SEGRO adquiere la propiedad total de 1.100 millones de libras esterlinas de Airport Property Partnership

ESTE ANUNCIO CONTIENE INFORMACIÓN INTERNA PARA PUBLICACIÓN INMEDIATA. LA INFORMACIÓN PRIVILEGIADA SE RELACIONA CON LA CUESTIÓN DE DERECHOS PROPUESTA POR SEGRO QUE SE DESCRIBE A CONTINUACIÓN.

SEGRO plc ('SEGRO') ha adquirido la participación del 50 por ciento en la empresa conjunta Airport Property Partnership ('APP') que aún no posee de las Entidades del Grupo Aviva1.

SEGRO ha adquirido la participación del 50 por ciento por 365 millones de libras esterlinas, que se ha financiado con una combinación de 216 millones de libras esterlinas en efectivo y la disposición de 149 millones de libras esterlinas de activos a las Entidades del Grupo Aviva.

SEGRO adquirió su participación original en APP en junio de 2010 y fue administrador de activos de la empresa conjunta, con Aviva Investors actuando como administrador de fondos. APP contiene 21 activos inmobiliarios directos, valorados en 1.097 millones de libras esterlinas (en línea con el valor contable a 31 de diciembre de 2016) y un total de 350.000 metros cuadrados, el 87 por ciento de los cuales (por valor) se encuentran en el aeropuerto de Heathrow de Londres, incluida la mayoría de los instalaciones de carga del lado aire del aeropuerto. La cartera también incluye un proyecto de desarrollo en curso, que se espera que finalice en 2017. La cartera tenía una tasa de vacantes (al 31 de diciembre de 2016) del 7,5 % y una duración media de arrendamiento de 11 años, lo que ocurra primero entre la interrupción o el vencimiento.

Al 31 de diciembre de 2016, las propiedades generaron una renta transitoria anualizada de 42 millones de libras esterlinas con 6 millones de libras esterlinas adicionales pagaderos después del vencimiento de los períodos sin alquiler. Esto refleja un rendimiento neto inicial del 3,6 por ciento que aumenta al 4,2 por ciento al vencimiento de los períodos sin alquiler. Sin embargo, el rendimiento inicial neto de la adquisición no refleja el vencimiento de los arrendamientos de las rentas de granos de pimienta en 2019, que son reversionales y, si se cumplen las tasas de mercado actuales, debería aumentar la renta principal en aproximadamente 11 millones de libras esterlinas.

Adquisición financiada con una combinación de efectivo y activos fijos

La contraprestación total por la adquisición estuvo ampliamente en línea con el 50 por ciento. del valor liquidativo de APP al 31 de diciembre de 2016. SEGRO ha pagado a las Entidades del Grupo Aviva una contraprestación en efectivo de 216 millones de libras esterlinas por su participación del 50 %. Hoy, SEGRO anunció el lanzamiento de una emisión de derechos de 1 por 5 totalmente suscrita en parte para financiar dicha contraprestación en efectivo.

El saldo de la contraprestación se ha satisfecho mediante la venta a las Entidades del Grupo Aviva de cuatro activos industriales de propiedad absoluta en Londres y una planta de fabricación recientemente terminada en Portsmouth, valorados en 149 millones de libras esterlinas, en línea con el valor contable al 31 de diciembre de 2016. ajustado por ingresos diferidos y depósitos de inquilinos. Los activos totalizan aproximadamente 70.000 m2 de espacio y generaron 6,0 millones de libras esterlinas de renta transitoria a 31 de diciembre de 2016, con 1,6 millones adicionales pagaderos después de la expiración de los períodos libres de renta. Esto se traduce en una rentabilidad neta inicial del 3,7 por ciento, que se eleva al 4,8 por ciento al vencimiento de los periodos libres de alquiler.

