Risultati del semestre chiuso al 30 giugno 2019

Commentando i risultati, David Sleath, amministratore delegato, ha dichiarato:

“Lo slancio è continuato durante tutta la nostra attività nella prima metà del 2019 e siamo sulla buona strada per un altro anno forte. Il nostro portafoglio di beni di magazzino di alta qualità e ben posizionati sta andando bene, come dimostrano la forte crescita degli affitti e il basso tasso di sfitti. Il nostro programma di sviluppo continua a ritmo sostenuto, capitalizzando sulla continua e positiva domanda degli occupanti nei nostri mercati.

Come anticipato, le tendenze strutturali dell'e-commerce e dell'urbanizzazione che da tempo guidano le prestazioni delle nostre attività nel Regno Unito sono ora sempre più evidenti nei nostri mercati dell'Europa continentale.

Guardando al futuro, prevediamo che il programma di sviluppo genererà ulteriori entrate significative e redditizie da locazione nei prossimi anni. Questa aggiunta alla linea superiore, combinata con l'effetto combinato della crescita degli affitti attraverso la nostra gestione patrimoniale del portafoglio esistente, dovrebbe consentirci di guidare sia gli utili sostenibili che un'ulteriore crescita dei dividendi".

Mette in risalto:

• Utile ante imposte rettificato in aumento del 19% a 131,8 milioni di sterline (primo semestre 2018: 110,6 milioni di sterline), riflettendo i completamenti record di sviluppo nel periodo e la crescita degli affitti catturata attraverso la gestione attiva degli asset. L'utile prima delle imposte IFRS è stato di 410,8 milioni di sterline (primo semestre 2018: 570,9 milioni di sterline), che include l'impatto della rivalutazione del portafoglio.
• L'EPS rettificato è aumentato del 13% a 12,2 pence (primo semestre 2018: 10,8 pence) riflettendo il maggiore utile ante imposte rettificato e un numero maggiore di azioni in seguito al collocamento di azioni nel febbraio 2019. L'EPS IFRS è stato di 37,1 pence (primo semestre 2018: 55,4 pence) .
• L'EPRA NAV per azione è aumentato del 4% a 673 pence (31 dicembre 2018: 650 pence), trainato da un aumento del 3,5% (primo semestre 2018: 5,9%) nel valore del portafoglio. Ciò è dovuto ai guadagni in termini di sviluppo e gestione patrimoniale, nonché alla crescita di ERV in entrambi i portafogli del Regno Unito e dell'Europa continentale.
• Crescita futura degli utili sostenuta da oltre 700.000 mq di progetti di sviluppo in costruzione o in discussioni preliminari all'affitto in grado di generare 50 milioni di sterline di affitto, riflettendo un rendimento sul costo del 7%, la maggior parte del quale è de-risked attraverso pre- contratti di locazione.
• L'acconto sul dividendo è aumentato del 13,5 per cento a 6,30 pence (acconto sul dividendo 2018: 5,55 pence), in linea con la nostra guida di fissare l'acconto sul dividendo a un terzo del dividendo dell'intero anno precedente.

PRINCIPI FINANZIARI E OPERATIVI1

Buone prestazioni operative guidate da una gestione attiva degli asset e supportate dalla continua buona domanda degli occupanti

• Garantiti 33,3 milioni di sterline di nuovi canoni di locazione nel periodo (primo semestre 2018: 39,8 milioni di sterline). Ciò è stato determinato da nuovi pre-affitti per 15,2 milioni di sterline (primo semestre 2018: 30,4 milioni di sterline), crescita netta degli affitti di 8,4 milioni di sterline sullo spazio esistente (primo semestre 2018: 1,4 milioni di sterline) e maggiori locazioni di spazi sviluppati speculativamente recentemente completati .
• Crescita del reddito netto da locazione pari al 3,7%, di cui il 4,3% nel Regno Unito e il 2,5% nell'Europa continentale.
• Il tasso di posti vacanti rimane basso, al 4,8 per cento (31 dicembre 2018: 5,2 per cento) grazie al contributo degli sviluppi pre-affittati recentemente completati e a un alto tasso di fidelizzazione del 94 per cento con riprese minime.

La crescita del valore locativo e l'aumento dello sviluppo hanno portato a guadagni di valutazione in tutto il portafoglio

• Eccedenza della valutazione del capitale del portafoglio del 3,5 per cento (Regno Unito 2,3 per cento; Europa continentale 5,8 per cento). Aumenti di valutazione principalmente guidati dalla gestione patrimoniale, dalla crescita del valore locativo (Regno Unito: 1,4 per cento; Europa continentale: 1,5 per cento) e dai guadagni di sviluppo con la continua compressione dei rendimenti nell'Europa continentale.

