Handelsupdate

David Sleath, Chief Executive, zei:

"We zijn 2018 sterk begonnen en hebben £ 27 miljoen aan nieuwe hoofdhuur veiliggesteld, een recordniveau voor een enkel kwartaal. De beroepsvraag blijft bemoedigend in al onze markten, vooral gedreven door de groei van onlinedetailhandel. Onze winstgevende en grotendeels voorverhuurde ontwikkelingspijplijn zal naar verwachting £ 55 miljoen aan nieuwe huur genereren wanneer deze volledig is gebouwd en verhuurd, en er zijn verdere projecten in vergevorderde besprekingen die hieraan in de komende maanden zullen bijdragen.

“De combinatie van aantrekkelijke rendementen en huurgroei, als gevolg van een beperkt aanbod en de aanhoudende positieve structurele drijvende krachten achter de vraag van gebruikers, blijft investeerders aanspreken. Bijgevolg blijft de investeringsmarkt actief met aanwijzingen voor enige verdere compressie van de opbrengst in recente stedelijke en grote magazijntransacties.”

Operational excellence: winstgevende groei realiseren door actief assetmanagement, ontwikkeling en een recordniveau van voorverhuurde overeenkomsten ( Bijlage 1 )

• In het eerste kwartaal hebben we £ 27,3 miljoen aan nieuwe hoofdhuur gecontracteerd (Q1 2017: £ 16,3 miljoen), inclusief £ 23,3 miljoen aan voorverhuur (Q1 2017: £ 10,6 miljoen).
• We voltooiden in het kwartaal 146.500 m² aan ontwikkelingen, die bij volledige verhuur £ 10,9 miljoen aan totale huur kunnen genereren, waarvan £ 6,8 miljoen (63 procent) is veiliggesteld.
• Op 31 maart 2018 was 1,0 miljoen vierkante meter aan ruimte goedgekeurd of in ontwikkeling (31 december 2017: 693.900 vierkante meter). Deze projecten komen overeen met een potentiële toekomstige huurprijs op jaarbasis van £ 55 miljoen, waarvan 69 procent is zekergesteld (31 december 2017: £ 43 miljoen, 50 procent zeker), wat een geschat, volledig verhuurd rendement op de totale ontwikkelingskosten van 7,3 procent.
• De ontwikkelingspijplijn omvat nieuwe voorverhuur van in totaal 490.000 m², waarvan 270.000 m² bestemd is voor online retailers, waaronder Zalando in Verona. Het omvat ook de eerste twee voorverhuringen bij SEGRO Logistics Park East Midlands Gateway (SLPEMG): 122.000 m² aan een grote online retailer en 60.000 m² aan een externe logistieke dienstverlener. We zijn ook overeengekomen om een magazijn voor Shop Direct bij SLPEMG te bouwen, dat het na voltooiing zal verwerven. In Parijs hebben we een verhuur van 50.000 m² aan IKEA verkregen in ons twee verdiepingen tellende magazijn in Gennevilliers, de binnenhaven dicht bij het centrum van Parijs, wat betekent dat dit magazijn van 63.000 m² nu zes maanden voor oplevering volledig is verhuurd.
• De leegstand is met 5,0 procent laag gebleven (31 december 2017: 4,0 procent). De stijging sinds december weerspiegelt de impact van de voltooiing van de ontwikkeling (+0,7 procent), aan- en verkopen (+0,1 procent) en een bescheiden netto-terugname van bestaande ruimte (+0,2 procent).

