Aggiornamento commerciale

David Sleath, amministratore delegato, ha dichiarato:

“SEGRO ha continuato a registrare buone performance nel terzo trimestre con l'accelerazione delle tendenze strutturali che ha alimentato un'ulteriore domanda per la nostra classe di attività sia da parte dei clienti che degli investitori, superando qualsiasi impatto economico negativo della pandemia.

“Questo ha portato a un altro periodo di forte attività di leasing, aiutandoci a far crescere il reddito da locazione sul portafoglio esistente attraverso l'acquisizione di reversion e continuando a garantire ulteriori sviluppi pre-affitto. Il nostro programma di sviluppo attivo, sostanzialmente privo di rischi, comprende oltre 1 milione di mq di nuovi spazi in costruzione o in fase di discussione.

“La riscossione degli affitti è migliorata in questo trimestre e rimaniamo fiduciosi nelle prospettive del nostro business nonostante le incertezze macroeconomiche causate, in parte, dal Covid-19. Prevediamo di continuare a guidare la crescita sostenibile sia degli utili che dei dividendi dalla combinazione di nuovi proventi da locazione derivanti dal programma di sviluppo, combinati con i benefici della gestione attiva degli asset del nostro portafoglio prime esistente".

Continuo forte rendimento del leasing e acquisizione del potenziale di restituzione ( Appendice 1 )

• Durante il terzo trimestre abbiamo firmato contratti per un valore di 15,8 milioni di sterline (terzo trimestre 2019: 15,3 milioni di sterline), portando il totale dei nove mesi fino al 30 settembre 2020 a 49,6 milioni di sterline (9 mesi 2019: 48,6 milioni di sterline).
• La crescita degli affitti derivanti dallo spazio esistente, al netto delle riprese, è stata di 5,6 milioni di sterline (terzo trimestre 2019: 2,1 milioni di sterline), portando la cifra dei nove mesi a 7,9 milioni di sterline (9 mesi 2019: 10,6 milioni di sterline).
• Abbiamo continuato a catturare il potenziale di reversibilità dal nostro portafoglio, con nuovi canoni di locazione in corso di revisione e rinnovo del 10,3% in più rispetto al precedente canone di passaggio nei nove mesi fino al 30 settembre 2020 (30 giugno 2020: 10,4%). Ciò esclude l'impatto dell'assicurazione del cambio finale dei contratti di locazione in grani di pepe nel portafoglio di Heathrow che, quando incluso, aumenta l'aumento al 22,3%.
• Finora nel 2020 abbiamo completato 695.800 mq (9 mesi 2019: 765.900 mq) di nuovi sviluppi, in grado di generare 38,0 milioni di sterline (9 mesi 2019: 33,7 milioni di sterline) di canone principale, l'80% del quale è stato affittato. Gli sviluppi in grado di generare 11 milioni di sterline di canone di locazione dovrebbero essere completati nel quarto trimestre, di cui 8 milioni di sterline sono stati assicurati.
• Il tasso di posti vacanti è rimasto stabile al 5,2 per cento (30 giugno 2020: 5,2 per cento).
• La fidelizzazione dei clienti rimane elevata all'88%, a dimostrazione delle nostre posizioni privilegiate e dell'attenzione all'eccellenza nel servizio clienti.

La riscossione degli affitti rimane forte ( Appendice 4 )

• La riscossione degli affitti ha continuato a progredire bene con la riscossione degli affitti nel quarto trimestre nel Regno Unito, attualmente pari all'85% dell'affitto totale fatturato, un aumento rispetto alla data equivalente nel secondo e terzo trimestre. Un ulteriore 13 per cento è stato differito previo accordo con i clienti, la maggior parte del quale ora è pagabile mensilmente, il che significa che la maggior parte sarà ricevuta entro la fine dell'anno.
• Gli affitti nel nostro portafoglio dell'Europa continentale vengono generalmente pagati mensilmente, quindi siamo ancora all'inizio del ciclo di riscossione del quarto trimestre. Le indicazioni attuali sono che anche l'Europa continentale sta andando avanti rispetto ai trimestri precedenti (il 98% degli affitti è stato raccolto sia per il secondo che per il terzo trimestre).
• Ora abbiamo raccolto rispettivamente il 96 e il 95 per cento degli affitti del secondo e del terzo trimestre in tutto il Gruppo, in linea con i piani di pagamento concordati con i nostri clienti. Dei restanti 9 milioni di sterline prevediamo di raccogliere 6 milioni di sterline entro la fine dell'anno e il resto nel 2021.