Proseguire un approccio disciplinato all'allocazione del capitale per migliorare ulteriormente il portafoglio e generare rendimenti continui

• Investimento di capitale netto di 141 milioni di sterline che comprende 27 milioni di sterline di acquisizioni di beni, 220 milioni di sterline in nuovi terreni e spese in conto capitale per lo sviluppo, compensati da 106 milioni di sterline di proventi da dismissioni.
• 229 milioni di sterline di ulteriori investimenti da investire nel completamento di 34 progetti di sviluppo in costruzione, pari a 36 milioni di sterline di affitto potenziale, di cui il 65% è stato garantito da pre-affitti. I completamenti nella seconda metà del 2019 genereranno potenzialmente 29 milioni di sterline di canone annuo, di cui 21 milioni di sterline sono già stati assicurati.
• Ulteriori progetti di pre-affitto "a breve termine" dovrebbero iniziare nei prossimi mesi, con un potenziale capex di 125 milioni di sterline e 14 milioni di sterline di affitto associato.
• L'investimento totale di sviluppo per l'anno dovrebbe aggirarsi intorno ai 600 milioni di sterline (comprese le acquisizioni di terreni), in linea con le aspettative al momento del collocamento del capitale proprio a febbraio.

Bilancio posizionato per un'ulteriore crescita guidata dallo sviluppo, dopo il collocamento di azioni e il rifinanziamento del debito.

Il collocamento di 451 milioni di sterline è stato completato nel febbraio 2019, fornendo la capacità di continuare a investire nella pipeline di sviluppo crescente e nelle future acquisizioni di terreni.
Ulteriore attività di rifinanziamento del debito con il rimborso di 250 milioni di sterline di obbligazioni SEGRO al 5,625% con scadenza 2020 e l'emissione di obbligazioni SELP da 500 milioni di euro 1,5% con scadenza 2026.
Rapporto LTV look-through del 24% (31 dicembre 2018: 29%) e 1,6 miliardi di sterline di contanti e linee non utilizzate.

¹ I dati riportati alle pagine da 1 a 12 della versione pdf del presente comunicato si riferiscono alla quota di SEGRO, fatta eccezione per i terreni (ettari) e gli spazi (metri quadrati) che sono quotati al 100 per cento, salvo diversa indicazione. Per ulteriori dettagli, fare riferimento alla Presentazione dell'informativa finanziaria nel Financial Review.

PROSPETTIVA

Le tendenze strutturali che hanno guidato la domanda nei nostri mercati sono ancora molto evidenti nel 2019. Come parte di ciò, la domanda degli occupanti di magazzini e risorse logistiche di alta qualità dovrebbe continuare a riflettere la continua necessità per molti dei nostri clienti di migliorare le proprie catene di approvvigionamento, mentre la domanda positiva degli investitori per la classe di attività dovrebbe essere sostenuta da istituzioni e altri che cercano di aumentare la loro esposizione al magazzino urbano e di grandi scatole.

Prevediamo che la continua performance immobiliare di SEGRO sarà supportata da questi temi e guidata dalla nostra gestione patrimoniale attiva, dalla crescita degli affitti e dall'ulteriore attività di sviluppo. La crescita degli affitti sarà probabilmente più forte nel magazzino urbano, dove le tendenze di supporto della rivoluzione tecnologica (compreso l'e-commerce) e dell'urbanizzazione si combinano e siamo particolarmente ben posizionati per massimizzare il potenziale di questo con il 64% del nostro portafoglio in queste attività . Dal 2016 aumentiamo attivamente la nostra attività di sviluppo e entriamo nella seconda metà dell'anno con una forte pipeline di oltre 700.000 mq di sviluppi in costruzione o in negoziazione avanzata, la maggior parte dei quali è de-risked attraverso accordi pre-affitto . Questa pipeline, combinata con la gestione attiva del nostro portafoglio, dovrebbe consentirci di aumentare ulteriormente il nostro reddito netto da locazione nei prossimi anni, guidando una crescita sostenibile dei dividendi.

Rimaniamo attenti a una serie di potenziali rischi macroeconomici, ma il loro impatto sulla nostra attuale attività di trading è rimasto finora molto limitato. Poiché un numero crescente di consumatori e aziende urbane richiede un volume maggiore di beni e servizi consegnati alle loro porte più velocemente che mai, riteniamo che la domanda di magazzini di alta qualità e ben ubicati rimarrà forte e siamo quindi fiduciosi nel nostro futuro prospettive.

