Wyniki za półrocze zakończone 30 czerwca 2019 r.

Komentując wyniki, David Sleath, dyrektor naczelny, powiedział:

„Momentum trwało przez całą naszą działalność w pierwszej połowie 2019 r. i jesteśmy na dobrej drodze do kolejnego mocnego roku. Nasze portfolio wysokiej jakości i dobrze zlokalizowanych aktywów magazynowych radzi sobie dobrze, o czym świadczy silny wzrost czynszów i niski wskaźnik pustostanów. Nasz program rozwoju jest kontynuowany w szybkim tempie, czerpiąc korzyści z utrzymującego się, pozytywnego popytu na naszych rynkach.

Zgodnie z przewidywaniami, strukturalne trendy handlu elektronicznego i urbanizacji, które od jakiegoś czasu napędzają naszą działalność w Wielkiej Brytanii, są teraz coraz bardziej widoczne na naszych kontynentalnych rynkach europejskich.

Patrząc w przyszłość, spodziewamy się, że program rozwoju przyniesie dalsze znaczące i zyskowne nowe przychody z najmu w nadchodzących latach. To zwiększenie przychodów, w połączeniu z efektem kumulacji wzrostu czynszów poprzez zarządzanie aktywami istniejącego portfela, powinno umożliwić nam osiągnięcie zarówno trwałych zysków, jak i dalszego wzrostu dywidend”.

Przegląd najważniejszych wydarzeń:

• Skorygowany zysk przed opodatkowaniem w górę o 19 procent do 131,8 mln GBP (I półrocze 2018 r.: 110,6 mln GBP), odzwierciedlając rekordowe ukończenie inwestycji w tym okresie i wzrost czynszów uzyskany dzięki aktywnemu zarządzaniu aktywami. Zysk przed opodatkowaniem według MSSF wyniósł 410,8 mln GBP (I półrocze 2018 r.: 570,9 mln GBP), co obejmuje wpływ przeszacowania portfela.
• Skorygowany EPS wzrósł o 13% do 12,2 pensów (I półrocze 2018 r.: 10,8 pensów), odzwierciedlając wyższy skorygowany zysk przed opodatkowaniem i zwiększoną liczbę akcji w następstwie ulokowania kapitału w lutym 2019 r. EPS na MSSF wyniósł 37,1 pensa (I półrocze 2018 r.: 55,4 pensów) .
• Wskaźnik EPRA NAV na akcję wzrósł o 4 proc. do 673 pensów (31 grudnia 2018 r.: 650 pensów), spowodowany 3,5-procentowym (I półrocze 2018 r.: 5,9 proc.) wzrostem wartości portfela. Było to spowodowane zyskami z rozwoju i zarządzania aktywami, a także wzrostem ERV w portfelach zarówno w Wielkiej Brytanii, jak iw Europie kontynentalnej.
• Przyszły wzrost zysków, oparty na ponad 700 000 mkw. projektów deweloperskich w trakcie budowy lub w trakcie zaawansowanych rozmów przednajmu, które mogą wygenerować 50 milionów funtów czynszu, co odzwierciedla rentowność kosztów na poziomie 7 procent, z których większość jest pozbawiona ryzyka dzięki przednajem umowy leasingu.
• Dywidenda zaliczkowa wzrosła o 13,5% do 6,30 pensów (dywidenda zaliczkowa za 2018 r.: 5,55 pensów), zgodnie z naszymi wytycznymi dotyczącymi ustalenia dywidendy zaliczkowej na poziomie jednej trzeciej poprzedniej dywidendy za cały rok.

NAJWAŻNIEJSZE CECHY FINANSOWE I OPERACYJNE1

Dobre wyniki operacyjne napędzane aktywnym zarządzaniem aktywami i wspierane przez utrzymujący się dobry popyt najemców

• Zapewnił 33,3 mln GBP nowego czynszu bazowego w okresie (I półrocze 2018 r.: 39,8 mln GBP). Było to spowodowane nowymi umowami przednajmu w wysokości 15,2 mln GBP (I półrocze 2018 r.: 30,4 mln GBP), wzrostem czynszu netto o 8,4 mln GBP na istniejącej powierzchni (I połowa 2018 r.: 1,4 mln GBP) oraz zwiększonym wynajmem niedawno ukończonej powierzchni spekulacyjnej .
• 3,7 procentowy wzrost dochodów z czynszów na podobnym poziomie , w tym 4,3 procent w Wielkiej Brytanii i 2,5 procent w Europie kontynentalnej.
• Wskaźnik pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie 4,8 procent (31 grudnia 2018 r.: 5,2 procent) ze względu na wkład niedawno ukończonych inwestycji przednajmu oraz wysoki wskaźnik utrzymania obiektów na poziomie 94 procent przy minimalnych odbiorach.

Wzrost wartości czynszów i wzrost inwestycji spowodowały zyski z wyceny w całym portfelu

• Nadwyżka wyceny kapitału portfelowego w wysokości 3,5 procent (Wielka Brytania 2,3 procent; Europa kontynentalna 5,8 procent). Zyski z wyceny wynikają głównie z zarządzania aktywami, wzrostu wartości czynszów (Wielka Brytania: 1,4 procent; Europa kontynentalna: 1,5 procent) oraz zysków z rozwoju przy ciągłym zmniejszaniu się rentowności w Europie kontynentalnej.