£ 70 milioni di potenziale nuovo canone di locazione da 1 milione di mq di nuovo spazio in costruzione o in discussione avanzata

• Abbiamo firmato 5,8 milioni di sterline (terzo trimestre 2019: 7,7 milioni di sterline) di nuovi accordi di pre-affitto incondizionati e locazioni di sviluppi speculativi prima del completamento, portando la cifra dei nove mesi a 24,6 milioni di sterline (9 mesi 2019: 22,2 milioni di sterline). Questi includevano pre-affitti in Italia e Spagna a un importante rivenditore online globale, nonché il nostro più grande pre-affitto mai realizzato in Germania a un nuovo cliente nel settore in rapida crescita degli articoli per la casa dell'e-commerce.
• Al 30 settembre 2020 erano in costruzione 645.800 mq di spazio, pari a un potenziale canone di locazione futuro di 38 milioni di sterline (30 giugno 2020: 809.500 mq, 45 milioni di sterline) di cui il 75% è stato garantito (30 giugno 2020: 85 per cento). Una volta completato e completamente lasciato, il gasdotto dovrebbe generare un rendimento sul costo totale di sviluppo di circa il 6,5%.
• Ulteriori progetti di pre-affitto "a breve termine" dovrebbero iniziare nei prossimi mesi, con un potenziale investimento di £ 300 milioni e un affitto associato di £ 32 milioni.

Continuando a concentrare la maggior parte dei nostri investimenti nello sviluppo, con ulteriori acquisizioni opportunistiche di asset in piedi. ( Appendici 2 e 3 )

• Continuiamo a investire oltre 800 milioni di sterline nella nostra pipeline di sviluppo (compresi terreni, infrastrutture e costruzioni) nel 2020 nel suo insieme.
• Come annunciato oggi, dalla fine del periodo abbiamo acquisito Electra Park, un parco urbano di prim'ordine nel centro di Londra, a sole 2 miglia a nord di Canary Wharf, per 133 milioni di sterline.
• Durante il terzo trimestre abbiamo investito 14 milioni di sterline in acquisizioni di asset permanenti, tra cui un magazzino urbano a nord di Londra e un grande magazzino vicino a Barcellona.
• Abbiamo anche investito 29 milioni di sterline nella nostra banca fondiaria, la maggior parte dei quali è stata spesa per acquisizioni di terreni in Spagna come parte della nostra strategia per raggiungere dimensioni in questo mercato. Tutti i siti acquisiti sono nelle immediate vicinanze degli attraenti mercati logistici di Barcellona e Madrid.
• Le dismissioni durante il trimestre sono state modeste, come previsto, per un totale di 13 milioni di sterline, inclusa la vendita di un grande magazzino in Italia alla nostra joint venture SELP e un appezzamento di terreno in Germania. Finora nel 2020 abbiamo ceduto 73 milioni di sterline di beni e terreni (9 mesi 2019: 122 milioni di sterline).

Bilancio posizionato per supportare un'ulteriore crescita guidata dallo sviluppo

• Ulteriore rifinanziamento del debito con il rimborso di £ 79 milioni di obbligazioni SEGRO al 6,75 per cento con scadenza 2021 e £ 39 milioni di obbligazioni SEGRO al 7 per cento con scadenza 2022 e l'emissione di € 450 milioni di obbligazioni US Private Placement con una cedola mista dell'1,6 per cento e scadenza media di 17 anni concordata nel mese di luglio, da finanziare nel quarto trimestre.
• Il debito netto (compresa la nostra quota di debito nelle joint venture) al 30 settembre 2020 era di 2,7 miliardi di sterline (30 giugno 2020: 2,5 miliardi di sterline), pari a un LTV pro forma3 look-through del 24% (30 giugno 2020: 22 per cento) cent).
• Circa il 7 per cento dell'acconto sul dividendo è stato pagato come scrip, con l'emissione di 0,6 milioni di nuove azioni durante il trimestre. L'utile per azione per il 2020 dovrebbe essere basato su una media di circa 1.150 milioni di azioni.