1 Una riconciliazione tra l'utile prima delle imposte rettificato e l'utile prima delle imposte IFRS è mostrata nella nota 2 all'informativa finanziaria sintetica.
2 Una riconciliazione tra l'utile per azione rettificato e l'utile per azione IFRS è mostrata nella Nota 11 all'informativa finanziaria sintetica.
3 Movimentazione percentuale di valutazione nel periodo in base alla differenza tra le valutazioni di apertura e chiusura di tutti gli immobili inclusi gli immobili in costruzione e i terreni, rettificando per spese in conto capitale, acquisizioni e dismissioni.
4 Una riconciliazione tra il valore patrimoniale netto per azione EPRA e il valore patrimoniale netto per azione IFRS è mostrata nella Nota 11 all'informativa finanziaria sintetica.
5 I calcoli per le misure di performance dell'EPRA sono riportati nelle note integrative all'informativa finanziaria sintetica.

Visualizza il comunicato stampa completo in formato PDF.

I dettagli completi delle nostre partecipazioni possono essere trovati nel rapporto di analisi della proprietà SEGRO.

Guarda un'intervista video con David Sleath, amministratore delegato e Soumen Das, direttore finanziario.

WEBCAST / CONFERENCE CALL PER INVESTITORI E ANALISTI

Un webcast live della presentazione dei risultati sarà disponibile dalle 08:30 (ora del Regno Unito) all'indirizzo:

https://edge.media-server.com/mmc/p/r84zs6s6

Il webcast sarà disponibile per la replica sul sito Web di SEGRO all'indirizzo: http://www.segro.com/investors entro la fine dell'attività.

Una funzione di teleconferenza sarà disponibile alle 08:30 (ora del Regno Unito) al seguente numero:

Un'intervista video con David Sleath e Soumen Das che discutono dei risultati è ora disponibile per la visualizzazione su www.segro.com , insieme a questo annuncio, il rapporto sull'analisi della proprietà del primo semestre 2019 e altre informazioni su SEGRO.

SU SEGRO

SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di magazzini moderni e proprietà industriali leggere. Possiede o gestisce 7,8 milioni di metri quadrati di spazio (84 milioni di piedi quadrati) per un valore di 11,7 miliardi di sterline al servizio di clienti di un'ampia gamma di settori industriali. Le sue proprietà si trovano dentro e intorno alle principali città e nei principali snodi di trasporto nel Regno Unito e in altri otto paesi europei.

Dichiarazioni previsionali: questo annuncio contiene alcune dichiarazioni previsionali rispetto alle aspettative e ai piani di SEGRO, alla strategia, agli obiettivi di gestione, agli sviluppi e alle prestazioni future, ai costi, ai ricavi e ad altre informazioni sull'andamento. Queste affermazioni sono soggette a ipotesi, rischio e incertezza. Molte di queste ipotesi, rischi e incertezze si riferiscono a fattori che esulano dalla capacità di SEGRO di controllare o stimare con precisione e che potrebbero far sì che i risultati o gli sviluppi effettivi differiscano sostanzialmente da quelli espressi o impliciti in queste dichiarazioni previsionali. Alcune affermazioni sono state fatte con riferimento ai cambiamenti previsionali dei processi, alle condizioni economiche e all'attuale contesto normativo. Eventuali dichiarazioni previsionali fatte da o per conto di SEGRO si basano sulla conoscenza e sulle informazioni a disposizione degli Amministratori alla data del presente annuncio. Di conseguenza, non può essere fornita alcuna garanzia che qualsiasi aspettativa particolare sarà soddisfatta e gli azionisti di SEGRO sono avvertiti di non fare indebito affidamento sulle dichiarazioni previsionali. Inoltre, le dichiarazioni previsionali relative a tendenze o attività passate non devono essere considerate una rappresentazione che tali tendenze o attività continueranno in futuro. Se non in conformità con i suoi obblighi legali o regolamentari (incluso ai sensi della Disclosure Guidance and Transparency Rules della Financial Conduct Authority), SEGRO non si impegna ad aggiornare le dichiarazioni previsionali per riflettere eventuali cambiamenti di eventi, condizioni o circostanze su cui tale dichiarazione è basato. Non si può fare affidamento sulla performance passata delle azioni come guida per la performance futura. Niente in questo annuncio deve essere interpretato come una previsione di profitto.

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