Resultaten voor de zes maanden eindigend op 30 juni 2022

In een reactie op de resultaten zei David Sleath, Chief Executive:

“SEGRO heeft zowel operationeel als financieel opgeleverd in de eerste helft van 2022. Er is veel vraag naar onze uitstekende portefeuille van moderne, duurzame magazijnen die zijn gericht op belangrijke stedelijke markten en logistieke corridors in het VK en Europa. Deze sterke vraag in combinatie met het lage aanbod in onze belangrijkste markten, met name in de stedelijke locaties waar tweederde van onze activa zich bevindt, heeft ons geholpen de huurprijzen te verhogen, teruggave en indexering te realiseren en ons ontwikkelingsprogramma uit te breiden - resulterend in inflatie - winstgroei verslaan.

“Onze focus op het onderhouden van nauwe relaties met onze klanten, onze goed gelegen grondbank en onze voorzichtige kapitaalstructuur, bieden aanzienlijke kansen voor verdere winstgevende groei als gevolg van de aanhoudende structurele veranderingen in de markten van onze klanten.

“We zijn ervan overtuigd dat we, door onze beproefde strategie van gedisciplineerde kapitaalallocatie en operationele uitmuntendheid te blijven volgen, met Responsible SEGRO als kern, in staat zullen zijn om door de meer uitdagende huidige macro-economische omgeving te navigeren en een verdere duurzame samengestelde groei van de huurinkomsten te stimuleren. , winsten en dividenden voor de komende jaren.”

Hoogtepunten ^A :

• Gecorrigeerde winst voor belastingen van £ 216 miljoen, een stijging van 29 procent vergeleken met het voorgaande jaar (H1 2021: £ 168 miljoen). De aangepaste WPA is 16,9 pence, een stijging van 22 procent (H1 2021: 13,8 pence), inclusief 1,3 pence met betrekking tot de opname van prestatievergoedingen van onze SELP-joint venture.
• De aangepaste NIW per aandeel stijgt met 10 procent tot 1.249 pence (31 december 2021: 1.137 pence) , dankzij een stijging van 7,2 procent in de waardering van de portefeuille, als gevolg van initiatieven op het gebied van vermogensbeheer, een groei van 5,9 procent geschatte huurwaarde (ERV) en winstgevende ontwikkelingsactiviteiten.
• Onze klantgerichtheid en actief beheer van de portefeuille, ondersteund door een sterke en diverse vraag van gebruikers, genereerden gedurende de periode £ 55 miljoen aan nieuwe hoofdhuurtoezeggingen (H1 2021: £ 38 miljoen), inclusief £ 28 miljoen aan nieuwe voorverhuurde overeenkomsten, en een gemiddelde herverhuringspread van 24 procent op huurherzieningen en -verlengingen.
• Verdere groei in de ontwikkelingspijplijn met 1,3 miljoen m² aan projecten in aanbouw of in vergevorderde voorverhuurde besprekingen, wat neerkomt op £ 118 miljoen aan potentiële huur (31 december 2021: £ 82 miljoen), waarvan 70 procent verband houdt met pre- laat, waardoor de pijplijn van 2022-2023 aanzienlijk wordt verminderd.
• Onze verantwoordelijke SEGRO-verplichtingen nakomen, inclusief vooruitgang met onze strategie voor hernieuwbare energie; de vorming van ons eerste communautair investeringsplan in Slough; en de verbetering van ons programma voor vroege carrières om de diversiteit binnen ons bedrijf te helpen verbeteren.
• £ 2,1 miljard aan nieuwe financiering, waaronder een groene obligatie van € 1,15 miljard en een onderhandse plaatsing van € 225 miljoen in de VS om onze langetermijnschuldenstructuur te behouden en een goed inzicht te geven in de financieringskosten zonder noemenswaardige looptijden tot 2026. 94 procent van onze schuld is vast of gemaximeerd.
• Balans gepositioneerd om verdere, door ontwikkeling geleide groei te ondersteunen met toegang tot meer dan £ 2 miljard aan beschikbare liquiditeit (inclusief de in juli ondertekende Amerikaanse onderhandse plaatsingsschuld) en een lage gearing die wordt weerspiegeld in een LTV van 23 procent op 30 juni 2022 (31 december 2021: 23 procent).
• Het interim-dividend steeg met 9 procent tot 8,1 pence (2021: 7,4 pence), in lijn met onze gebruikelijke praktijk om het interim-dividend vast te stellen op een derde van het dividend over het voorgaande jaar.