Kontynuacja zdyscyplinowanego podejścia do alokacji kapitału w celu dalszego ulepszania portfela i zwiększania bieżących zwrotów

• Inwestycja kapitałowa netto w wysokości 141 milionów funtów, obejmująca 27 milionów funtów na nabycie aktywów, 220 milionów funtów na nowe grunty i inwestycje inwestycyjne, skompensowane przez 106 milionów funtów wpływów ze zbycia.
• 229 milionów funtów dodatkowych nakładów inwestycyjnych, które zostaną zainwestowane w ukończenie 34 projektów deweloperskich w budowie, co stanowi 36 milionów funtów potencjalnego czynszu, z czego 65% zostało zabezpieczone poprzez umowy przednajmu. Oddanie do użytku w drugiej połowie 2019 r. potencjalnie wygeneruje 29 milionów funtów rocznego czynszu, z czego 21 milionów funtów zostało już zabezpieczonych.
• Oczekuje się, że w nadchodzących miesiącach rozpoczną się kolejne „bliskoterminowe” projekty przednajmu, z potencjalnymi nakładami na 125 mln GBP i 14 mln GBP związanych z czynszem.
• Oczekuje się, że całkowite nakłady inwestycyjne w tym roku wyniosą około 600 milionów funtów (wliczając zakup gruntów), zgodnie z oczekiwaniami w momencie lutowej emisji akcji.

Bilans ukierunkowany na dalszy wzrost napędzany rozwojem, po ulokowaniu akcji i refinansowaniu długu.

Emisja akcji w wysokości 451 mln GBP zakończyła się w lutym 2019 r., zapewniając zdolność do dalszego inwestowania w plan rozwoju i przyszłe zakupy gruntów.
Dalsze działania w zakresie refinansowania zadłużenia ze spłatą 250 mln GBP 5,625% obligacji SEGRO z terminem płatności w 2020 r. oraz emisją 500 mln EUR 1,5% obligacji SELP z terminem płatności w 2026 r.
Wskaźnik LTV na poziomie 24 procent (31 grudnia 2018: 29 procent) oraz 1,6 miliarda funtów środków pieniężnych i niewykorzystanych środków.

¹ Liczby cytowane na stronach od 1 do 12 wersji pdf tego komunikatu odnoszą się do udziału SEGRO, z wyjątkiem gruntów (hektarów) i powierzchni (metry kwadratowe), które są podane w 100 procentach, chyba że zaznaczono inaczej. Więcej informacji znajduje się w Prezentacji informacji finansowych w Przeglądzie finansowym.

PERSPEKTYWY

Trendy strukturalne, które napędzają popyt na naszych rynkach, są nadal bardzo widoczne w 2019 roku. W związku z tym popyt najemców na wysokiej jakości aktywa magazynowe i logistyczne powinien nadal odzwierciedlać bieżącą potrzebę wielu naszych klientów w zakresie usprawnienia ich łańcuchów dostaw, podczas gdy pozytywny popyt inwestorów na tę klasę aktywów powinien być wspierany przez instytucje i inne osoby, które chcą zwiększyć swoją ekspozycję na magazyny miejskie i wielkopowierzchniowe.

Spodziewamy się, że bieżące wyniki SEGRO będą wspierane przez te tematy i napędzane przez nasze aktywne zarządzanie aktywami, wzrost czynszów i dalszą działalność deweloperską. Wzrost czynszów będzie prawdopodobnie najsilniejszy w magazynach miejskich, gdzie łączą się sprzyjające trendy rewolucji technologicznej (w tym e-commerce) i urbanizacji, a my jesteśmy szczególnie dobrze przygotowani do maksymalizacji tego potencjału, mając 64 procent naszego portfela w tych aktywach . Od 2016 roku aktywnie rozwijamy naszą działalność deweloperską i w drugą połowę roku wchodzimy z silnym planem ponad 700 000 mkw. projektów w budowie lub zaawansowanych negocjacjach, z których większość jest pozbawiona ryzyka poprzez umowy przednajmu . Ten plan, w połączeniu z aktywnym zarządzaniem aktywami naszego portfela, powinien pozwolić nam na dalsze zwiększanie naszych dochodów z najmu netto w nadchodzących latach, napędzając zrównoważony wzrost dywidendy.

Pozostajemy wyczuleni na różne potencjalne zagrożenia makroekonomiczne, ale ich wpływ na naszą obecną działalność handlową pozostaje jak dotąd bardzo ograniczony. Ponieważ coraz większa liczba miejskich konsumentów i przedsiębiorstw wymaga zwiększonej ilości towarów i usług dostarczanych do ich drzwi szybciej niż kiedykolwiek wcześniej, wierzymy, że zapotrzebowanie na wysokiej jakości, dobrze zlokalizowane magazyny pozostanie silne i dlatego jesteśmy spokojni o naszą przyszłość horyzont.

