Handelsupdate

David Sleath, Chief Executive, zei:

“2021 is goed begonnen voor SEGRO, met onze aanhoudende actieve activabeheerstrategie en aanhoudend sterke vraag van gebruikers, waardoor we in de loop van het kwartaal £ 18 miljoen aan nieuwe hoofdhuur konden ondertekenen door teruggavepotentieel op de bestaande portefeuille te benutten, naast het veiligstellen van nieuwe voorverhuringen op ontwikkelingen.

“Ons uitgebreide ontwikkelingsprogramma zonder risico omvat nu 1,3 miljoen m² nieuwe ruimte in aanbouw of in vergevorderde besprekingen. We zijn er ook in geslaagd meer land veilig te stellen om onze toekomstige ontwikkelingspijplijn uit te breiden.

"Onze sector blijft profiteren van zeer ondersteunende en structurele rugwind en daarom blijven we vertrouwen hebben in de vooruitzichten voor het bedrijf en in ons vermogen om de komende jaren een verdere duurzame groei van huurinkomsten, inkomsten en dividenden te stimuleren."

Aanhoudend sterke leaseprestaties en benutting van terugvalpotentieel ( Bijlage 1 )

• £ 18,0 miljoen (Q1 2020: £ 14,3 miljoen) aan nieuwe hoofdhuur ² ondertekend tijdens het kwartaal. We zagen een kleine stijging van de leegstand tot 4,4 procent (31 december 2020: 3,9 procent), grotendeels gedreven door het terugnemen van ruimte voor renovatie in onze zeer gewilde portefeuilles in Londen en Parijs.
• Nieuwe hoofdhuurprijzen bij herziening en verlenging stegen met meer dan 12 procent ten opzichte van eerdere voorbijgaande huurprijzen, aangezien het doorlopende activabeheer het reversionary-potentieel van onze bestaande portefeuille bleef benutten. Het klantenbehoud blijft hoog met 82 procent, wat een weerspiegeling is van onze hoogwaardige activa op toplocaties en onze focus op uitmuntendheid in klantenservice.
• £ 11,3 miljoen (Q1 2020: £ 5,7 miljoen) aan nieuwe, onvoorwaardelijke voorverhuurde overeenkomsten en verhuur van speculatieve ontwikkelingen voorafgaand aan voltooiing. Deze omvatten voorverhuur in Frankrijk, Italië en Polen en nog een groot kistenmagazijn op SEGRO Logistics Park - East Midlands Gateway in het VK.
• 14.200 m² (Q1 2020: 105.200 m²) aan nieuwe ontwikkelingen voltooid, in staat om £ 0,7 miljoen (Q1 2020: £ 9,4 miljoen) aan hoofdhuur te genereren, waarvan 86 procent is verhuurd. In 2021 als geheel verwachten we meer dan 800.000 m² nieuwe ruimte te realiseren (2020: 835.900 m²), waarvan 82 procent voorverhuurd is.

£87 miljoen aan potentiële nieuwe hoofdhuur van bijna 1,3 miljoen m² nieuwe ruimte in aanbouw of in vergevorderde besprekingen

• Op 31 maart 2021 was er meer dan 1,1 miljoen m² aan ruimte in aanbouw, wat overeenkomt met een potentiële toekomstige hoofdhuur van £ 67 miljoen (31 december 2020: 838.100 m², £ 54 miljoen), waarvan 71 procent is veiliggesteld (31 december 2020: 66 procent). Eenmaal voltooid en volledig verhuurd, zal de pijplijn naar verwachting een rendement opleveren op de totale ontwikkelingskosten van ongeveer 6,5 procent.
• Verwacht wordt dat in de komende maanden nog meer 'op korte termijn' voorverhuurde projecten van 170.500 m² met een potentiële kapitaalinvestering van £ 184 miljoen en een bijbehorende huur van £ 20 miljoen van start zullen gaan.

Netto-investering van £ 180 miljoen, waarbij het grootste deel van de uitgaven is gericht op onze ontwikkelingspijplijn ( bijlagen 2 en 3 )

• De investeringsactiviteit blijft gericht op het leveren van de huidige ontwikkelingspijplijn en het veiligstellen van grond voor projecten op korte termijn. £ 143 miljoen geïnvesteerd in ontwikkelingsinvesteringen in het eerste kwartaal, waarbij de totale investering voor 2021 nog steeds naar verwachting meer dan £ 700 miljoen zal bedragen.
• Er werd nog eens £20 miljoen grond voor toekomstige ontwikkeling verworven en we verkochten een klein stuk grond in Polen dat ongeschikt was voor industriële ontwikkeling.
• Investeringsacquisities tijdens de periode bedroegen in totaal £ 17 miljoen, bestaande uit twee stedelijke magazijnactiva in Frankrijk (een in Parijs en een in Lyon), die beide leegstonden bij acquisitie en zullen worden herontwikkeld. Er waren geen desinvesteringen.
• Sinds het einde van de periode hebben we de overname van de resterende aandelen in Sofibus Patrimoine afgerond, zodat we nu 100 procent van het aandelenkapitaal bezitten en het is van Euronext Parijs geschrapt.

Balans gepositioneerd om verdere door ontwikkeling geleide groei te ondersteunen

• De nettoschuld (inclusief ons aandeel in de schuld in joint ventures) op 31 maart 2021 bleef stabiel op £ 3,0 miljard (31 december 2020: £ 3,1 miljard).
• Dit komt overeen met een pro forma ³ doorkijk LTV van 23 procent (31 december 2020: 24 procent).

Financiële kalender

De halfjaarcijfers 2021 worden op donderdag 29 juli 2021 gepubliceerd.

¹ In deze verklaring wordt de ruimte op 100 procent vermeld, terwijl de financiële cijfers het SEGRO-aandeel in joint ventures weergeven. Financiële cijfers zijn vermeld voor de periode tot en met 31 maart, tenzij anders aangegeven. De toegepaste wisselkoers is € 1,17: £ 1 per 31 maart 2021.
² De hoofdhuur is op jaarbasis berekende bruto huur die kan worden ontvangen zodra incentives zoals huurvrije periodes zijn verstreken.
³ Gebaseerd op waarden per 31 december 2020, gecorrigeerd voor acquisities, desinvesteringen en overige investeringen in het eerste kwartaal.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

Toekomstgerichte verklaringen : Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de UK Listing Rules en de Disclosure Guidance and Transparency Rules van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken, inclusief om nieuwe informatie of wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop een dergelijke verklaring is gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose. De informatie in deze aankondiging vormt geen aanbod om effecten te verkopen of een uitnodiging om effecten te kopen in SEGRO plc of een uitnodiging of aansporing om deel te nemen of een contractuele verbintenis of andere investeringsactiviteiten aan te gaan.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

OVER SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT), genoteerd aan de London Stock Exchange en Euronext Parijs, en is een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 8,8 miljoen vierkante meter ruimte (95 miljoen vierkante voet) ter waarde van £ 15,3 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in zeven andere Europese landen.

Al 100 jaar creëert SEGRO de ruimte die buitengewone dingen mogelijk maakt. Van moderne grote magazijnen, die voornamelijk worden gebruikt voor regionale, nationale en internationale distributiecentra, tot stedelijke opslag in de buurt van grote bevolkingscentra en zakelijke districten, het biedt hoogwaardige activa waarmee zijn klanten kunnen floreren.