La demanda d'emmagatzematge i cap a on podria anar el 2022?
La demanda d'un bon magatzem mai ha estat tan alta i l'oferta mai ha estat tan baixa. El creixement del lloguer mai ha estat més fort, i els rendiments mai han estat inferiors.
Segons CBRE, els nivells de lloguer assolits per a determinades unitats prime superen el 20% del lloguer cotitzat amb els increments més pronunciats al sud-est. Ho hem vist, i més, a la nostra pròpia cartera, sobretot a Londres. Els millors magatzems de logística urbana es lloguen ara a més de 30 £ per peu quadrat, i els millors magatzems de caixes grans de Midlands tenen un rècord de 8 £ més.
Al Regne Unit durant els primers nou mesos del 2021, s'han llogat o s'ofereixen 17,6 milions de peus quadrats d'edificis especulatius, en comparació amb els 11,1 milions de peus quadrats de tot el 2020, un any rècord d'ocupació. Mai no he conegut una vacant tan baixa, normalment de mitjana en xifres dobles a tot Europa, ara és del 4-5%, amb moltes ubicacions que s'enfronten a una escassetat encara més aguda.
El mercat d'inversió també és molt fort, Knight Frank va preveure un any rècord a tot Europa, amb 38.300 milions d'euros ja negociats el 2021. Ara els rendiments del 3-4% són típics tant al Regne Unit com al continent, Alemanya probablement sigui la més baixa.
La investigació de referència Emerging Trends in Real Estate de l'Urban Land Institute i de PwC, publicada al novembre, continua situant les instal·lacions logístiques a la primera posició de la llista de les classes d'actius més desitjables del sector, de manera que sembla poc probable que el pes del capital disminueixi.
Llavors, cap a on va el subsector el 2022? Com continua prosperant el món dels magatzems en un mercat que ja està encès? La reobertura de les botigues, l'accessibilitat econòmica per als ocupants, l'augment de la inflació a causa de l'escassetat de materials i les dificultats de la cadena de subministrament que, al seu torn, poden provocar augments dels tipus d'interès i, per descomptat, un mercat enormement competitiu per a noves oportunitats, s'esmenten com a possibles núvols foscos a la zona. l'horitzó.
L'auge del comerç electrònic, més recentment turboalimentat per la pandèmia, va iniciar el boom del magatzem. amb l'última iteració, 'Q-commerce' -operadors com Deliveroo, Getir i Gorillas- que generen demanda com a nous entrants (sobretot perquè s'associen amb supermercats establerts), sembla que l'augment de la penetració en línia en la venda al detall no ha deixat de banda.
I altres tipus de clients també alimenten la demanda i redueixen l'oferta. Triaré dos exemples. Centres de dades i indústries creatives. Netflix, un important nou client de SEGRO a Enfield, ha ocupat 250.000 peus quadrats com a campus de producció de continguts. Es tracta d'un espai desenvolupat de manera especulativa que, d'altra manera, haurien ocupat els usuaris més tradicionals del magatzem.
Amb la demanda tan forta i l'oferta d'emmagatzematge limitada en general per una disponibilitat limitada de sòl, un procés de planificació lent i una política de planificació restrictiva i ara l'escassetat de materials i mà d'obra, que també està augmentant els costos de construcció, l'equació només pot donar lloc a un creixement continuat del lloguer.
Aquesta és una bona notícia per als inversors, ja que l'augment dels lloguers segueix apuntalant els baixos rendiments. I mentre aquest creixement està vigent, la inflació esdevé menys una amenaça i més una oportunitat. Fins i tot un augment dels tipus d'interès per frenar la inflació (el consens de la majoria dels economistes és només un augment modest de totes maneres) és probable que es vegi compensat pel gran nivell de capital que busca una casa.
L'assequibilitat de l'espai del magatzem per als ocupants es converteix llavors en el risc. L'anàlisi del mercat immobiliari (PMA) suggereix que la propietat continua sent una part molt petita del cost logístic global.
El lloguer sol representar menys del 5%, amb el transport al 50%, el manteniment d'inventaris al 22% i la mà d'obra al 10% (i augmentant). Els ocupants estan disposats a pagar una prima per les millors ubicacions perquè són crucials per al seu negoci.
Una empresa que promet el lliurament en una hora a Londres, simplement no pot llogar un magatzem a la meitat de l'M1 perquè torpediaria tota la seva proposta de client.
Però una paraula de precaució per als que miren el subsector. No tota la propietat industrial és igual. Una finca terciària de lloguer múltiple situada a la vora d'una petita ciutat de mercat no es pot descriure ni considerar amb precisió com a "logística urbana".
El seu rendiment no estarà motivat pels temes que he descrit. Les ubicacions de lliurament d'última milla necessiten una gran concentració de clients en el seu radi immediat i la congestió viària per impedir-hi un fàcil accés. Això és el que justifica els seus alts lloguers i valoracions.
En general, les perspectives per als magatzems segueixen sent molt sòlides. La imatge històrica de la propietat industrial com a sector immobiliari 'La Ventafocs' s'ha acabat sens dubte, ella realment pot quedar-se a la pilota!
Article publicat per primera vegada a la Setmana de la propietat
Aquesta pàgina ha estat traduïda automàticament.