1 Uzgodnienie Skorygowanego zysku przed opodatkowaniem i zysku przed opodatkowaniem według MSSF przedstawiono w Nocie 2 do skróconych informacji finansowych.
2 Uzgodnienie Skorygowanego zysku przypadającego na jedną akcję i zysku przypadającego na jedną akcję według MSSF przedstawiono w Nocie 11 do skróconych informacji finansowych.
3 Procentowa zmiana wyceny w okresie na podstawie różnicy między wyceną otwarcia i zamknięcia dla wszystkich nieruchomości, w tym budynków w budowie i gruntu, z korektą o nakłady inwestycyjne, przejęcia i zbycia.
4 Uzgodnienie między wartością aktywów netto na akcję EPRA a wartością aktywów netto na akcję według MSSF przedstawiono w nocie 11 do skróconych informacji finansowych.
5 Obliczenia mierników wyników EPRA przedstawiono w notach dodatkowych do skróconych informacji finansowych.

Zobacz pełną informację prasową w formacie PDF.

Szczegółowe informacje na temat naszych udziałów można znaleźć w Raporcie Analizy Nieruchomości SEGRO.

Obejrzyj wywiad wideo z Davidem Sleathem, dyrektorem naczelnym i Soumen Das, dyrektorem finansowym.

WEBCAST/KONFERENCJA DLA INWESTORÓW I ANALITYKÓW

Transmisja na żywo z prezentacji wyników będzie dostępna od 08.30 (czasu brytyjskiego) pod adresem:

https://edge.media-server.com/mmc/p/r84zs6s6

Transmisja internetowa będzie dostępna do odtworzenia na stronie SEGRO pod adresem: http://www.segro.com/investors do końca dnia roboczego.

Obiekt do telekonferencji będzie dostępny o 08:30 (czasu brytyjskiego) pod następującym numerem:

Wywiad wideo z Davidem Sleathem i Soumen Das omawiającym wyniki jest już dostępny do obejrzenia na stronie www.segro.com , wraz z tym ogłoszeniem, raportem analizy nieruchomości za I półrocze 2019 r. i innymi informacjami na temat SEGRO.

O SEGRO

SEGRO to UK Real Estate Investment Trust (REIT) oraz wiodący właściciel, zarządca i deweloper nowoczesnych magazynów i lekkich obiektów przemysłowych. Jest właścicielem lub zarządza 7,8 miliona metrów kwadratowych powierzchni (84 miliony stóp kwadratowych) o wartości 11,7 miliarda funtów, obsługując klientów z wielu różnych sektorów przemysłu. Jej nieruchomości znajdują się w dużych miastach i wokół nich oraz w kluczowych węzłach komunikacyjnych w Wielkiej Brytanii i ośmiu innych krajach europejskich.

Stwierdzenia dotyczące przyszłości: Niniejszy komunikat zawiera pewne stwierdzenia dotyczące przyszłości w odniesieniu do oczekiwań i planów SEGRO, strategii, celów zarządu, przyszłego rozwoju i wyników, kosztów, przychodów i innych informacji o trendach. Oświadczenia te podlegają założeniom, ryzyku i niepewności. Wiele z tych założeń, zagrożeń i niepewności wiąże się z czynnikami, których SEGRO nie jest w stanie dokładnie kontrolować lub oszacować i które mogą spowodować, że rzeczywiste wyniki lub zmiany będą się znacznie różnić od tych wyrażonych lub sugerowanych w tych stwierdzeniach dotyczących przyszłości. Pewne stwierdzenia zostały złożone w odniesieniu do prognozowanych zmian procesów, warunków ekonomicznych oraz aktualnego otoczenia regulacyjnego. Wszelkie wypowiedzi prognozujące składane przez lub w imieniu SEGRO opierają się na wiedzy i informacjach dostępnych Dyrektorom w dniu publikacji niniejszego ogłoszenia. W związku z tym nie można zapewnić, że jakiekolwiek szczególne oczekiwania zostaną spełnione, a akcjonariusze SEGRO są ostrzegani przed nadmiernym poleganiem na stwierdzeniach dotyczących przyszłości. Ponadto wypowiedzi prognozujące dotyczące przeszłych trendów lub działań nie powinny być traktowane jako oświadczenie, że takie trendy lub działania będą kontynuowane w przyszłości. Poza wymogami prawnymi lub regulacyjnymi (w tym zgodnie z Wytycznymi i Zasadami Przejrzystości Urzędu ds. Postępowania Finansowego), SEGRO nie zobowiązuje się do aktualizowania stwierdzeń dotyczących przyszłości w celu odzwierciedlenia jakichkolwiek zmian w zdarzeniach, warunkach lub okolicznościach, w których takie oświadczenie jest na podstawie. Wyniki akcji w przeszłości nie mogą być traktowane jako wskazówka dotycząca przyszłych wyników. Nic w tym ogłoszeniu nie powinno być interpretowane jako prognoza zysków.

Ani zawartość strony internetowej SEGRO, ani żadnej innej strony internetowej dostępnej za pośrednictwem hiperłączy ze strony internetowej SEGRO nie są włączone do niniejszego ogłoszenia ani nie stanowią jego części.