Resultaten voor het jaar eindigend op 31 december 2016

• Sterke resultaten, financiële positie en momentum, met een hoogwaardige pijplijn van groeimogelijkheden.
• De gecorrigeerde WPA steeg met 7,1 procent tot 19,7 pence (2015: 18,4 pence) werd ondersteund door een stijging van 4,0 procent van de like-for-like nettohuuropbrengsten, een aanhoudend lage leegstand van 5,7 procent en een sterke bijdrage van de voltooiing van de ontwikkeling. IFRS WPA van 53,9 pence (2015: 91,7 pence), inclusief de impact van niet-gerealiseerde meerwaarden op de portefeuille, weerspiegelt aanhoudende kapitaalgroei, maar in een langzamer tempo.
• EPRA NAV per aandeel steeg met 8,0 procent tot 500 pence, aangedreven door een vergelijkbare stijging van de waarde van de portefeuille met 4,8 procent, als gevolg van ontwikkelingswinsten, huurgroei in het VK en activiteiten op het gebied van activabeheer.
• De vraag van gebruikers en investeerders naar moderne warehousing blijft veerkrachtig. De vraag van gebruikers blijft sterk vanuit een breed scala aan bedrijfssectoren, met name van retailers die hun toeleveringsketens aanpassen aan de snelle groei van internetdetailhandel. Het resultaat van het EU-referendum heeft weinig invloed gehad op de vraag van gebruikers en investeerders naar goed gelegen, moderne stedelijke en grote magazijnen.
• Toekomstige winstvooruitzichten ondersteund door het grotendeels risicoarme ontwikkelingsprogramma. Projecten in aanbouw hebben het potentieel om £ 27 miljoen aan nieuwe huur te genereren, waarvan 61 procent voorverhuurd is. Er is nog eens £27 miljoen beschikbaar uit voorwaardelijke voorverhuurde en potentiële speculatieve projecten die naar verwachting in de komende maanden van start zullen gaan.
• Het slotdividend steeg met 5,7 procent tot 11,2 pence (slotdividend 2015: 10,6 pence).

In een reactie op de resultaten zei David Sleath, Chief Executive :

“Ik ben verheugd weer een sterke reeks resultaten te kunnen melden. We hebben een recordjaar achter de rug wat betreft de voltooiing van de ontwikkeling en hebben 422.000 m² nieuwe magazijnruimte opgeleverd, waarvan nu 80 procent is verhuurd. We hebben een hoogwaardige pijplijn van ontwikkelingen in aanbouw en meer in behandeling, als gevolg van de aanhoudende kracht van de vraag van gebruikers naar en het korte aanbod van goed gelegen, moderne stedelijke en grote magazijnen.

“Ons bedrijf is goed gepositioneerd, ondanks de huidige mate van politieke en economische onzekerheid. We zijn 2017 actief begonnen en we blijven kansen zien om ons bedrijf te laten groeien door verdere gedisciplineerde investeringen, gekoppeld aan een voorzichtige benadering van financiering.”

FINANCILE EN OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN ¹
Gezonde vraag van gebruikers en succesvol vermogensbeheer weerspiegeld in sterke operationele prestaties

• 4,0 procent like-for-like groei van de netto huurinkomsten, inclusief 6,0 procent groei in het VK en een daling van 0,7 procent in continentaal Europa. Dit weerspiegelt £ 2 miljoen netto absorptie van staande voorraad, lagere leegstand gedurende het hele jaar en sterke huurgroei in het VK.
• £ 45 miljoen aan nieuwe huurcontracten (14 procent hoger dan vorig jaar), inclusief £ 23 miljoen uit voorverhuurde overeenkomsten voor nieuwe ontwikkeling en verhuur van speculatief ontwikkelde ruimte vóór voltooiing.
• Ontwikkelingsinvesteringen zullen naar verwachting in 2017 meer dan £ 300 miljoen bedragen. De toegezegde ontwikkelingspijplijn is voor 61 procent voorverhuurd en zal naar verwachting £ 27 miljoen aan hoofdhuur en een opbrengst van 7,7 procent opleveren wanneer deze volledig verhuurd is, met nog eens £ 27 miljoen aan potentiële huur uit ontwikkelingsmogelijkheden op korte termijn.

