Handelsupdate

David Sleath, Chief Executive, zei:

“Ons bedrijf bleef het goed doen in het eerste kwartaal en wist £ 21 miljoen aan nieuwe hoofdhuur binnen te halen door een combinatie van toenemende bezettingsgraad, verhogingen door huurherzieningen en -vernieuwingen en onze ontwikkelingsactiviteiten. We hebben momenteel 44 projecten in aanbouw, die naar verwachting £ 57 miljoen aan jaarlijkse huur zullen genereren en die al voor 72 procent verhuurd zijn.

“Het nieuwe kapitaal dat in februari is opgehaald, biedt de mogelijkheid om verdere groeimogelijkheden na te streven en we hebben een aantal aanvullende voorverhuurde ontwikkelingsprojecten in vergevorderde onderhandelingsfasen. Hoewel we ons bewust blijven van macro-economische en politieke risico's, zijn we van mening dat onze hoogwaardige portefeuille van activa op toplocaties in het VK en continentaal Europa ons goed positioneert om te blijven profiteren van de structurele aanjagers van e-commerce en verstedelijking.”

Operational Excellence: winstgevende groei blijven realiseren door actief vermogensbeheer en -ontwikkeling ( Bijlage 1 )

• In het eerste kwartaal hebben we £21,2 miljoen aan nieuwe hoofdhuur2 binnengehaald (Q1 2018: £27,3 miljoen). De huurtoeslaggroei op bestaande ruimte was bijzonder sterk met £ 6,0 miljoen (Q1 2018: £ 0,5 miljoen), aanzienlijk profiterend van de herschikking van een aantal huurcontracten in onze Heathrow-portefeuille. Hierbinnen hebben we nieuwe voorverhuringen van £11,1 miljoen (Q1 2018: £23,3 miljoen) veiliggesteld, ruim boven de driejaarlijkse gemiddelde run rate van £7 miljoen.
• De leegstand is gedaald tot 4,4 procent (31 december 2018: 5,2 procent). De daling sinds december weerspiegelt de sterke verhuringen van zowel bestaande als recent opgeleverde speculatieve ruimten, evenals de impact van desinvesteringen en lage terugnames.
• In het kwartaal werd 100.000 m² aan ontwikkelingen voltooid, die bij volledige verhuur £ 3,8 miljoen aan totale huur kunnen genereren, waarvan £ 2,8 miljoen (75 procent) is veiliggesteld.
• Op 31 maart 2019 was 1,0 miljoen vierkante meter aan ruimte in ontwikkeling of goedgekeurd voor ontwikkeling (31 december 2018: 0,8 miljoen vierkante meter). Deze projecten komen overeen met een potentiële toekomstige totale huurprijs op jaarbasis van £ 57 miljoen, waarvan 72 procent is verhuurd (31 december 2018: £ 46 miljoen, waarvan 73 procent verhuurd), wat overeenkomt met een geschat, volledig verhuurd rendement op de totale ontwikkelingskosten van ongeveer 7 procent.
• De ontwikkelingspijplijn omvat voorverhuringen die tijdens de periode van in totaal 203.000 m² zijn ondertekend. In het VK hebben we een voorverhuurd contract afgesloten voor een nieuw datacenter op het Slough Trading Estate en voor de goederentreinterminal op SEGRO Logistics Park East Midlands Gateway (SLP-EMG). In Italië zijn we overeengekomen om een magazijn van 103.000 m² in de buurt van Rome te bouwen voor een wereldwijd online retailbedrijf, evenals twee magazijnen in de buurt van Milaan voor een hypermarktgroep en een externe logistieke dienstverlener.