¹ . Een aansluiting tussen de aangepaste winst voor belastingen en de IFRS-winst voor belastingen wordt weergegeven in Toelichting 2 bij de verkorte financiële informatie.
² . Een aansluiting tussen de aangepaste winst per aandeel en de IFRS-winst per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11 bij de verkorte financiële informatie.
³ . Het totale boekhoudkundige rendement wordt berekend op basis van de aangepaste NAV bij opening en sluiting per aandeel, waarbij de dividenden die tijdens de periode zijn betaald, worden toegevoegd.
⁴ . Percentage waarderingsmutaties gedurende de periode op basis van het verschil tussen begin- en eindwaarderingen voor alle objecten, inclusief gebouwen in aanbouw en grond, gecorrigeerd voor investeringsuitgaven, aan- en verkopen.
⁵ . Een aansluiting tussen de aangepaste intrinsieke waarde per aandeel en de IFRS intrinsieke waarde per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11 bij de verkorte financiële informatie.
⁶ . De aangepaste intrinsieke waarde is in lijn met EPRA Net Materiële Activa (NTA) (zie Tabel 4 in de Aanvullende Toelichting voor een NAV-reconciliatie).

^A Cijfers vermeld op pagina's 1 tot 15 van het persbericht hebben betrekking op het aandeel van SEGRO, behalve voor grond (hectare) en ruimte (vierkante meter) die worden genoteerd op 100 procent, tenzij anders vermeld. Raadpleeg het overzicht Presentatie van de financiële informatie in het Financieel overzicht voor meer informatie.

SEGRO heeft een van de beste en modernste pan-Europese industriële portefeuilles met een zware weging naar grote stedelijke markten waar de dynamiek van vraag en aanbod het kleinst is en waar het groeipotentieel op lange termijn daarom het grootst is. In het afgelopen decennium hebben we onze portefeuille proactief geherpositioneerd om veerkrachtig te zijn en in alle stadia van de cyclus te presteren, door oudere secundaire activa te recyclen en ons te concentreren op toplocaties en hoogwaardige, duurzame activa waarnaar de vraag van gebruikers en investeerders is waarschijnlijk het grootst en het aanbod het meest beperkt.

De vraag van gebruikers naar magazijnruimte is sterk, breed en diep en wordt nog steeds aangedreven door structurele rugwind op de lange termijn, met name in die stedelijke markten waar onze ruimte wordt gebruikt om een breed scala aan vaak essentiële goederen en diensten aan consumenten en bedrijven te leveren. We zijn ons ervan bewust dat de komende maanden zullen worden beïnvloed door een verhoogd macro-economisch risico, maar tegen deze achtergrond biedt onze portefeuille een aanzienlijke inflatiebescherming: bijna de helft van onze huren is geïndexeerd en het merendeel van de resterende huurcontracten is blootgesteld aan alleen opwaartse effecten in het VK huurherzieningen, waar we een aanzienlijk reversionary-potentieel hebben en een sterke vraaggedreven markthuurgroei blijven zien.

Ons omvangrijke, grotendeels voorverhuurde, huidige ontwikkelingsprogramma en onze goed gelegen grondbank bieden ons zowel een aanzienlijk potentieel om onze huurportefeuille te laten groeien, als een optionele mogelijkheid vanwege de korte bouwperiodes van onze activa. We zullen ons blijven laten leiden door de vraag van de klant bij het nemen van beslissingen over de uitvoering van toekomstige projecten. De langdurige en sterke relatie tussen onze ontwikkelingsteams en belangrijke bouwpartners helpt ons de risico's van onze pijplijn te verkleinen door materialen tijdig te beveiligen, terwijl de krappe vraag-aanbodsituatie ons ertoe heeft gebracht de toegenomen vraag en aanbod te compenseren. bouwkosten met hogere huren, wat op zijn beurt weer bijdraagt aan de verdere huurgroei van onze portefeuille van £ 20 miljard. We zullen een gedisciplineerde benadering blijven volgen bij het toewijzen van kapitaal aan ontwikkelings- en investeringsactiviteiten, om ervoor te zorgen dat onze portefeuille beter blijft presteren, en verwachten in 2022 ten minste £ 700 miljoen te investeren in ontwikkelingsinvesteringen.