Kapitaalgroeipercentage weerspiegelt het actieve beheer van de portefeuille door SEGRO

• Vermogenswaardegroei van de portefeuille van 4,8 procent, als gevolg van ontwikkelingswinsten, huurgroei in het VK, een stijging van de waarde van twee industriële sites die worden verkocht voor residentiële ontwikkeling en een lichte verbetering van de waarderingsrendementen.
• De EPRA NAV per aandeel steeg met 8,0 procent tot 500 pence (31 december 2015: 463 pence), voornamelijk als gevolg van de waardeverbetering van de portefeuille.

Gedisciplineerde kapitaalallocatie gericht op groeibevorderende ontwikkelingsinvesteringen

• £ 302 miljoen aan investeringen in winstgevende ontwikkelingspijplijn. De voltooide en in aanbouw zijnde ontwikkelingen zorgden in de loop van het jaar voor een meerwaarde van 16 procent. De voltooide ontwikkelingen zijn voor 80 procent verhuurd en hebben £ 24 miljoen toegevoegd aan de huurlijst.
• £ 155 miljoen aan investeringen in ontwikkelingsgrond, inclusief de eerste locaties van de samenwerkingsovereenkomsten met Roxhill en de Greater London Authority.
• £ 90 miljoen aan investeringen in moderne magazijnacquisities met een gemengd rendement van 6,3 procent, wat helpt om schaalvergroting op te bouwen in Italië, Spanje en het VK.
• £ 325 miljoen aan nieuw eigen vermogen dat is opgehaald om ontwikkeling te financieren, is geïnvesteerd of vastgelegd in projecten die in september zijn geïdentificeerd en die zijn voltooid of in aanbouw zijn.
• £ 565 miljoen aan desinvesteringen van activa die niet essentieel zijn voor onze strategie met een gemengd rendement van 5,9 procent, inclusief de Bath Road-kantorenportefeuille, twee budgethotels en een aantal meer volwassen, vermogensbeheerintensieve lichte industrieterreinen in het VK en Duitsland.
• Doorkijk LTV-ratio van 33 procent (31 december 2015: 38 procent) weerspiegelt de impact van stijgende kapitaalwaarden en het in september 2016 opgehaalde eigen vermogen, gecompenseerd door investeringsactiviteit en wisselkoersschommelingen gedurende het jaar.

¹ De cijfers op de pagina's 1 tot en met 13 hebben betrekking op het aandeel van SEGRO, behalve voor grond (hectare) en ruimte (vierkante meter) die voor 100 procent worden genoteerd, tenzij anders vermeld. Raadpleeg het overzicht Presentatie van de financiële informatie in het Financieel overzicht voor meer informatie.

¹ Een aansluiting tussen de aangepaste winst voor belastingen en de IFRS-winst voor belastingen wordt weergegeven in Toelichting 2 bij de verkorte jaarrekening.
² Een aansluiting tussen de aangepaste winst per aandeel en de IFRS-winst per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11 bij de verkorte jaarrekening.
³ Een aansluiting tussen EPRA NAV per aandeel en IFRS intrinsieke waarde per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11 bij de verkorte jaarrekening.
⁴ Berekeningen voor EPRA-prestatiemaatstaven worden weergegeven in de aanvullende toelichtingen bij de verkorte financiële staten.
⁵ Percentage waarderingsmutaties gedurende de periode op basis van het verschil tussen begin- en eindwaarderingen voor de portefeuille als geheel (bestaande uit opgeleverde objecten, gebouwen in aanbouw en grond), gecorrigeerd voor investeringen, aan- en verkopen.

Bekijk het volledige persbericht in pdf-formaat.

Volledige details van onze belangen zijn te vinden in het SEGRO Property Analysis Report.

Bekijk een video-interview met David Sleath, Chief Executive.

WEBCAST / CONFERENTIE OPROEP VOOR INVESTEERDERS EN ANALISTEN

Een live webcast van de resultatenpresentatie is vanaf 09.00 uur (Britse tijd) beschikbaar op:

http://www.emincote.com/segro023/default.asp

De webcast zal tegen het einde van de dag beschikbaar zijn voor herhaling op de website van SEGRO op: http://www.segro.com/investors .

Een video-interview met David Sleath, Chief Executive, waarin de resultaten worden besproken, is nu beschikbaar om te bekijken op www.segro.com , samen met deze aankondiging, het Vastgoedanalyserapport 2016 en andere informatie over SEGRO.

OVER SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert meer dan zes miljoen vierkante meter aan ruimte ter waarde van £ 8 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in negen andere Europese landen.

Toekomstgerichte uitspraken: Toekomstgerichte uitspraken: Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte uitspraken met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de UK Listing Rules en de Disclosure and Transparency Rules van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden weer te geven waarop een dergelijke verklaring is gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.