Calendario finanziario

I risultati dell'intero anno 2020 saranno pubblicati venerdì 19 febbraio 2021.

1 In questa dichiarazione, lo spazio è indicato al 100 per cento, mentre i dati finanziari sono indicati che riflettono la quota di SEGRO di joint venture. I dati finanziari sono indicati per il periodo fino al 30 settembre 2020, salvo diversa indicazione. Il tasso di cambio applicato è di € 1,10:£ 1 al 30 settembre 2020.
2 L'affitto principale è annualizzato per l'affitto di passaggio lordo che si può ricevere una volta scaduti gli incentivi, come i periodi di canone gratuito.
3 Sulla base dei valori al 30 giugno 2020, rettificati per acquisizioni, dismissioni e altri investimenti effettuati nel terzo trimestre.

Né il contenuto del sito Web di SEGRO né qualsiasi altro sito Web accessibile tramite collegamenti ipertestuali dal sito Web di SEGRO sono incorporati o fanno parte di questo annuncio.

Dichiarazioni previsionali: questo annuncio contiene alcune dichiarazioni previsionali rispetto alle aspettative e ai piani di SEGRO, alla strategia, agli obiettivi di gestione, agli sviluppi e alle prestazioni future, ai costi, ai ricavi e ad altre informazioni sull'andamento. Queste affermazioni sono soggette a ipotesi, rischio e incertezza. Molte di queste ipotesi, rischi e incertezze si riferiscono a fattori che esulano dalla capacità di SEGRO di controllare o stimare con precisione e che potrebbero far sì che i risultati o gli sviluppi effettivi differiscano sostanzialmente da quelli espressi o impliciti in queste dichiarazioni previsionali. Alcune affermazioni sono state fatte con riferimento ai cambiamenti previsionali dei processi, alle condizioni economiche e all'attuale contesto normativo. Eventuali dichiarazioni previsionali fatte da o per conto di SEGRO si basano sulla conoscenza e sulle informazioni a disposizione degli Amministratori alla data del presente annuncio. Di conseguenza, non può essere fornita alcuna garanzia che qualsiasi aspettativa particolare sarà soddisfatta e gli azionisti di SEGRO sono avvertiti di non fare indebito affidamento sulle dichiarazioni previsionali. Inoltre, le dichiarazioni previsionali relative a tendenze o attività passate non devono essere considerate una rappresentazione che tali tendenze o attività continueranno in futuro. Se non in conformità con i suoi obblighi legali o regolamentari (incluso ai sensi delle Regole di quotazione del Regno Unito e delle Regole di divulgazione e trasparenza della Financial Conduct Authority), SEGRO non si impegna ad aggiornare le dichiarazioni previsionali per riflettere eventuali cambiamenti di eventi, condizioni o circostanze su cui si basa qualsiasi affermazione del genere. Non si può fare affidamento sulla performance passata delle azioni come guida per la performance futura. Niente in questo annuncio deve essere interpretato come una previsione di profitto. Le informazioni contenute in questo annuncio non costituiscono un'offerta di vendita o un invito ad acquistare titoli in SEGRO plc o un invito o un incentivo a impegnarsi in altre attività di investimento.

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SU SEGRO

SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di moderni magazzini e proprietà industriali. Possiede o gestisce 8,1 milioni di metri quadrati di spazio (88 milioni di piedi quadrati) per un valore di 13,3 miliardi di sterline al servizio di clienti di un'ampia gamma di settori industriali. Le sue proprietà si trovano dentro e intorno alle principali città e nei principali snodi di trasporto nel Regno Unito e in altri sette paesi europei.

Da 100 anni SEGRO crea lo spazio che permette a cose straordinarie di accadere. Dai moderni grandi magazzini, utilizzati principalmente per centri di distribuzione regionali, nazionali e internazionali, ai magazzini urbani situati vicino ai principali centri abitati e distretti commerciali, fornisce risorse di alta qualità che consentono ai suoi clienti di prosperare.