Resultaten voor het jaar eindigend op 31 december 2018

• SEGRO kondigt een sterke reeks operationele, financiële en portefeuilleprestatiestatistieken aan, en opnieuw een recordjaar van ontwikkeling, waarvan het grootste deel al is verhuurd.
• De gecorrigeerde winst vóór belastingen, een stijging van 24,4 procent, weerspiegelt ons ontwikkelingssucces en onze focus op klant- en portefeuillebeheer, wat leidde tot hoge klantretentie, like-for-like huurgroei en een lage leegstand.
• Aangepaste winst per aandeel van 23,4 pence, inclusief 1,2 pence netto-impact van een prestatievergoeding van SELP. Exclusief de (eenmalige) prestatievergoeding zou de aangepaste WPA 22,2 pence bedragen, een stijging van 11,6 procent ten opzichte van 2017 (19,9 pence). IFRS WPA van 105,4 pence (2017: 98,5 pence) omvat ook de impact van de stijging van 10,7 procent (2017: stijging van 13,6%) op de waarde van onze portefeuille.
• EPRA NAV per aandeel stijgt met 16,9 procent tot 650 pence (31 december 2017: 556 pence).
• Toekomstige winstvooruitzichten ondersteund door 1,3 miljoen m² aan ontwikkelingsprojecten in aanbouw of in vergevorderde voorverhuurde besprekingen. De projecten in aanbouw moeten allemaal in 2019 worden voltooid en zullen naar verwachting £ 46 miljoen aan huur genereren, waarvan bijna driekwart is verzekerd door voorverhuur en verhuur voorafgaand aan de voltooiing. Onze grondbank en grond onder onze controle bieden een aanzienlijk potentieel voor verdere groei.
• Het dividend voor het volledige jaar 2018 steeg met 13,3 procent tot 18,8 pence (dividend 2017: 16,6 pence). Het slotdividend steeg met 16,7 procent tot 13,25 pence (2017: 11,35 pence).

In een reactie op de resultaten zei David Sleath, Chief Executive :

“2018 was een succesvol jaar voor SEGRO. De uitgebreide ontwikkelingsactiviteit die de afgelopen jaren onze focus was, waarvan het succes werd ondersteund door de structurele thema's e-commerce en verstedelijking die de vraag van gebruikers stimuleren, betekent dat we nu een portfolio hebben van zeer hoogwaardige en goed gelegen magazijnen . De combinatie van deze eersteklas portefeuille en onze actieve benadering van vermogensbeheer heeft ons in staat gesteld de huren te verhogen en een hoge bezettingsgraad te behouden in al onze markten.

De voltooiing van de ontwikkeling en het niveau van voorverhuring in 2018 overtroffen allebei een record van vorig jaar en, met klanten die zich al hebben aangemeld voor bijna driekwart van onze ontwikkelingen in aanbouw, zijn we van mening dat onze aanzienlijke pijplijn op langere termijn en onze grondbank een aanzienlijk potentieel hebben dat zal worden voortgezet om aantrekkelijke ontwikkelingsrendementen en toekomstige inkomstengroei te realiseren.”

FINANCILE EN OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN ¹

De sterke vraag van beleggers en vermogensbeheer hebben geleid tot waarderingswinsten in de hele portefeuille

• Vermogensgroei van de portefeuille met 10,7 procent (2017: 13,6 procent) dankzij een stijging van 12,0 procent in de like-for-like waarde van onze Britse portefeuille (2017: 15,8 procent) en 5,1 procent in Continentaal Europa (2017 : 6,2 procent). De stijging weerspiegelt de voordelen van een actief beheer van onze portefeuille, een bescheiden verdere compressie van het rendement en een verbetering van de huurwaarden, versterkt door winsten uit onze ontwikkelingsactiviteiten.
• De geschatte huurwaarden (ERV's) stegen met 3,4 procent (2017: 3,1 procent). De huurwaarden in onze Britse portefeuille stegen met 4,7 procent (2017: 3,9 procent) en met 0,7 procent in Continentaal Europa (2017: 1,2 procent).