Tot slot hebben we de afgelopen jaren naast onze vastgoedportefeuille ook onze balans aanzienlijk versterkt. We profiteren van een lage hefboomwerking en een van de langste looptijden van schulden in de sector zonder significante herfinancieringsvereisten in SEGRO vóór 2026. We hebben dit jaar opnieuw aangetoond dat we toegang hebben tot diverse bronnen van schuldfinanciering. 94 procent van onze schuld is vastrentend of geplafonneerd, dus we zijn goed beschermd tegen rentestijgingen en hebben voldoende capaciteit om kapitaal te blijven investeren in de winstgevende kansen die ons ter beschikking staan.

Deze factoren samen betekenen dat we de tweede helft van het jaar ingaan met vertrouwen in de vooruitzichten voor ons bedrijf. Terwijl we waakzaam blijven voor de wereld om ons heen en dienovereenkomstig reageren op eventuele veranderingen in de marktomstandigheden, zijn we van plan om de broodnodige moderne, duurzame magazijnruimte op de juiste locaties te blijven leveren, zodat onze klanten hun bedrijf geschikt kunnen maken voor de toekomst, en er tegelijkertijd voor zorgen dat we waarde blijven creëren voor al onze stakeholders.

Bekijk het volledige persbericht in pdf-formaat .

Volledige details van onze belangen zijn te vinden in het SEGRO Property Analysis Report .

Bekijk een video-interview met David Sleath, Chief Executive .

WEBCAST / CONFERENTIE OPROEP VOOR INVESTEERDERS EN ANALISTEN

Een live webcast van de presentatie van de resultaten zal vanaf 08.30 uur (Britse tijd) beschikbaar zijn op:

https://www.investis-live.com/segro/62bab8c3299ad30e000907aa/smnbb

OVER SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT), genoteerd aan de London Stock Exchange en Euronext Parijs, en is een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 9,7 miljoen vierkante meter ruimte (104 miljoen vierkante voet) ter waarde van £ 23,8 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in zeven andere Europese landen.

Al meer dan 100 jaar creëert SEGRO de ruimte die buitengewone dingen mogelijk maakt. Van moderne grote magazijnen, voornamelijk gebruikt voor regionale, nationale en internationale distributiecentra, tot stedelijke opslag in de buurt van grote bevolkingscentra en zakelijke districten, het biedt hoogwaardige activa waarmee zijn klanten kunnen gedijen.

Een verbintenis om een kracht te zijn voor maatschappelijk en ecologisch welzijn is een integraal onderdeel van het doel en de strategie van SEGRO. Het Responsible SEGRO-kader richt zich op drie langetermijnprioriteiten waarvan het bedrijf gelooft dat het de grootste impact kan hebben: het bevorderen van koolstofarme groei, investeren in lokale gemeenschappen en omgevingen en het koesteren van talent.

Toekomstgerichte verklaringen: Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Er zijn bepaalde uitspraken gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en wordt u gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. De informatie in deze aankondiging wordt verstrekt op de datum van deze aankondiging en kan zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de UK Listing Rules en de Disclosure Guidance and Transparency Rules van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken, inclusief om nieuwe informatie of wijzigingen weer te geven. in gebeurtenissen, omstandigheden of omstandigheden waarop een dergelijke verklaring is gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstraming of winstprognose. De informatie in deze aankondiging vormt geen aanbod tot verkoop of een uitnodiging om effecten in SEGRO plc te kopen of een uitnodiging of aansporing om deel te nemen aan een contract of verbintenis of andere investeringsactiviteiten.
Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO, is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.