Gedisciplineerde Kapitaalverdeling: Investering gericht op ontwikkeling ( Bijlagen 2 en 3 )

• De netto-investering in het eerste kwartaal van 2019 bedroeg in totaal £ 40 miljoen, bestaande uit £ 100 miljoen aan ontwikkelingsinvesteringen en grondaankopen, £ 10 miljoen aan acquisities van activa en £ 70 miljoen aan activa en grondvervreemdingen.
• Onze investeringsactiviteit blijft gericht op het leveren van onze huidige ontwikkelingspijplijn en het veiligstellen van land om verdere ontwikkeling mogelijk te maken. We hebben tijdens het kwartaal £ 90 miljoen geïnvesteerd in ontwikkelingsinvesteringen en £ 10 miljoen aan ontwikkelingsgrond verworven in Italië, Polen en het VK, die bijna allemaal verband houden met voorverhuurde overeenkomsten op korte termijn. We blijven verwachten dat de totale investering in onze ontwikkelingspijplijn meer dan £ 600 miljoen zal bedragen voor 2019 als geheel (bestaande uit ongeveer £ 400 miljoen voor ontwikkelingsinvesteringen en de rest voor grondaankopen).
• Tijdens het kwartaal hebben we £ 70 miljoen aan grond en activa verkocht, waaronder een leegstaand groot kistenmagazijn in de Midlands en het turnkey-gebouw voor Shop Direct bij SLP-EMG.
• We maakten van de gelegenheid gebruik om een nieuw gebouwd magazijn van 28.000 m² in Barcelona te verwerven, verhuurd aan een externe logistieke dienstverlener, waardoor we schaalvergroting konden opbouwen op deze aantrekkelijke locatie.

Aandelenplaatsing versterkt de balans en ondersteunt door ontwikkeling geleide groei

• We hebben £ 451 miljoen aan nieuw eigen vermogen opgehaald in een plaatsing om ons in staat te stellen onze toekomstige ontwikkelingspijplijn verder uit te breiden.
• De nettoschuld (inclusief ons aandeel in de schuld in joint ventures) bedroeg op 31 maart 2019 £ 2,2 miljard (31 december 2018: £ 2,7 miljard). De daling weerspiegelt voornamelijk de netto-opbrengst van de plaatsing van het eigen vermogen.
• De look-through loan-to-value (LTV) ratio per 31 maart 2019 (gebaseerd op de vermogenswaarde per 31 december 2018, gecorrigeerd voor ontwikkelingsuitgaven, acquisities en desinvesteringen) bedroeg 23 procent (31 december 2018: 29 procent).
• We schatten dat het gemiddelde aantal aandelen voor 2019 ongeveer 1.080 miljoen zal bedragen, rekening houdend met de nieuwe aandelen die zijn uitgegeven bij de Plaatsing en de voorlopige opname van het slotdividend in scriptvorm (onder voorbehoud van goedkeuring door de Jaarlijkse Algemene Vergadering).

Financiële kalender

Op dinsdag 23 juli 2019 worden de halfjaarcijfers 2019 gepubliceerd.

1 In deze verklaring wordt de ruimte op 100 procent vermeld, terwijl de financiële cijfers het SEGRO-aandeel in joint ventures weergeven. Financiële cijfers zijn vermeld voor de drie maanden tot en met 31 maart, tenzij anders aangegeven. De wisselkoers op 31 maart 2019 was € 1,16: £ 1 (31 december 2018: € 1,11: £ 1; 31 maart 2018: € 1,14: £ 1).
2 De hoofdhuur is op jaarbasis berekende bruto huur die kan worden ontvangen zodra incentives zoals huurvrije periodes zijn verstreken.

Deze Trading Update, het meest recente jaarverslag en andere informatie zijn beschikbaar op de SEGRO-website op www.segro.com/investors .

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

Toekomstgerichte verklaringen: Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot de verwachtingen en plannen van SEGRO plc ('SEGRO'), strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de UK Listing Rules en de Disclosure Guidance and Transparency Rules van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop een dergelijke verklaring is gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose. De informatie in deze aankondiging vormt geen aanbod tot verkoop of een uitnodiging om effecten in SEGRO te kopen of een uitnodiging of aansporing om deel te nemen aan andere investeringsactiviteiten.

Over SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 7,0 miljoen vierkante meter (75 miljoen vierkante voet) ruimte ter waarde van £ 11 miljard (per 31 december 2018) en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in acht andere Europese landen.

Klik hier om dit persbericht als pdf te downloaden.