Actief vermogensbeheer en een hoog ontwikkelingsniveau hebben geleid tot sterke operationele prestaties

• 24,1 procent stijging van de nieuwe huurcontracten op jaarbasis in de periode tot £ 66,4 miljoen (2017: £ 53,5 miljoen), waarvan £ 41,5 miljoen (2017: £ 28,6 miljoen) afkomstig is van voorverhuurde overeenkomsten voor nieuwbouw en verhuur van speculatieve tot voltooiing.
• 3,1 procent like-for-like netto huurinkomstengroei (4,1 procent in het VK, 1,0 procent in continentaal Europa) geholpen door een stijging van 8,8 procent bij huurherzieningen en -vernieuwingen, voornamelijk door het benutten van terugkooppotentieel dat de afgelopen jaren in de Britse portefeuille.
• De leegstand blijft laag op 5,2 procent (31 december 2017: 4,0 procent), de stijging door afronding van speculatieve ontwikkelingen in de periode. De leegstand op de staande portefeuille is stabiel op 3,4 procent. Onze focus op klantenservice blijft de operationele prestaties stimuleren, met een stijging van het klantenbehoud tot 89 procent (2017: 81 procent) van de huur met een risico door vervaldatum of klantbreuk.

Kapitaaltoewijzing gericht op ontwikkelingsprogramma voor groei, dat in 2019 waarde zal blijven leveren

• Netto-investering van £ 327 miljoen in 2018 inclusief £ 688 miljoen geïnvesteerd in ontwikkelingsinvesteringen, infrastructuur en grond, £ 81 miljoen aan acquisities van activa, gecompenseerd door £ 442 miljoen aan activa en grondvervreemdingen (inclusief verkoop van activa aan onze SELP-joint venture).
• De totale ontwikkelingsinvesteringen voor 2019, inclusief infrastructuur en grondaankopen, zullen naar verwachting meer dan £ 600 miljoen bedragen.
• £ 46 miljoen aan potentiële huur uit de huidige ontwikkelingspijplijn, waarvan bijna driekwart is veiliggesteld. De gehele huidige pijplijn moet in 2019 klaar zijn.
• Verdere voorverhuurde projecten op korte termijn met een huurbedrag van £ 23 miljoen bevinden zich in een vergevorderd stadium van onderhandeling.

Balans is in goede gezondheid

• SEGRO wordt nog steeds conservatief gefinancierd. De gemiddelde kosten van schulden zijn gedaald tot 1,9 procent (2017: 2,1 procent), de lange gemiddelde looptijd van de schulden is gehandhaafd op 10,2 jaar (2017: 10,8 jaar) en de doorkijk LTV-ratio is gedaald tot 29 procent (31 december 2017: 30 procent).
• In de loop van het jaar werd £ 423 miljoen aan nieuwe schulden voor SEGRO en SELP ondertekend, waardoor de balans verder werd versterkt. SEGRO heeft meer dan £ 1,2 miljard aan contanten en beschikbare faciliteiten tot haar beschikking.

¹ De cijfers op de pagina's 1 tot 14 hebben betrekking op het aandeel van SEGRO, behalve voor grond (hectare) en ruimte (vierkante meter) die voor 100 procent worden genoteerd, tenzij anders vermeld. Raadpleeg het overzicht Presentatie van de financiële informatie in het Financieel overzicht voor meer informatie.

1 Een aansluiting tussen de aangepaste winst voor belastingen en de IFRS-winst voor belastingen is weergegeven in toelichting 2.
2 Een aansluiting tussen de aangepaste winst per aandeel en de IFRS-winst per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11(i).
3 Een aansluiting tussen EPRA intrinsieke waarde per aandeel en IFRS intrinsieke waarde per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11(ii).
4 Berekeningen voor EPRA-prestatiemaatstaven worden weergegeven in de Aanvullende toelichtingen bij de verkorte financiële informatie.
5 Percentage waarderingsmutaties gedurende de periode op basis van het verschil tussen begin- en eindwaarderingen voor alle objecten, inclusief gebouwen in aanbouw en grond, gecorrigeerd voor investeringsuitgaven, aan- en verkopen.

Bekijk het volledige persbericht in pdf-formaat.

Volledige details van onze belangen zijn te vinden in het SEGRO Property Analysis Report.

Bekijk een video-interview met David Sleath, Chief Executive en Soumen Das, Chief Financial Officer.

CONFERENTIE OPROEP VOOR INVESTEERDERS EN ANALISTEN

Het management van SEGRO zal om 08:00 uur (Britse tijd) een telefonische vergadering houden.

Een video-interview met David Sleath, Chief Executive, waarin de resultaten worden besproken, is nu beschikbaar om te bekijken op www.segro.com , samen met deze aankondiging, het FY 2018 Property Analysis Report en andere informatie over SEGRO.

OVER SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 7 miljoen vierkante meter ruimte (75 miljoen vierkante voet) ter waarde van £ 11 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in acht andere Europese landen.

Toekomstgerichte verklaringen: Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de Richtlijnen voor openbaarmaking en transparantie van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop een dergelijke verklaring betrekking heeft, weer te geven. gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.