,8 miljoen) aan nieuwe hoofdhuur ² gecontracteerd, inclusief £ 4,2 miljoen (Q3 2017: £ 3,8 miljoen) aan huur van bestaande ruimte. De totale gecontracteerde hoofdhuur voor de negen maanden tot 30 september 2018 bedroeg £ 52,0 miljoen (9M 2017: £ 36,4 miljoen), 43 procent hoger dan een zeer sterke vergelijking van vorig jaar.
• We hebben in het kwartaal 219.800 m² (Q3 2017: 313.000 m²) aan nieuwe ontwikkelingen afgerond, waarmee £ 10,6 miljoen (Q3 2017: £ 12,0 miljoen) aan hoofdhuur kan worden gegenereerd, waarvan £ 8,5 miljoen is verhuurd.
• De leegstand nam licht toe tot 5,2 procent (30 juni 2018: 4,8 procent), voornamelijk als gevolg van afronding van speculatieve ontwikkelingen in de periode. De leegstand op de staande portefeuille is stabiel gebleven.
• We zijn doorgegaan met het benutten van reversionary-potentieel uit onze portefeuille, met nieuwe nominale huren bij herziening en verlenging 9,5 procent hoger in de negen maanden tot 30 september 2018 (30 juni 2018: 5,5 procent).

Aanzienlijke investeringsactiviteit gericht op het leveren van winstgevende ontwikkelingen met een laag risico

• Op 30 september 2018 bevond zich 891.000 m² aan ruimte in de huidige ontwikkelingspijplijn, wat overeenkomt met een potentiële toekomstige huurprijs van £ 46 miljoen (30 juni 2018: 1,1 miljoen m², £ 54 miljoen), waarvan 71 procent is veiliggesteld ( 30 juni 2018: 71 procent). Eenmaal voltooid en volledig verhuurd, zal de pijplijn naar verwachting een rendement op de totale ontwikkelingskosten opleveren van ongeveer 7 procent. Ontwikkelingen die £ 10 miljoen aan totale huur kunnen genereren, zullen naar verwachting in het vierde kwartaal worden voltooid, waarvan £ 7 miljoen is veiliggesteld.
• In 2018 hebben we tot op heden £ 454 miljoen geïnvesteerd in onze ontwikkelingspijplijn (inclusief grond-, infrastructuur- en activaontwikkeling) en we blijven op koers om in 2018 als geheel meer dan £ 500 miljoen te investeren.

De aanhoudende vraag van investeerders naar hoogwaardige warehousing blijft de kapitaalwaarden ondersteunen ( bijlagen 2 en 3 )

• In het derde kwartaal hebben we een off-market acquisitie afgerond van een recent voltooid, speculatief ontwikkeld big-boxmagazijn in Nederland voor £ 22 miljoen (SEGRO-aandeel £ 11 miljoen). We hebben ook £ 25 miljoen geïnvesteerd in onze grondbank, waarvan ongeveer de helft verband houdt met ontwikkelingsprojecten in Londen, Bologna en Lyon die binnenkort van start gaan.
• We hebben in het derde kwartaal £106 miljoen aan grond en activa verkocht, inclusief het deel van het terrein van de voormalige Nestlé-fabriek in Hayes, West-Londen, goedgekeurd voor woningbouw. We hebben het land behouden dat bestemd is voor industriële ontwikkeling en zijn van plan om in 2019 te beginnen met de bouw van stedelijke magazijnen in deze markt met beperkte aanbod.
• Op 11 oktober 2018 hebben we contracten uitgewisseld voor de verkoop van een magazijn van 158.000 m² in Rome voor € 118 miljoen, waarbij we van de gelegenheid gebruik maakten om te profiteren van de zeer sterke vraag van een breed scala aan internationale investeerders. Deze transactie werd op 16 oktober 2018 afgerond.
• De CBRE Monthly Index rapporteerde voor het derde kwartaal een stijging van 2,3 procent van de bedrijfswaarde van industrieel vastgoed in het VK (9,4 procent voor de eerste negen maanden van 2018).

Financieringsactiviteiten hebben de balans verbeterd door de looptijd van de schulden te verlengen en de kosten van schulden te verlagen

• De nettoschuld (inclusief ons aandeel in de schuld in joint ventures) bedroeg op 30 september 2018 £ 2,8 miljard (30 juni 2018: £ 2,6 miljard), wat overeenkomt met een pro forma ³ look-through LTV van 31 procent (30 juni 2018: 29 procent).
• Tijdens de periode hebben we een Amerikaanse onderhandse plaatsing van €300 miljoen senior ongedekte obligaties met een looptijd van 10 jaar en 15 jaar afgerond met een gemengde coupon van 2,2 procent, waarbij we de opbrengst gedeeltelijk gebruikten om de resterende 2019-obligaties terug te betalen.
• Op 30 september 2018 bedroeg de gemiddelde kost van schulden (inclusief ons aandeel in schulden in joint ventures) 1,9 procent (30 juni 2018: 2,0 procent).
• Zoals vermeld in onze halfjaarresultaten, verwachten we in het vierde kwartaal een prestatievergoeding van de SELP-joint venture, die momenteel naar schatting een netto-impact van ongeveer £ 10 miljoen op de aangepaste winst zal hebben. Meer details zijn te vinden in de halfjaarresultaten van SEGRO.
• Ongeveer 22 procent van het interim-dividend werd uitgekeerd als scrip, wat resulteerde in de uitgifte van 1,8 miljoen nieuwe aandelen tijdens de periode. De winst per aandeel voor 2018 zal naar verwachting gebaseerd zijn op gemiddeld 1.009 miljoen aandelen.

Financiële kalender
De jaarresultaten 2018 worden op vrijdag 15 februari 2019 gepubliceerd.

1 In deze verklaring wordt de ruimte op 100 procent vermeld, terwijl de financiële cijfers het SEGRO-aandeel in joint ventures weergeven. Financiële cijfers zijn vermeld voor de periode tot en met 30 september 2018 tenzij anders aangegeven. De toegepaste wisselkoers is € 1,12: £ 1 per 30 september 2018.
2 De hoofdhuur is op jaarbasis berekende bruto huur die kan worden ontvangen zodra incentives zoals huurvrije periodes zijn verstreken.
3 Gebaseerd op waarden per 30 juni 2018, gecorrigeerd voor acquisities, desinvesteringen en overige investeringen in het derde kwartaal.

Deze Trading Update, het meest recente jaarverslag en andere informatie zijn beschikbaar op de SEGRO-website op www.segro.com/investors .

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

Toekomstgerichte verklaringen: Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de UK Listing Rules en de Disclosure and Transparency Rules van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden weer te geven waarop een dergelijke verklaring is gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose. De informatie in deze aankondiging vormt geen aanbod tot verkoop of een uitnodiging om effecten in SEGRO plc te kopen of een uitnodiging of aansporing om deel te nemen aan andere investeringsactiviteiten.

Over SEGRO
SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 6,3 miljoen vierkante meter (68 miljoen vierkante voet) ruimte met een waarde van meer dan £ 8 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in negen andere Europese landen.

Klik hier om dit persbericht als pdf te downloaden.