Beneficios de la transacción

• Oportunidades de gestión de activos dentro de la cartera: hay una serie de oportunidades para mejorar la generación de ingresos de la cartera durante los próximos tres años, incluida la reducción de la tasa de anulación de la cartera y la captura del potencial de reversión, en particular el reajuste de los arrendamientos de granos de pimienta que vencen en 2019.
• Potencial de desarrollo futuro: hay un desarrollo en curso, dentro de North Feltham Trading Estate, en el que se están construyendo 7300 metros cuadrados de nuevas propiedades de almacén urbano, pero también hay otros sitios adecuados para desarrollos de relleno a corto plazo o reurbanización a más largo plazo. La más importante de las oportunidades a largo plazo es el Heathrow Cargo Center, que se construyó en la década de 1960 y requiere remodelación para satisfacer las necesidades actuales de los manipuladores de carga y expandir su capacidad para satisfacer la demanda de espacio de los ocupantes.
• Futura expansión del aeropuerto de Heathrow: la decisión del gobierno del Reino Unido de respaldar una tercera pista en Heathrow aumenta significativamente la probabilidad de expansión a mediano y largo plazo, lo que permitiría a las aerolíneas prestar servicio a una mayor cantidad de mercados nacionales e internacionales. Esto, a su vez, debería aumentar el volumen de carga que pasa por el aeropuerto de Heathrow y, por lo tanto, la demanda de las aerolíneas, las compañías aeroportuarias y de servicios de aerolíneas, los manipuladores de carga y otros usuarios de propiedad industrial por el espacio limitado dentro y alrededor del aeropuerto.
• En línea con la estrategia de SEGRO: SEGRO está familiarizado con los activos a través de su función actual de gestión de activos y no incurrirá en ningún costo de gestión incremental al obtener la propiedad total, aunque ya no obtendrá comisiones en relación con su función de administrador de activos. La adquisición está en línea con la estrategia de SEGRO de construir escala en sus mercados principales, y tener control total mejorará la flexibilidad operativa para tomar decisiones futuras con respecto a la cartera y buscar oportunidades de inversión y gestión de activos.

Al comentar sobre la adquisición, el director ejecutivo de SEGRO, David Sleath, dijo:

“La sólida relación de trabajo entre los equipos de SEGRO y Aviva Investors ha permitido que la cartera de APP brinde un rendimiento excelente durante los últimos cinco años y apreciamos la contribución de Aviva para hacer de APP una asociación tan exitosa.

“Creemos que ahora es el momento adecuado para tomar el control total y la propiedad de APP en el que vemos una serie de oportunidades para obtener más valor de su cartera única a corto y largo plazo. Esperamos continuar con nuestros planes de desarrollo, aprovechando la fuerte demanda de ocupantes de instalaciones alrededor de Heathrow por parte de clientes que necesitan un acceso rápido tanto al aeropuerto como al centro de Londres.

“Nuestra cartera de Heathrow es una de las joyas de nuestra corona y estamos encantados de poder agregar escala en este mercado con oferta limitada”.

¹ Las “Entidades del Grupo Aviva” son Aviva Life & Pensions UK Limited, actuando en su propio nombre, como representante de A/C A214, y por y en nombre de Aviva Linked Property Fund; Quarryvale uno limitada; y Norwich Union (Accionista GP) Limited.

¹ Las “Entidades del Grupo Aviva” son Aviva Life & Pensions UK Limited, actuando en su propio nombre, como representante de A/C A214, y por y en nombre de Aviva Linked Property Fund; Quarryvale uno limitada; y Norwich Union (Accionista GP) Limited.

La Compañía ha publicado un anuncio por separado esta mañana en relación con su emisión de derechos de 1 por 5 totalmente asegurada descrita anteriormente. Se llevará a cabo una conferencia telefónica en relación con la emisión de derechos a las 08:00 (hora del Reino Unido) esta mañana y se pueden encontrar más detalles, incluso con respecto a los requisitos de elegibilidad para participar, en este anuncio por separado.

Acerca de SEGRO

SEGRO es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) del Reino Unido y un propietario, administrador y desarrollador líder de almacenes modernos y propiedades industriales ligeras. Posee o administra más de seis millones de metros cuadrados de espacio valorados en £ 8 mil millones que atienden a clientes de una amplia gama de sectores industriales. Sus propiedades están ubicadas en las principales ciudades y sus alrededores y en centros de transporte clave en el Reino Unido y en otros nueve países europeos.