Gedisciplineerde Kapitaalallocatie: Investering gericht op ontwikkeling ( Bijlagen 2 en 3 )

• De netto-investering in het eerste kwartaal van 2018 bedroeg in totaal £ 50 miljoen, bestaande uit £ 65 miljoen aan activa en grondvervreemdingen, £ 24 miljoen aan acquisities van activa en £ 91 miljoen aan ontwikkelingsinvesteringen en grondaankopen.
• Onze investeringsactiviteit blijft gericht op het realiseren van onze huidige ontwikkelingspijplijn en het veiligstellen van grond voor projecten op korte termijn. We hebben tijdens het kwartaal £ 63 miljoen geïnvesteerd in ontwikkelingsinvesteringen (inclusief £ 5 miljoen aan infrastructuuruitgaven) en blijven verwachten dat de totale ontwikkelingsinvesteringen voor 2018 als geheel meer dan £ 350 miljoen zullen bedragen. Daarnaast hebben we £28 miljoen aan ontwikkelingsgrond verworven in Italië, Duitsland, Spanje en Londen, die bijna allemaal verband houden met voorverhuurde overeenkomsten.
• Tijdens het kwartaal hebben we £ 65 miljoen aan grond en activa verkocht, waaronder een klein industrieterrein in Duitsland en £ 84 miljoen aan continentale Europese big-boxmagazijnen aan onze SELP-joint venture (£ 42 miljoen nettoverkoop door SEGRO).
• We maakten van de gelegenheid gebruik om een stedelijk pakhuis van 18.600 m² te verwerven op ongeveer 9 km van het stadscentrum van Warschau en op 6 km van de internationale luchthaven, waardoor we op deze aantrekkelijke locatie schaalvergroting konden realiseren.
• In het VK rapporteerde de CBRE Monthly Index in het eerste kwartaal een groei van 3,1 procent in de kapitaalwaarde van industrieel vastgoed, wat beter was dan de groei van All Property van 0,9 procent.

Balans blijft in een sterke positie om toekomstige groei te ondersteunen

• De nettoschuld (inclusief ons aandeel in de schuld in joint ventures) op 31 maart 2018 bleef stabiel op £ 2,4 miljard (31 december 2017: £ 2,4 miljard).
• De look-through loan-to-value (LTV)-ratio op 31 maart 2018 (op basis van activawaarden op 31 december 2017, gecorrigeerd voor ontwikkelingsuitgaven, acquisities en desinvesteringen) was 30 procent, ongewijzigd ten opzichte van 31 december 2017.

Financiële kalender

De halfjaarcijfers 2018 worden op donderdag 26 juli 2018 gepubliceerd.

¹ In deze verklaring wordt de ruimte op 100 procent vermeld, terwijl de financiële cijfers het SEGRO-aandeel in joint ventures weergeven. Financiële cijfers zijn vermeld voor de drie maanden tot en met 31 maart, tenzij anders aangegeven. De wisselkoers op 31 maart 2018 was € 1,14: £ 1 (31 maart 2017: € 1,18: £ 1; 31 december 2017: € 1,13: £ 1).

Deze Trading Update, het meest recente jaarverslag en andere informatie zijn beschikbaar op de SEGRO-website op www.segro.com/investors. Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

Toekomstgerichte verklaringen: Deze aankondiging kan bepaalde toekomstgerichte verklaringen bevatten met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen en prognoses houden risico's en onzekerheid in omdat ze betrekking hebben op gebeurtenissen en afhankelijk zijn van omstandigheden die zich in de toekomst kunnen voordoen. Er zijn een aantal factoren die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die worden uitgedrukt of geïmpliceerd door deze toekomstgerichte verklaringen en prognoses. Er zijn bepaalde uitspraken gedaan met betrekking tot verwachte prijsveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, gelden alleen op de datum waarop ze zijn gedaan. SEGRO verbindt zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in de verwachtingen van SEGRO dienaangaande of wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop een dergelijke verklaring is gebaseerd, weer te geven. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties.

Over SEGRO
SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 6,7 miljoen vierkante meter (72 miljoen vierkante voet) ruimte ter waarde van £ 9,3 miljard (per 31 december 2017), en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in negen andere Europese landen.

Klik hier om dit persbericht als pdf te downloaden.